用开发商的玩法做特色小镇只会死路一条!

来源:飙马商业地产综合陈方勇视点 时间:2017-08-07 作者:陈方勇

本站讯  上周(7月31日至8月6日)共有3家来自全国各地的开发商或品牌商,通过各种渠道向飙马寻求项目合作。

 

寻求服务的项目分别是:河南信阳某商业项目,处于招商销售阶段,想找一家公司战略合作,也可以在定位、招商、销售、运营管理方面谈合作;新疆乌努木齐某商贸城项目,需要专业公司提供相关服务;内蒙古包头某特色小镇项目,需要项目定位、规划定位、产品定位、客群定位、物业发展建议及开发建议等服务。

 

 

眼下,特色小镇火了!火的顺应形势,也火的莫名其妙。说是“顺应形势”是因为这事顺应“新型城镇化”和“新农村”的政策号召,各地政府都有指标,都等着大张旗鼓呢!说是“莫名其妙”是因为原本就是一件反城市化的事情,投资带动效率有限,不该是主流方向,不该如此热闹。

 

热衷于特色小镇的大约是三拨人:一拨是设计师,或者因为有乡建和保护文化的情怀,或者因为那里有更好的施展空间;一拨是做酒店民宿的,走的是从民宿到酒店到度假村的度假升级路线;还有一拨最有实力,就是开发商,他们看重的是成片开发带来的土地价值提升,小镇俨然已经成为一种新型的可以规避“招拍挂”的圈地方式。当然还会有另外一些人(比如手里有影视资源的)也在觊觎这块商机,但大逻辑不外乎这三块。

 

我想如果小镇只是前两拨人在玩恐怕也不会有今天的热度。玩情怀的会特别小心,会像挖掘出土文物一样小心翼翼,加上设计师的个性,资本其实是很难介入。玩旅游度假的会特别考虑旅游的经济性,对项目的筛选会特别严格,其实圈的是稀缺的旅游资源,七分天定,三分人为,其实能做的就那么多,也不会变成热闹。开发商来了恐怕大多还是地产逻辑,修几个形象工程,就得赶紧卖房(这种情况未必卖房本,可以是收益权)变现。

 

从开发商角度,特色小镇最大的好处就在于:便宜且好操作!有朋友说中国经济之锚就是地根,一切的红利围绕着土地产生。中国的土地还会分为城乡两种,一种叫国有土地,由国家垄断供应,任何人获得的只是使用权,想拿到就只有“招拍挂”,价格只有越拍越贵;另外一种就叫集体土地,归农村集体所有,这样的土地没法去公开获取,只能去租,只能去和乡亲们(其实是乡亲们的代表——乡长)谈,这就好比协议拿地,可以便宜很多。随着城市化的深入,当原本属于农村的集体土地已经进入或者临近城市的范畴,两种土地之间就存在着一个巨大的套利空间!足以令人铤而走险!那些城中村,那些小产权房,那些大棚房,都是这个逻辑。

 

“特色小镇”和“新农村”的政策出台,等于给了大家一个合法的理由来进行这样的套利,大家如何不会蠢蠢欲动?据说“土地流转”也在议事之中,“房地分离”也在试点之中。大家应该记忆犹新,一个取消福利分房就催生了房地产的黄金二十年,在房价已经高攀不上的今天,北京人买房都得去河北,上海人买房都得去江苏,一个限购令能让打擦边球的“商住房”(注意在房管局里可没有这样的词汇)瞬间受到追捧,竟然在国家号召之下还有另外一种低成本解决房产的办法,当然有理由来押宝!

 

但是,这里要说:任何以开发商逻辑来做特色小镇的都将是死路一条!农民们自己就曾经这样建设过他们的“新农村”,南边可以去看“天下第一村”华西村,北京周边就有新农村的代表韩村河,整齐划一的楼房会让你以为又是一片“回龙观”或者“天通苑”。这事乡亲自己干自己住也就罢了,换成开发商来干,就等于明示国家的住房秩序之外还有一个公开的黑市!出现了价格双轨制!这么明显的漏洞被这么大规模的捅出来,要说没人管,是说谁傻吗?任何一种买卖资产的形式用于特色小镇的开发都会陷入房地产如今走进的死胡同,越滚越重,越没法自我更新。就像全联房地产商会创会会长聂梅生先生对养老产业的判断一样,特色小镇要想真正玩的转,就一定要轻资产而重内容,一定要去地产化。

 

个人以为做特色小镇有三种模式是可行的:

 

1、在地文化延展的原生态村落保护开发模式,这种实际就是做文旅,但是应该是完整保留生态的文旅,随着国人的消费意识升级,回归本土文化是必然的趋势,真正具有本地特色的乡土文化就一定会有其市场,乌镇和袁家村的成功已经说明了这点;

 

2、借助强势IP资源再造目的地的开发模式,典型案例有博鳌、横店,它们或者树立一个强势的会展品牌或者培育一个强大的影视产业,从而带动整个区域的发展。据说浙江有个户外小镇也不错,当地的制造业因为成为户外的设备提供商而自然做到了产业升级;

 

3、核心城市周边的产业分流小镇开发模式,这样的模式首先应该是符合大城市的产业疏解方向,其次才是一个以产业为聚集的人口居住解决方案,华夏幸福无疑这种模式的先行者和最大受益者。

 

反观一些曾经以旅游地产名义去圈地开发的,即使拿的都是国有土地,又如何?在没有活力的地方,造再多的房子也都只能是“鬼城”!

 

特色小镇,要玩就拿点诚意出来吧。

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