在咱们大合肥，火热的商场可不少，老牌的淮河路步行街、国购，近年来兴起并火爆的之心城、万象城，还有个个火爆的万达广场，都是合肥百货商业的领军者。不过“几家欢喜几家愁”！有的商业项目人头攒动，有的却门可罗雀，陷入了尴尬的两难境地。

都说“70年代看淮河路，80年代看三孝口，90年代看四牌楼”，如今，随着大中型综合超市和商业综合体逐步兴起，商业的集聚开始有序地从市级商业中心走向城市内部的枢纽型区域、居住区组团。

以与政务区一河之隔的黄潜望商圈为例，这里聚集了新华国际广场商业街、商之都 （地址 促销）、港汇广场、大唐国际购物中心等大型综合体，可是近日小编探访发现，除“降价”“促销”等广告语满天飞之外，“转让”“急租”等字样在店面门口更加显眼！

港汇广场琳琅街：可怕！7成空铺！

提起港汇广场，大家都不会陌生，望江西路与潜山路交口的黄金地段，是商业发展最有利的条件。周边还有常住小区，人气也算旺，那么港汇广场的人气究竟怎样？

1、商超人气较足。

商超来看，港汇广场人气还是可以的。工作日上午，合家福超市同样人气较足。多为周边居民，购买生活所需用品。大家熟知的安徽商业龙头百大集团以及旗下的百货旗舰店、电器卖场等都有进驻。肯德基、必胜客也是港汇广场招商而来。

除了商超之外，港汇广场从一楼到五楼主要分布了包括鞋饰、箱包、女装、男装以及净水家居等业态，不过从调查调查来看人气一般。在2楼经营的衣店老板表示：这边顾客平时工作日相对少一点，到周末和晚上会多一点，但是现在竞争也非常激烈，人气也不是太好。

2、外卖撑起琳琅街？二三楼7成空铺。

作为港汇广场的商业街，“琳琅街”曾经让万众期待。2014年，港汇广场琳琅街正式运营。2013年，港汇广场工作人员曾表示，为了能够让琳琅街成功的运营，项目进行了统一的策划推广，同时自持体量达到75%。

琳琅街预计招商包括：品牌服饰、珠宝玉器、眼镜箱包、美容美发、西式糕点、休闲饮品、文化用品、商务礼品、3C数码、品牌家纺、儿童用品、创意家居等。

不过就目前的人气来说，离火爆差的不是一点点！

“外卖”撑起一条街 10余家店铺转让

琳琅街分为I街、II街 、 III街，虽然有分区，但是明显一楼人气较足，哦不，是外卖小哥的人气较足。进入琳琅街，基本上都是各种外卖车穿梭，且一楼基本以餐饮类店铺为主，且都打出了外卖的广告，而来店内消费的客户寥寥无几。

不仅如此，小编走了几圈，一楼商家入住率非常高，高达90%以上，但是目前已经有10余家店铺都在寻求“转让”。

在琳琅街租店面的一店主表示：这边人气晚上会多一点，白天人少，但是租金也很贵，租金要4000元一个月，加上还有转让费几万块，这边竞争也很多，单靠店面根本不行，还要加上外卖，一个月收入才能勉强。

二楼三楼7成以上空铺 有租客不交房租人去店空

相比二楼和三楼，一楼的人气和入住率都遥遥领先。二楼三楼主要以婚纱摄影、国际教育等店面为主，有不少店原来的店主已经撤出，更有7成左右的商铺压根没有商户入驻。

甚至有租客直接拖欠房租，人去店空！

大唐国际：惨淡！美食街多家撤离

前有大唐国际维权不止，这商业运营似乎也同样让人侧目。

很难想象，没有了乐购的大唐国际会是什么模样！

1、大唐国际女人街 做生意拼人品？

刚走进大唐国际女人街，眼瞅着都是一家家的店铺，还有不少正在升级改造，看样子是要常驻？所以生意应该还不错？可是越往里走，人越少，已经接近中午，依旧有不少店铺未开张，“转让”、“招租”的单页也是比比皆是，人气甚是惨淡！

店主表示：想不通！

大唐国际和港汇广场同处于黄潜望商圈，按理说，位置都不算差，但是这人气似乎是一样惨淡。

一家卖男装的店主表示：生意主要是靠老客户，一般新客户很少。在这边做生意的也是想不通，地段这么好，为什么就是没有人呢？

2、美食广场：凄凄惨惨戚戚

09年开业至今的大唐国际购物中心算得上是“老牌综合体”，但是美食广场同样逃脱不了厄运，不少店铺已经关门歇业。从还没有完全清除的标签可以看到，许多店铺原来都是从事餐饮的生意。

资料显示，大唐国际的负一楼其实以前并不是餐饮类为主，最早原来是经营被罩等生活用品的区域，后来被调整为时尚、特色餐饮区。

大唐还曾想把“时尚小餐饮”做成特色，以此区别于周边的其他综合体，可如今，最后依旧免不了落寞的身影。而大唐国际美食广场似乎成了唯一的“幸存者”，这里有一些餐饮店选择坚持下去。

店家采访：

“我们这一片算是人气最好的了，各自单独用店铺，中间的桌椅是大家共用。美食广场外面的这一片，基本上都没有生意了。一天基本上就几百块，如果有上千的算是生意非常好的了！”

“我们这一个十平米左右的小铺子一个月租金在两千六、两千七左右。还好我们餐饮还可以做外卖，不然真的不行！”“暑假期间人还不少，天气热，底下有空调，但是这段时间，人气非常差。”

店家介绍，从最早期的招商到现在，大唐国际广场美食街的商家基本上已经换了一茬。“有人走有人来，再有人走，我们也就看看，还能坚持多久。”

3、乐购旁人气较足。

大唐国际女人街与美食街的人气和乐购相比显然不足，由外部进入乐购(二层)需经过一小段商业街，这一段人气很明显有所改观。

一伞店店主：“这边的人气底下肯定比不了，这里可是超市入口。现在人就不少，到了晚上更多了，有时候都人挤人。但是租金很贵，我这一个小地方(不到5㎡)一个月要3500+，旁边XX服装店一个月月租1.7万+，不过好像最近要搬走。”

伊赛特家居汇：B区装修 未来做百货？

伊赛特家居汇商场分ABC三个区。不过从现场来看，B区一楼似乎正在进行大面积的装修，地下一片狼藉。项目也对B区进行了封锁，避免过多车辆进入。此外，进入B区二楼的楼梯也被封住。

B区的门口的桁架显示，部分原来在B区的家居商户已经搬至A区。A区从一楼到四楼基本上都是家居类，多为品牌店。不过，上午人气也稍显冷清。

“我们这边生意只能说一般，一楼的租金贵一点，在七八十一平，我们在四楼是四五十左右，都不相同。”一租户表示。至于人气，租户表示，周边不远处还有红星美凯龙作为竞争，生意并不好做。

“装修从8月份就开始了，B区是在改造。”门口一工作人员表示。至于改造什么，为什么改造，该工作人员表示不知情。

在接受相关媒体采访时，伊赛特家居汇渠道主管高辉曾表示，人气不够是很多高档家具店撤场的原因，其中一部分转移到A区，还有一部分合同到期就没有继续合作了。伊赛特原本全都卖家具，只有少数建材店。如今腾出两个区的商场，主要是为了打造百货商业。

其实，黄潜望商圈只是合肥诸多商业地产尴尬境地中的一个缩影，滨湖也同样存在这样的情况。

要素大市场：周末难见顾客

由于不是工作日，前来办事的市民很少，整个大市场里显得空空荡荡。记者准备前往负一楼美食街就餐。让人意外的是，在一楼转了一圈也没看到指示牌。最后在保安指引下，记者才知道美食街入口。

记者在现场看到，虽然是中午吃饭时间，但负一楼十几家餐饮店基本看不到顾客身影。有的店铺甚至已经关门歇业。

“一到周末，基本上没有顾客上门。”一家餐饮店老板坐在收银台前，无聊地看着影视剧。“现在也就周一到周五中午一个小时有顾客，他们都是来市场办事的。所以早晚生意也不行。”这位老板告诉记者，要素大市场附近虽有居民区，但被几条主干道隔开了，很少有居民过来吃饭。

据了解，大约去年8月，美食街对外开放经营。不少商户都预交了半年租金，今年4月份租期到了，一些店铺直接关门走人，但也有一些餐饮店选择坚持下去。“能赚一点是一点吧。”一家商铺老板说。(注：本段资料来自安徽网)

合肥商业地产“老大难”！

其实，以上探访的只是黄潜望板块的个别商业项目，其实在整个合肥这样的情况屡见不鲜，无论是在老城区，还是新区滨湖，商家撤离、人气不旺的情况都很常见，毕竟最终牛逼起来的还是少数！

1、商业地产严重供大于求

不只是商业的招商，商铺前期的销售同样也是难事。近期，一样身处合肥的你我，想必都接到了不少“XX广场”“XX中心”“XX商贸城”的商铺推销电话。不禁感叹，相比于如今的住宅市场，商业地产是真心难做！

合肥商业地产的大规模开发是从2010年开始的。当时合肥的商业地产还非常少，再加上住宅限购令，致使部分有资金实力的市民将目光集中在商铺、写字楼产品上。

但好景不长，从2014年开始，合肥市商业地产高库存的现象开始出现，2014年二季度合肥商业地产库存量就已经达到287.78万平方米。

某楼盘一名销售人员说，“合肥现在的商业地产基本上都是营销公司在代理，为了把商铺和公寓推出去，只能用最简单粗暴的方法，那就是电话推销。”

业内人士人士表示：合肥的商业地产之所以销售困难，原因就在于供大于求。

2、地段诚可贵，运营价更高。

业内人士指出：商业地产从整个价值链来说， 不忘初心，方得始终。只有资方资本的初心和运营的初心是一致的，才能赢得商业地产运营的成功，才能让持有物业的比例变得越来越大，来尽快的发挥它的无限的巨大的价值，尤其是它的长期价值，越老越成熟的价值。

市场的变化，对投资商也有很高的要求，总体来说，泡沫和稀缺是同一个过程中两个不同的名词，当出现结构性过剩的时候，一定是结构性的稀缺的时代的到来，所以从整体的存量来说，面临着行业的过剩，对未来的增量来说，有过剩的危险。但是任何时候，有了商品经济，有了市场经济之后，商业地产就会存在，就会有饱和，有稀缺。所以这里面的核心就是运营为王。

运营管理是商业地产的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。

专家说

合肥学院房地产研究所所长凌斌曾表示：

商业综合体在合肥应该说是惨不忍睹，但是很多从业人士还没有认识到这种危机的到来，没有认识到“狼”已经来了。

在合肥房地产研究所相关调查中，我们很多商业综合体受访者感觉自己的项目还是“春天”。我认为，商业从业人士在态度上需要有明确的认识。

商业综合体遭遇困局，原因一方面是我们消费模式发生变化。我们过去的商业综合体，又称作大盒子，它是我们每10万-15万人群必须配置的商业，但是随着消费模式的变化，尤其是互联网模式，如淘宝、京东等的兴起，我们的消费模式和支付手段发生了变化，人变得越来越懒，这时候商业综合体发展会变得困难。

商业综合体要想解决这个问题，应该真正把商业当做孩子去养，商业综合体和住宅、商务公寓都有很大区别。商务公寓、办公楼改造成住宅是可以实现的，但大盒子基本上不可能改变用途。这就需要我们有高素质的运营公司、运营人才等进行精细的服务。如果没有精细的服务，商业综合体的成长空间会有困难。单纯的卖商业综合体其实从方向上就是错的。