经历了一段时间的开发大潮后,商业地产正面临着整体供应量过剩的局面。此番背景下,包括万达、华润和大悦城等在内的房企纷纷将“轻资产”视作“救命稻草”。

　　何为轻资产模式?业界的共识是,“轻资产”指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

　　这意味着“轻资产”模式更加考验开发商的物业管理、商业运营和资本运作的能力。在竞争激烈的商业地产领域,开发商如何冲出重围,则是值得探讨的问题。

　　房企如何试水“轻资产”?

　　作为“轻资产”模式的先行者,凯德集团在中国已有十余年的“轻资产”运营经验。

　　凯德运营模式的重点是“地产开发+资本运作”。凯德先与机构投资者合作发起基金并按照一定比例出资,此后充当基金管理人,从而获得管理收入并拓展房地产资产管理领域的业务,为凯德提供了稳定长期的资金来源。

　　此外,凯德集团还通过参与发起的私募基金介入到房地产的开发环节,等到项目培育成熟之后,再把这些资产注入到上市基金REITs里或者转手出售,在实现项目推出的同时获得较高的溢价收益。   

　　年报显示,截至2016年12月31日,凯德在中国的总开发规模约2200万平方米,管理的总资产超过2000亿元,此外还管理5只房地产投资信托(REITs)和14只私募基金。

　　据凯德集团中国区首席执行官罗臻毓透露,目前凯德中国有11个商场打包在新加坡信托,整体回报率在7%以上。

　　凯德在国内有不少效仿者,大悦城是其一。2017年8月17日,大悦城地产发布公告称,公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金,寻找中国境内潜在物业项目的收购机会,并升级改造为大悦城品牌商业项目。这是大悦城地产的“大资管”战略的重要一步,其实现的路径类似于房地产投资信托(REITs)。

　　作为国内试水“轻资产”较早的万达,它的主要运作模式则是对外输出管理。万达集团董事长王健林的解释是,“投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理系统。产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”

　　据万达集团发布的消息,2017年上半年,公司新发展的26个万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

　　“轻资产”模式更考验运营能力

　　轻资产模式虽受不少房企青睐,但对于部分开发商而言,优质的重资产仍旧被看好。

　　多名商业地产操盘手和资深地产分析师表示,“轻资产”模式看似很好,但它赖以维持的核心是优质的重资产。“在物业规模和资产运营能力都达到一定水平时,才具有轻资产的条件。”曾经操盘过武汉楚河汉街项目的前万达高管赵毅告诉记者。

　　赵毅以港资和外资企业的运作模式为例子分析认为,“只有在产品规划阶段下了功夫才能够做好商业地产,远洋太古里历经九年数易施工图才开业,也因此收获了较好的效果,“它们愿意用时间去换空间。”

　　他续称,目前港资和外资企业的坪效远高于内资企业,如果两者能够作深度的战略合作,收益将会十分惊人”。一组数据可以印证上述的观点:亿翰智库的数据显示,同在一线城市,龙湖地产的坪效为5.63元/天/平米,而恒隆地产的坪效则为13.3元/天/平米。

　　鼎世商业执行董事王玮也指出,商业地产的盈利模式是租金收入和资产增值,且“资产增值在国际商业地产几十年发展的历史中被证明是更加的重要。”王玮以西田集团为例分析称,2000年西田只有87个购物中心,价值200亿美元,至到2015年,西田的购物中心数量恰好也是87个,但市值已经上升到了700亿美元。“如果单单靠租金收入的积累是做不到的。”

　　王玮认为，对于扩张较快而坪效较低的商业地产开发商,目前所做的不应该是快速扩张,而是要提升现持有物业的总体表现,寻求提升购物中心效益的办法。“目前国际商业地产行业更讲究效益而不是规模,因为是坪效乘以有效的规模决定了资产的价值。以西蒙为例,这些年它的可租赁面积一直在降低,但是它的资产价值是上升的,这是趋势。”