商业地产招商模式

来源:未知 时间:2018-08-10 作者:pmmarket

 商业地产招商模式
为了能更好地吸引到客源,真正实施“放水养鱼”的政策,又能保证项目的利益最大化,我们采取多种招商方式,灵活运用。
 
(一)租赁模式
商场以平方米为单位,指定出每个铺位及柜台的租金,统一对外出租。因柜台为圆形柜台,不方便以米为单位进行核算,统一按柜台所占面积核算出价格,制定每个柜台每月的租金定价。与商家签定正式合同后,商场收取一个月租金和第一季度租金。商场开业后第一季度末开始向商家收取第二季度的租金,以后租金一季度收取一次。增加自用电部分,按每个灯泡的用电量核算,每季度收取一次。商家经营未满一年提前退场,所收押金不予退回,经营到期的商家有商铺优先续约的权利。
 
1.商铺租赁合同
在意向客户交纳铺位定金7天之内,交纳合同首期款并签定正式商铺租赁合同。
 
2.合同期
合同期为一年,自正式开业之日算起。
 
3.租金
细划楼层价格表另列
①  1层         均价           50/平方米·月(含管理费、公共用电)。
②  2层         均价           20/平方米·月(含管理费、公共用电)。
③  3层         均价           15/平方米·月(含管理费、公共用电)。
 
4.电费
按政府规定定价收取。公共用电包含在租金里面;自用电按每个铺位实际用电量收取,可每个铺位单独安装独立的电表,也可以按每个铺位用电灯管功率核算出一个灯管一小时的用电量进行推算,得出他的铺位实际用电。电费一个月收取一次。
 
5.定金收取标准
①  1层      1000元/铺。
②  2层      800元/铺。
③  3层      500元/铺。
 
意向商家挑选好商铺后,向商场交纳定金,填写定金凭条一式两份,商场、商有各执一份。商场凭此为商家保留所定铺位7天,超过7天商家未交纳合同首期款和签定正式的租赁合同的,商场可继续将此铺位对外出租,定金不予退还。特别约定的除外。
 
6.首期交纳标准
①  押金   收取一个月租金作为押金。
②  租金   首期收取三个月租金。
③  商户在交纳铺位定金7天内应交付全同首期款,并签定正式合同。首期款应扣除已交定金,首期款=押金(一个月租金)+ 租金(三个月)一定金。
④  优惠标准   一次性交清一年租金享受租金8折优惠。签定合同时商家愿意一次性交完一年合同期内的全部租金,可在原租金价格基础上再打8折,所付租金按折后价计算。一次性交清六个月租金享受租金9折优惠。签定合同时商家愿意一次性交完6个月租金,可在原租金价格基础上再打9折,全年所付租金按折后价计算;剩余6个月租金按商场规定到时按季度收取。
 
(二)联营扣点模式
无需制定租金价格对外出租,对有意向进场商户签定联营合同,由商场统一安排经营场地的具体位置,为了达到更好的经营效果,商场可在经营过程中对商家进行调整。商场负责统一收取营业款,并按合同规定时间与商家结款。结款时商家提供增值税发票,商场在扣除相关税费和合同约定利润点后将剩余款项打入经销商帐户。
 
1.签定联营合同
①  意向商户交纳进场押金后签定联营合同。

  • 合同期为一年。自正式开业之日算起。
  • 进场押金相当于二个月租金,押金在签定合同前交清。

 
2.扣点方式
(1)倒扣点
根据不同品牌双方协商扣点比率,按营业额×扣点比率作为商场收益。此种方式商品的零售价由经销商定,商场通过POS 收银系统来控制经销商的营业额,并在规定的时间内按合同约定的扣点比例从营业额中扣除商场应得的收入;但商场可在合同中约定,经销商制定的零售价格不能高于同类商场。
 
(2)代销
经销商制定结算价格,并按结算价格给商场供货;商场在此价格的基础上顺加利润点作为零售价,零售价与结算价之间的差价就是商场的毛收益。
 
3.统一收银
这种模式,商场必须统一收银,以此来约束经销商和保证商场利益。商场的每一单商品交易都由收银系统统一收银,每日收银款收银员当天交给收银主管负责,商家没有自己收银的权力。
 
4.经销商提供增值税发票
经销商在结算前将按商场提供的实际发生营业额开具增值税发票给商场,商场凭发票结算。
××商业顾问建议本项目暂不采用此模式。
 
(三)租赁与联营扣点相结合模式
部分按联营扣点模式实行统一收银,统一管理,统一经营,如购物中心的时尚中心。
部分按租赁模式,商家可自主收银,可自由议价买卖,如家居建材市场、儿童商城。

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