空间布局不均衡,风口下的社区商业也有缺口

来源:中国商报 时间:2018-08-15 作者:蒋永霞

都说社区商业是当下的风口,然而这个风口却又有着一道道的缺口。

近两年来,随着消费环境的变化,近距离接触社区居民的社区商业成为消费的排头兵。重要的是,社区商业还是一项民生工程,政府也在大力推动社区商业网点的布局。另外,社区商业的快速发展还有一个特殊背景——北京市自2017年开始的“疏解整治促提升”专项行动。一些传统批发农贸市场被疏解后,一些违规的开墙打洞的社区门脸被整治后,自然需要具备生活配套服务功能的便民商业服务来满足居民的日常生活需求。在这些利好因素的推动下,北京市的社区商业也得到快速发展,大量的便民服务网点进入社区,但是在空间布局上却并不均衡,部分社区的商业网点依然缺乏,居民的生活很是不便。

缺乏社区商业网点的社区自然有着发展困境,位于北京市丰台区右安门街道的东庄社区目前就面临着社区商业之困,它的现状也是当下社区商业面临的发展困境的一个缩影。

东庄社区的便民商业之困

位于北京市南二环北京南站附近的东庄社区是一个老社区,有居民楼26栋,还有4片平房,居住着不到1万人口,并且大部分为老年人。老社区的消费力不高,加上又没有完善的商业基础设施,这里的便民商业网点一直都不是很发达。但是既然有居民就有日常需求,因此这里也不曾缺乏个体户的菜店、理发店、小超市等。这些网点甚至算不上真正意义的社区商业,它们都分布在临街的平房内,面积都不大,有的只有几平方米。尽管这些网点的服务质量不高,但是也解决了居民的部分生活需求。

当然,这些临街小店面并不是正规的商业用房,要么是“开墙打洞”的民用住房,要么是违规建筑,商贩经常将蔬菜水果等摆到街面上,超市也会占用街道的面积,这使原本就不宽阔的街道更加拥挤不堪。随着北京市“疏解整治促提升”专项行动的深入,不久前,东庄社区也迎来了“开墙打洞”以及违建的整治行动。相关工作人员对“开墙打洞”的菜店、肉店与超市进行了封堵,对违规建筑理发店进行了拆除。如今整治行动仍在继续。

政府的整治行动对于整个城市发展来说,无疑是有利的,违规建筑的整治也让东庄社区的街面变得整洁许多,道路拥挤的现象也有缓解。只是与社区配套的便民商业网点变得缺乏。为了保证居民的日常生活不受影响,北京市在疏解整治过程中,也在提前谋划和落实补充替代措施,通过“撤一补一”的原则,确保总体服务面积和服务功能不变。然而,补充环节存在诸多现实操作难题,新的便民商业网点并不是同时进驻到社区。这时居民日常生活会受到很大的影响,东庄社区的居民也正在承受着这种不便。

东庄社区的整治工作不断深入,在整治了一些菜店和超市外,就在几天前,东庄社区二巷的唯一一家肉食店的门窗也被封堵起来,居民王阿姨也犯起愁,以后买块肉也要跑到两三公里外的菜市场或者超市了。

无论如何,居民的需求是客观存在的,有需求就有生意。在新的社区便民商业网点没有补充进来前,被整治的菜店与理发店也开始了“别样营生”。

位于社区内一条街道北侧的一家小菜店原来被封堵的墙面上贴出一张告示“买菜进院”,它通过一个位于居民楼院内的窗户对外继续营业,窗户下放了一个铝合金的梯子,顾客踩着这个临时的梯子钻进店里买菜。每当有顾客到来,店主都要大声提醒顾客低头。据店主介绍,这里是民用住房,有房产本,所以没有被拆除,他们通过院内的窗户继续营生。即使这样,这里的顾客还是络绎不绝。

在这里开了十多年理发店的李阿姨是东庄本地人,家就住在理发店后边的居民楼,平时一边做生意一边照顾家里。由于李阿姨的手艺不错,价格也便宜,理发店被拆除后,总是有街坊邻居等熟客去找李阿姨剪发,为此,在热心街坊的帮助下,李阿姨就在院内街坊的一间五六平方米的平房内继续营业。但这对李阿姨来说也是权宜之计,且不说这个房间很小,没有办法装理发设备,关键偶尔街坊家里人还会过来住。

如今的东庄社区还剩下一家菜店和超市没有被封堵,但是店主也早就接到通知要封堵。开超市的一对夫妇是安徽人,他们现在不再进货了,准备把存货卖完就回老家。

三步破解社区商业布局困境

社区商业网点违建以及补建不足的问题并不仅只有东庄社区存在,其他一些区域也存在这些问题。这些问题也是有历史根源的。

北京商业经济学会秘书长赖阳介绍,上世纪80年代房地产起步时,绝大部分住宅小区只是考虑房子的居住功能,并未过多考虑商业和服务业配套需求,造成生活配套严重不足。这也是“开墙打洞”等违规行为滋生的背景条件。另外,近几年政府相关部门也在加大力度推动社区商业的规划布局,但是便民商业网点在规划中是归入生活服务业的大门类内,这个门类下的经营主体都是可以去申办营业执照进入社区的,包括金融类的银行。在合法的配件网点中,租给高利润的银行要比租给菜店的收益高出很多,因此房东肯定会选择租给银行。“规划了社区便民商业网点这个空间,但是并没有按照这个空间的真正用途去使用。”赖阳认为,这也是社区商业网点不足的关键问题之一。

关于社区商业存在的以上问题,赖阳给出三点建议。首先是要做好规划。政府要对社区便民网点的配置比例做出明确规划,事实上新建小区已经开始执行这个要求。另外,规划为社区商业用房的房产属性应该设定一个单独的类别,规定具体用途,让这些商业用房真正能够用于社区便民服务。

其次,规划确定后,在社区商业用房较充足的情况下,政府部门可以从产权方收购或者长租或者政府给租金补贴的方式保证用房空间。便民生活服务业态中很大部分是生鲜产品,而这些评价的生鲜产品的利润很低,再加上品牌连锁企业相较个体户来说运营成本很高,如果房租租金很高,这些企业就很难做。

据记者了解,目前政府部门早就开始对社区商业网点进行资金政策扶持。比如政府会在在网点的改造和软硬件设施的购置上给一些资金的补助。北京市石景山区八角街道在补建社区商业网点时,街道就给予企业很多支持。比如街道为企业提供街道自管房,并且一定时间免收租金。

再者,对于商业用房面积不足的社区,确定部分民用房不存在安全隐患、不扰民、可以使用的,可以改变其房屋属性,搭建便民服务设施。对此,政府在规划上要进一步明确变更的程序,符合条件的按照一定流程申报,进行性质的变更。“这个做法既能使房屋性质合法又能满足居民的日常需求。”赖阳表示。

但是在赖阳看来,这个方法的难度也很大。“房屋性质的变更特别难,很多社区把腾退出来的一些院落又去卖菜了,但是这个用房属性不是商业属性,商户办不了执照,社区只能做一个特批记录。但是这样运行的结果是正规的连锁企业不敢去,办不了执照没法做。所以这只是权宜之计。最终还是要对房屋性质做变更。”

东庄社区就属于商业用房不足,所以很多网点才会拆墙打洞违规经营,这恐怕也会成为制约新的便民网点进驻,社区商业网点补建的关键点。

疏解整治的目的是提升,是为了让居民的生活环境更加舒适,更加便捷,因此,“开墙打洞”整治的同时也应想尽一切办法,加快补建便民商业网点。

顶一下
(0)

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?
搜公众号:飙马中国商业地产
搜微信号:pmmaket

扫一扫,请关注我