商业地产的开发和运营影响因素

来源:飙马原创 时间:2018-09-21 作者:飙马

 商业地产的开发和运营影响因素
经济的发展和城市的开发建设,商业地产的数量也在快速的增长,随之也就出现了系列的商业综合体,而影响综合体开发和运营有哪些因素呢?飙马总结了以下几点
   1、选址
良好的区位选择是商业地产开发的自然基础,不同区位地基承载力的差别,对建设项目的合理分布已经工程建设的经济型无疑是重要的.尤其是随着人们生活质量的提高,交通便利,环境舒适成为客群消费考虑的重要因素之一。当然,不同的商业类型对于区位条件要求也不一样。第二,一个地区的经济发展状况,直接关系到投资商的投资意愿,同时也决定着人们的收入水平和消费水平。经济发展状况较好的地区,投资比较活跃,人们对消费的需求也相对比较旺盛。其次就是政府的规划因素和经济政策,政府对地产商品的价格和限价,还有对城市发展目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排,是直接影响项目对区域选择的重要因素之一。

 

   2、功能比例
作为一个综合体商业项目,所拥有的功能设置一定要合理。作为商业地产,应该拥有购物、餐饮、休闲娱乐以及儿童相关和服务等功能。在购物方面,一定要能够合理的定位周边消费者的档次进行招商,这样才能满足日常消费者的需求。餐饮,除去项目当地的一些特色餐饮外,应该引进一些其他地方特色餐饮,以及商务或者亲子餐饮一类的,应该还有订餐、外卖等服务。娱乐休闲上茶馆、电影院、健身房是必不可少的,其次类似与室内运动场馆、美容SPA、网咖也是可取。而服务则是提供日常和公共类服务,类似与电信、银行、药店、停车场扥都是必需的,总之商业地产应该具有的功能要求合适的比例。
   3、业态组合
一个好的综合体最要的还是丰富的业态组合,根据不同的需求层次进行划分,第一是购物需求,服装、珠宝、鞋包配饰等,合理的比例搭配可以满足消费者的需求又可以吸引人气。第二则是餐饮,以周边居住和工作人群一日三餐的消费需求为主导,其次则是城市各地目的性前来的消费,从而进行业态配置。第三休闲娱乐,也是整个项目的亮点所在,游乐场、KTV、情景体验式娱乐、影院都能够给项目增加一定的人气。最后则是生活配套服务,类似于银行、数码、诊所、通讯等满足了消费者前来购物或者体验一定的需求,让消费者感受到舒适、周到的消费环境也是能够吸引许多回头客。根据调查研究,成功的商业地产也都是根据调查得到的当地各种业态的租金收益、以及当地居民生活需求和各业种租户的需求等各方面的综合之后才做出商业业态规划,然后进行开发,从而达到了开发商、经营者和消费者之间的三赢。 
   4、经营模式和管理模式
从各种调查数据来看,综合体的运营管理模式一般都分为自持、租售并行和完全出售等三种。自持也就是项目内的店铺统一由开发商持有,统一出租统一管理。只租不售对于开发商来说是一门只赚不赔的生意,只是资金回笼较慢,也不失为一个比较好的选择。租售结合则是一定比例的出售和自持出租,这也是现在商业地产发展的大势所趋,一定的资金回笼能力,对于开发商有一定的抗风险能力和长久的发展。完全出售则有一定管理风险,有可能造成散户自由出租,造成项目内业态混乱。资金回笼快,但是招商有一定困难。而调查显示,更多的开发商倾向于自持物业的产权集中式统一管理模式。这种管理模式有能使开发商获取长久利益、把握综合体的功能组合与品牌档次及保障项目完整舒适的良好结果。

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