飙马解码成熟商业项目如何打包销售?

来源:飙马(中国) 时间:2015-09-16 作者:P.M

本站讯  日前,飙马(中国)商业地产顾问机构专家组一行,应浙江某大型房企邀请,考察其位于城市郊区的建材家居专业市场项目,并对发展商关心的问题进行现场分析。

 



  

据悉,该建材家居专业市场项目,已经运行多年,开发企业嫌麻烦交由当地工商管理部门代为进行市场管理,导致市场经营红火,但经营租金一直多年保持在较低的水平,如今开发企业启动一系列地产项目,需要资金,有意愿将项目打包或者分割销售,但在实际操作过程中,由于缺乏经验,一直没有信心启动。本次开发企业特邀飙马机构专家组一行,到项目现场进行专家评审,希望能借助飙马机构多年的操盘经验与商业资源,推动本项目。


在对项目及周边商业、人口情况进行深入考察后,飙马机构首席顾问何其琛指出,成熟商业打包销售,有自身的优势,优势在于商业看得见、摸得着,投资者心里放心,特别是整体打包收购的项目,大部分都是营业中的项目。但是我们也应该注意到,目前大陆市场上打包收购的项目,主要集中在一线城市,或者是二线城市的繁华地段,而本项目地处四线城市边缘,虽然隶属经济繁华的浙江,但对整体收购者而言,并没有吸引力。其次,在营项目出售有优势也有弊端,弊端在这个项目上就很明显,市场上的租金,目前只有20-30元/月/平米,年租金300左右,如果按照15年的投资回报周期,反推售价,大概只能卖到4500,与开发商预期相差较大。商业看得见摸得着,租金大家也都知道,这个时候想要获得较高的售价需要做大量的工作。人靠衣装,不同的商品,在不同的场合售价也不同,一瓶水,超市卖1元,饭店卖2元,酒吧卖10元。同样一瓶水,康师傅卖1元,恒大冰泉卖4元,依云可以卖到10元。而本项目的操作,有三个方向的建议:第一,是调整,目前市场一层经营红火,而二层门可罗雀,以目前的状态,二层也很难销售出去。我们需要对不同的品类进行梳理,优化经营布局,特别是立体交通动线的建立,盘活整个市场,增加商铺的经营价值。第二个方向是升级,目前市场经营主要是中低端品牌,这种商品本身就依赖于低租金,而低租金影响商铺的销售价格,可以考虑从扩大消费客层的角度,优化升级一部分品类的品牌,满足高中低档消费的同时,逐步增加租金和售价。第三个方向就需要重新塑造,我们看到目前市场是将近十年以前建造的,市场比较老旧,难以提升售价,而且由于多年的运行,地块相对成熟,商业价值较高,由于目前市场的产权清晰,可以考虑收回土地,重新规划,这样才能收获项目的最大价值。


开发企业董事长宋总对飙马机构的专业分析表示钦佩,并表示将对飙马提出的三个方向进行财务分析,也希望能与飙马进行长期合作。双方约定将对合同细节进行进一步探讨。

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