杭州投资环境与市场研究

来源:互联网 时间:2010-08-02 作者:秩名

  (1)投资环境分析

  1、全国

  2005年我国GDP现价总量为183085亿元,按可比价格计算,比2004年增长了10.2%。这样,从2003年起我国经济已连续三年保持10%(及)以上的增长,经济增长率分别为10.0%、10.1%和10.2%。

  国务院发展研究中心最新研究报告显示,"十一五"期间(2006年到2010年)中国经济将持续保持快速增长,年均经济增长速度将保持在8%左右,按照不变价格(2000年价格)计算,"十一五"期末国内生产总值总量将达到2.3万亿美元左右,人均国内生产总值将达1700美元左右。2010年到2020年,中国经济增长速度会有所放慢,年均经济增长速度将保持7%左右。

  报告指出,推动"十一五"期间以及2010年到2020年中国经济快速增长的最主要动力仍将是快速的资本形成,其贡献率约在60%到70%左右。同时,由于城市化、人力资本投资、经济体制改革以及技术创新所带来的全要素生产率增长对于经济增长的贡献将越来越大,到2015年-2020年间,全要素生产率的贡献率将比"十五"期间提高10到15个百分点,全要素生产率的增长是实现未来经济持续较快增长的关键。

  我国地势特点是西高东低,而从经济发展看是东高西低。东部沿海地区则是我国经济最为发达的地区,特别是改革开放以后,东部沿海地区凭借着地域和交通优势发展极为迅速,从北至南形成了环渤海湾城市密集区、长江三角洲、珠江三角洲等经济发达地区,是我国经济发展的黄金海岸线。杭州位于中国东部沿海开放带和沿长江产业密集带所组成的"T"字型发展轴的结合点--长江三角洲南部。在建的中国东部沿海大通道--同三国道将大大加强长江三角洲的纵向辐射能力,并将全面推动沿线城市的城市化和社会经济发展进程。

  目前,长江三角洲的主要城市分布格局呈"之"字状:南京-上海-杭州-宁波。长江三角洲区域内的大型交通工程和基础设施的建设使城镇群空间网络日趋完善,在建的杭州湾大桥将使原来的"之"字形带状城镇空间布局变成双"A"形网状结构,更强化了地域核心城市带的刚性和适应能力;同时拟建的沪杭磁悬浮列车项目使双"A"的重合边--沪杭线的时空距离大大缩短,从而更有机的将双"A"整合为一体。长江三角洲的城镇空间结构的演变,使杭州从原来的"之"字带中的拐点变成双"A"结构中的枢纽,其核心城市地位将会加强。

  2、杭州市

  杭州是浙江省省会,全省政治、经济、科教和文化中心,是全国重点风景旅游休闲城市和历史文化名城,副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼,杭州湾西端,钱塘江下游,京杭大运河南端,是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。

  杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6%,平原占26.4%,江、河、湖、水库占8%,世界上最长的人工运河--京杭大运河和以"钱江潮"闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵,东北部属浙北平原,江河纵横,湖泊密布,物产丰富。杭州素有"鱼米之乡、丝绸之府、人间天堂"之美誉。

  杭州市下辖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭8个城区,建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方公里,其中市区面积3068平方公里。杭州市2005年末全市户籍人口660.45万人,比上年末增加8.77万人,增长1.4%。在户籍人口中,农业人口362.91万人,非农业人口297.54万人。

  生活居住

  杭州是最适宜居住的城市,也是最有幸福感的城市,"人居杭州"是杭州居住环境的高度概括。美丽的西湖,秀丽的钱塘江、富春江、新安江,万倾水域碧波荡漾的千岛湖,贯穿城市南北的京杭大运河,形成杭州特有的自然山水景观。早在1824年,意大利旅行家"马可·波罗"在其游记中称:杭州是"世界最美丽的华贵之城"。在最近的十年里,杭州城市建设日新月异,人民的生活水平和居住环境得到极大改善,住在杭州是一种幸福的享受。西湖综合保护工程、背街小巷改造等民心工程让杭州的居住环境得到更好地完善。杭州房地产市场的繁荣和发展,让越来越多的人住进舒心、和谐的小区。杭州市绿色、清静、优美的居住环境,良好的社会治安和完善的生活设施,曾荣获联合国"最佳人居奖",并被世界康乐组织评为"国际花园城市",还被国家公安部评为"治安最佳城市","人居杭州"已经成为杭州市的一个品牌。

  环境设施

  杭州致力打造蓝天、碧水、绿色、清静的国际花园城市和生态城市。目前绿化覆盖率在35%以上,生活垃圾无害化处理率达到100%,烟尘控制区覆盖率达100%,空气洁净度达国家一级标准。

  杭州水源充足,日供水能力达150万吨以上,能确保工业及生活用水,饮用水源水质达标率达到100%;电力装机容量达到226万千瓦;城市气化率达95.7%;通讯设施先进发达,居全国领先水平,市区电话普及率达69部/百人,移动通信和数据通信网络健全,电信宽带网和有线宽带网遍布全城。

  杭州是中国东南部重要的交通枢纽,铁路、公路纵横交错,拥有现代化的一类口岸机场,初步形成以杭州为中心,由高等级公路、铁路、水运和航空为骨干的交通网络。

  航空:每天均有直航班机往返日本和香港,另有至新加坡、泰国、马来西亚、澳门等航线和包机业务,通航城市达40多个。

  公路:沪杭甬高速公路已全线通车,全长296公里,到宁波港只需1个半小时车程,到上海港2小时车程。杭衢高速公路、杭徽高速公路等高速公路形成了杭州四通八达的快速交通网。杭州市区绕城公路已经建成,杭州市1个半小时公路圈也已经形成,市区形成了半小时大都市快速交通圈,并规划建设市区轨道交通(地铁)。

  铁路:以杭州为枢纽,以沪杭、浙赣两条复线和宣杭线为主干,萧甬线、金千线、杭长线与之配套。每天均有直发北京、上海、昆明、厦门等地的班车,货运可达全国各铁路站点。

  人才资源

  杭州集中了浙江省80%以上的高等院校和科研机构,并拥有浙江省一半以上的科技人才,其中有全国最大的综合性学府--浙江大学在内的34所高等院校,在校学生22.41万人。下沙、滨江、小和山、萧山江东、余杭仓前高教园区和浙大基础部建成后, 2010年在校大学生规模可达40万人。以众多的高校和科研机构为基础,又有优良的居住环境,在杭州已形成了稳定的高素质人才聚集地。为促进经济发展,杭州市推出鼓励人才来杭创业政策,全国各地人才纷纷到杭州寻找机遇。良好的人力资源,众多的人才市场等中介机构可为投资者提供各类所需人才,满足投资者对人才资源的需求。

  产业基础

  杭州是中国东南沿海经济最具活力的城市之一。杭州拥有6万余家工业企业,近70万产业工人。技术研发能力较强,有许多国家级的和省市级的技术研发中心。除了传统的机械、纺织、食品、医药等产业外,信息产业、生物工程、光机电一体化等高新技术产业也较发达,形成了门类齐全、品种丰富的综合性工业体系。

  杭州蓬勃发展的经济给投资者提供了巨大的商机。政府鼓励投资的重点产业和领域为电子信息、新型材料、生物技术、机电一体化、新能源、高效节能环保、精细化工、高等级公路、现代农业等。采用先进科学技术改造传统的丝绸、纺织、轻工、机械等加工行业也受到欢迎。

  目前杭州市区在大力投资的领域有"两港"(新药港、信息港)、"五区"(杭州经济技术开发区、杭州国家高新技术产业开发区、江东工业区、临平工业区、杭州高教园区)。杭州是国家软件产业化基地和集成电路设计产业化基地,也是国家信息化试点城市、国家电子政务试点城市、国家电子商务试点城市和国家高清晰度电视试点城市,还是国家制造业信息化工程重点城市,这些领域和基地为投资者提供了巨大的发展机会。随着中国加入WTO,杭州市在旅游、金融、保险、物流、商业、中介和教科文卫等领域将全面向投资者敞开大门。杭州的发展已构筑了大都市的雏形,每年需上千亿元的投资建设资金,项目投资的机会巨大。

  法制建设

  杭州市努力创造良好的公开、公平、公正的市场竞争环境,减少行政审批的项目与内容,逐步完善符合世贸组织要求的各项政策规定,提高政策透明度,使投资者有法可依,合法权益得到保障。杭州市政府制定了外商投资企业和外地来杭投资企业投诉处理办法,切实保障和维护投资者的合法权益,帮助解决法律纠纷,提供法律援助,使投资者安心创业。

  服务机构

  杭州市及各县(市)、区均设有外商投资服务管理机构及投资项目集中办理中心。办理中心实行审批内容、审批条件、审批程序、审批时限公开,投资者办事方便,各招商服务部门还可为投资者提供全程服务,节约办理具体事务的时间,在最短的时间内完成开业所需之全部手续。

  为支持投资者来杭创业,杭州市出台了一系列优惠政策,在税收、资金、土地使用、人才引进等方面对投资者进行最大限度扶持,对特殊项目还可一事一议,给予特殊优惠。杭州的综合投资成本比较合理,能使来杭的投资者以最小的成本投入获取最大的利益。全球500强企业中有37家在杭投资,已取得了不菲的效益。

  2006年9月15日,备受关注的《福布斯》中文版"2006中国大陆最佳商业城市榜"亮相,在今年的榜单中,杭州第三次荣膺第一位:信息技术产业的快速发展、私营经济的活力再次把它推向首位。近日,在第四届中国投资环境论坛上,世界银行发布了对中国120个城市投资环境的调查报告,杭州被评为"中国投资环境金牌城市"的榜首,杭州在政府效率和基础设施方面倍受世界银行高官的赞誉。

  统计数据--经济总量

  近年来,杭州市坚持以科学发展观统领全局,坚定不移地推进结构调整优化,努力转变经济增长方式,经济发展连续十五年实现两位数增长。初步统计,2005年全市地区生产总值(GDP)达到2918.61亿元,按可比价格计算,比上年增长12.5%。按户籍人口计算的人均生产总值为44487元,比上年增长11.0%,按常住人口计算为39677元,增长9.5%,按现行汇率折算分别为5431美元和4844美元。

  统计数据--工业

  2005年,杭州工业生产保持平稳增长。全市规模以上工业销售和生产双双越过5000亿大关,分别实现销售产值、工业总产值5346.01亿元和5441.13亿元,比上年增长21.4%和21.3%;工业产销率达到98.25%;实现利税450.68亿元,其中实现利润234.99亿元,分别比上年增长5.5%和3.6%。工业增加值在全市生产总值中的比重达到45.6%。纺织服装、食品饮料、医药化工、机械装备与电子通讯等五大优势主导产业产值占全市工业总产值的59.6%,比上年提高6.1个百分点。

  统计数据--零售业

  2005年,消费品市场规模进一步扩大。全市完成社会消费品零售总额975.43亿元,比上年增长14%。其中餐饮业零售额达到100.86亿元,比上年增长11.5%。连锁超市、专卖店、仓储式商场等新型商业业态以及邮购、电视购物、网上购物等销售形式迅速成长。至2005年末,全市共有限额以上连锁零售业、住宿业和餐饮业84家,连锁企业门店数已达2268个,全年连锁企业实现销售额234.06亿元,比上年增长32.7%,电子商务交易额11.61 亿元。

  统计数据--旅游业

  杭州是全国重点风景旅游和休闲度假胜地。2005年接待境外旅游者151.36万人次,旅游外汇收入7.58亿美元,分别比上年增长22.6%和26.8%。全年接待国内旅游者3265.96万人次,国内旅游收入404亿元,分别比上年增长8.3%和11.9%。

  杭州拥有两个国家级风景名胜区--西湖风景名胜区、"两江一湖"(富春江-新安江-千岛湖)风景名胜区;两个国家级自然保护区--天目山、清凉峰自然保护区;五个国家森林公园--千岛湖、大奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公园;一个国家级旅游度假区--之江国家旅游度假区;全国首个国家级湿地--西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位14个、国家级博物馆5个。全市拥有年接待1万人次以上的各类旅游景区、景点120余处。目前杭州正在以"三江四湖一山一河一溪三址"为重点发展观光游,以把西湖博览会打造成世界级会展品牌为目标发展会展游,以举办2006年世界休闲博览会为契机发展休闲游,形成观光游、会展游、休闲游"三位一体"的新格局,合力打响"游在杭州"品牌。

  商业外经旅游统计数据

  指 标

  计量单位

  2005年

  增减(%)

  全市社会消费品零售总额

  亿元

  975.43

  14.0

  #市区

  亿元

  841.47

  13.9

  全市进出口总额

  亿元美元

  298.70

  21.9

  全市出口总额

  亿元美元

  198.00

  30.5

  #不含省属

  亿元美元

  138.70

  39.3

  全市进口总额

  亿元美元

  100.70

  8.0

  新批外商投资项目数

  个

  756

  -5.7

  协议利用外资额

  亿元美元

  40.05

  30.1

  实际利用外资额

  亿元美元

  17.13

  21.5

  接待境外旅游者人数

  万人次

  151.36

  22.6

  旅游外汇收入

  亿元美元

  7.58

  26.8

  国内游客人数

  万人次

  3265.96

  8.3

  国内旅游收入

  亿元

  404.00

  11.9

  统计数据--居民生活水平

  据抽样调查,全年市区居民人均可支配收入16601元,比上年增长14.0%,扣除物价因素,实际增长12.1%;全市农村居民人均纯收入7655元,比上年增长10.1%,扣除物价因素,实际增长7.2%。居民消费同步增长,消费结构不断优化。2005年,城镇居民家庭人均消费性支出13438元,比上年增长19.8%;农村居民人均生活费支出6004元,比上年增长7.1%。

  居民生活水平统计数据

  指 标计量单位2005年增减(%)

  市区居民年人均可支配收入 元1660114.0

  市区居民年人均消费性支出 元1343819.8

  全市城镇单位职工年平均工资(不含私营) 元305808.5

  全市农民年人均纯收入元765510.1

  3、下城区

  下城,因位于古南宋皇城朔方,以南上北下常习称为下城。自古是武林(杭州古称)商贾云集之地,元代更有"北关夜市"之称。

  下城区地处杭州市城区中心,东临古城河,南濒秀丽的西子湖,西靠省委、省政府驻地,北依市委、市政府驻地和京杭古运河。总面积31.46平方公里,常住人口32.84万人,下辖8个街道(天水街道,长庆街道,武林街道,潮鸣街道,朝晖街道,文晖街道,东新街道,石桥街道)。

  下城区历史悠久、经济繁荣、商贸发达、交通便利、设施完备。区内集中了省市主要的经济、文化、科研、新闻、金融、证券、保险、房地产等企事业单位和中介服务机构;嘉德广场、深蓝广场、西湖文化广场、海华广场、广利大厦、国都发展大厦、永通大厦、财富大楼等总部楼宇林立;荟萃众多国际顶尖品牌的杭州大厦、连卡佛商场、杭州百货大厦、银泰百货等大型现代商厦鳞次栉比;金融中心街、时尚女装街、珠宝饰品街、中国丝绸城、汽车精品街、休闲商业街、景观商务街、购物中心等特色经济发达,集聚效应明显;拥有雷迪森广场大酒店、浙江国际大酒店、锦绣天地国际商务酒店、海华大酒店等高档酒店30余家,餐饮企业近200家,其中规模特色餐饮名店近30家;下城区的浙江展览馆是杭州会展业的发源地,而杭州和平国际会展中心是目前杭州会展业档次较高、规模最大的主要场馆,和平国际会展中心旁边将兴建总建筑面积20万平方米的浙江国际旅游展示中心和总建筑面积38万平方米的浙江国际商务中心,未来这里将成为杭州市最重要的会展中心。下城区人流、物流、信息流、资金流高度集聚,呈现出万商云集、游人如织的繁华都市景象,是商贸旅游、投资发展和生活居住的理想区域。

  近年来,围绕杭州市"构筑大都市、建设新天堂"的发展战略,兴都市经济、创都市品牌、展都市风貌,下城区提出了"全力打造中央商务区(CBD),全面推进下城现代化"的目标,加快推进以武林商圈为核心的中央商务区的建设,加快融入经济全球化和长江三角洲区域经济一体化的发展步伐,大力发展广场经济、总部经济、特色街经济、会展经济和文化经济,努力把下城区建设成为展现现代化大都市的新窗口、投资创业的新天堂、消费休闲的新乐园、安居乐业的新福地。

  综合以上所述,未来中国的经济仍将在较长的一段时间内保持较高速度的增长,而作为浙江省省会,全省政治、经济、科教和文化中心,全国重点风景旅游休闲城市和历史文化名城--杭州市今后房地产的发展前景将不可限量、充满商机,当然杭州市最繁华的中心城区下城区也必将是发展商业地产和高档公寓的首选之地。

  4、西湖区

  概况

  "忆杭州,最忆是西湖",西湖是"天堂杭州"的一颗最为璀璨明珠,西湖区也因此湖而名。西湖区以其秀美的山水,令世人流连忘返,更以其日新月异的面貌和无限的商机,吸引了越来越多的中外客商驻足。

  西湖区位于杭州市区西部,总面积308.7平方公里,常住人口62.7万,下辖5个镇(三墩镇、留下镇、龙坞镇、转塘镇、袁浦镇)、2个乡(蒋村乡、周浦乡)、7个街道(北山街道、灵隐街道、西湖街道、古荡街道、文新街道、翠苑街道、西溪街道),有116个社区、55个行政村。

  西湖区是杭州市唯一的集风景名胜、众多院校、科研机构、国家高新技术开发区于一体的主城区,是省委、省政府的所在地,浙江省的政治、经济、文化和旅游中心,也是著名的西湖龙井茶主要产地。西湖区的自然风景秀丽,除了传统的西湖风景名胜区,在杭州市"旅游西进"规划开发的六大景区中,有五大景区(之江国家旅游度假区、西溪文化旅游区、龙坞风景区、灵山风景区、长安沙景区)在西湖区。西湖区人才荟萃,辖区内有以全国著名的浙江大学领衔的大专院校和科研院所近百所,以知识密集型为依托的高新技术企业梯次集群初步形成,IT、机械及交通设备制造、电子通讯和生物医药四大支柱产业快速发展,并涌现了康莱特药业、南都电源等一批国家级和省级高新技术企业。现代服务业发展活力增强,黄龙商务区、城西商贸圈建设继续推进,西城广场、西溪阳光城、聚龙大厦等商务楼宇相继建成,"世界500强企业--沃尔玛"投资落户西湖区,信息咨询等中介服务业发展迅速,茶乡休闲、渔业垂钓等农业休闲观光产业快速发展。文三路电子信息街区集聚效应进一步增强,先后创建了省电子信息商标品牌基地和数字娱乐产业园。西湖区投资空间广阔,转塘等3大城镇的改造步伐加快,西湖、转塘两大科技经济区块建设初见成效。

  西湖区投资热点区域

  近年来,西湖区把发展楼宇经济作为经济工作的一个重点,加大工作力度,取得了很好的成效。目前,辖区内规划的各类综合配套用地约1.4万亩,主要分布在主城区、之江国家旅游度假区以及转塘和留下、三墩、蒋村三大功能区组成的城西新区等区块内。

  西湖区正处于新一轮大建设、大发展的机遇期,转塘和留下、三墩、蒋村三大功能区组成的城西新区正在加快建设,黄龙商务中心、文三路电子信息街区、浙江大学国家大学科技园和城西商贸圈建设正全力推进,之江国家旅游度假区及转塘艺术特色旅游集散城正在全面开发,西溪国家湿地公园也已经对外开放,正在准备启动西溪湿地综合保护二期工程。这些重大项目的实施,将极大的提升西湖区的城市品位,同时也蕴藏着无限的商机。

  (一)杭州之江国家旅游度假区

  之江国家旅游度假区坐落于杭州市西湖区境内,是国务院批准建立的十二个国家旅游度假区之一,与西湖、西溪湿地构成了杭州市旅游业的金三角。度假区位于杭城西南,南濒钱塘江、北依五云山,总面积25.43平方公里。区内修篁滴翠、林木森森、清秀幽雅;登山远眺,西湖之静美、之江之壮丽,尽收眼底;沿江而下,可观赏冠绝古今的钱江潮;溯江而上,又可饱览"两江一湖"的湖光山色,为西湖和"两江一湖"风景名胜的最佳结合部。至今,度假区内成功打造出"宋城"、"未来世界"和"西湖国际高尔夫俱乐部"等一批高档旅游景点及设施;建成了准五星级标准的"杭州云栖度假酒店"及"九溪玫瑰园"等一批高档别墅群,已初步形成了集观光旅游、休闲度假、商务会议为一体的新兴产业格局。近年来,之江度假区的年接待游客基本保持在200万人次,开发总面积已扩大到50多平方公里。

  中共杭州市西湖区第六届委员会第四次全体会议关于进一步加快之江度假区和转塘周边地区发展的决议指出:之江度假区以休闲旅游度假为发展方向,重点发展特色旅游景点项目、休闲娱乐设施和现代会展业,将之江度假区打造成为休闲产业的聚集地;转塘镇按照旅游中心镇的规划定位,逐步建设成为国内一流的生态型旅游休闲城镇,成为市区西部地区旅游服务、旅游集散、文化娱乐、体育健身、教育培训、高尚居住、商务办公的基地。从而带动市区西部地区的保护与发展,使这一地区成为生态一流、风景优美、经济繁荣、社会稳定、生活富裕的旅游休闲度假之地。

  区内的主要特色旅游景点:

  ●宋城位于杭州之江国家旅游度假区内,是中国最大的宋文化主题公园。宋城分为《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区和南宋皇宫区、南宋风情苑区(待建)。城内的宫苑、驿站、店铺、仙山、郊野及街头的民俗文化表演,再现了宋代汴京和临安京都的繁荣景象。

  ●未来世界地处杭州之江国家旅游度假区中心地段,与梦湖山庄别墅区毗邻。由马来西亚万康集团投资开发的未来世界是杭州目前规模最大、融高科技和参与性项目为一体的主题公园。项目总投资2.6亿元,占地面积25万平方米,其中湖面面积27500平方米。全园有6个区块组成:"欢乐天地"、"浪漫竞技"、"辉煌庆典"、"花影大道"、"缤纷广场"、"梦幻中心",其中"梦幻中心"是一个建筑面积达18000平方米的巨大室内游乐场所,为整个"未来世界"的精粹所在。

  ●西湖国际高尔夫俱乐部占地约4000亩,规划兴建36洞南北两个极具挑战性风格却又呈现不同迷人风采的国际锦标级高尔夫球场。西湖国际高尔夫球场为以善用自然景观配合其精彩构图而闻名的世界顶尖设计大师JACK NICKLAUS的经典之作。球会设施有:会馆、停车场、开放式双向挥杆练习场、推杆和沙坑练习场。

  ●双流农庄是集垂钓、休闲、养殖、观光为一体的现代化农庄,四周清山环绕,风景秀美,农庄占地140亩,设有垂钓区、休闲区、观光农业区、乳鸽养殖区等。垂钓区内设有五个垂钓池,可供五百人同时垂钓。休闲区别墅群依垂钓池而建,外设阳台可供垂钓,内部生活设施齐全;乳鸽养殖区还养殖了美国白羽王鸽父母代种鸽10000余对;观光农业区种有葡萄、猕猴桃、石榴以及各种农作物;是休闲度假、体验田园生活的最佳去处。

  ●杭州西湖国际会议中心(规划待建)位于杭州之江国家旅游度假区七号地块,由杭州中融房地产开发有限公司、上海中融置业发展有限公司、法国CCM集团公司共同投资开发,方案由法、美、中三国设计大师共同创意设计。项目占地980亩,建筑面积49万平方米,设有会议中心、展览中心、会议大酒店、度假村等。

  (二)转塘艺术特色旅游集散城

  转塘镇位于之江国家旅游度假区的东南,是"三江两湖"黄金旅游线的必经之地,水路交通发达,区域位置得天独厚,将打造成为杭州市通往西部地区的旅游集散城镇。同时,转塘镇已经与之江国家旅游度假区范围重合,周边有龙坞风景区、未来世界、宋城主题公园、大清谷等众多已经开发成熟的旅游景点。随着转塘镇旅游配套设施的完善,将会以相对低廉的价格、便捷的交通和丰富的夜生活,吸引西湖风景区的游客。整个区域可分为旅游城镇服务区、旅游集散中心、环转塘镇周边旅游憩区等三大模块。目前,位于转塘镇的中国美院视觉艺术学院为该镇的主要特色。

  (三)龙坞乡村度假、茶文化休闲区

  龙坞镇及龙坞风景区所规划的地域范围,以大清谷、龙坞茶村、美女峰为依托,利用茶农村落和大面积茶山,开发乡村度假和茶文化休闲旅游。龙坞镇的村庄以6300亩茶园为背景,庭院式茶乡村落为依托,开展饮茶、品茶、体验茶文化、感受茶乡生活、吃农家饭、住农家等旅游项目。可分为:大清谷休闲度假品茶、美女峰观光康体、午潮山--龙坞茶村、白岩山、茶园五个区块。开发导向:乡村休闲度假,茶园观光,健身康体,营造中国最大的茶乡休闲村落群。

  区内的主要特色旅游景点:

  ●大清谷是集生态旅游、农业观光、野外探险、野营垂钓、极限运动等为一体的新型生态休闲度假区。占地3平方公里,距市中心13.8公里,空气格外清新,与繁华的都市形成强烈的对比,被称为"天堂的世外桃源"。大清谷四周山峦起伏,茂林修竹,环境幽美雅静。在这里,可以观赏莼菜养植,同时也可以下田采一把,再喝一碗鲜美的莼菜汤;还可以亲身体验一回"采茶--炒茶--品茶"的全过程;或者到竹林和杨梅林,挖竹笋、摘杨梅。

  ●龙坞茶村以青山、小溪、茶园、山林、村落为背景,农居集茶园、竹园、菜园、庭院为一体,民风民俗淳朴,拥有所有龙井茶茶园中单体面积最大的茶园。游客来此度假,既可漫步茶园,背上竹篓采摘茶叶;又可以上山采笋挖野菜,或到菜园摘菜,自己动手用土灶煮饭;晚上留宿农家,举杯话桑麻,是都市居民回归自然,亲近乡土,放飞心情,感受茶文化特色的乡村旅游。

  ●白龙潭位于龙坞镇西部,景区面积约5平方公里。白龙潭瀑布是杭州市区唯一的瀑布,形成于宋代,为"龙门八景"之一,是一处具有山林幽谷自然野趣的世外桃源。此处山势陡峭,峰回路转,瀑布就在两峰相夹中从高约三十米的山上直冲而下,状似狭带,经山风一吹,水帘在空中微微摆动,犹如一条白龙直冲潭底。 "龙门八景"除了白龙潭外,还有千丈岩、九曲岭、鸳鸯石、子午泉、梳妆台、四顾坪和石门槛,为融山、水、石的幽雅胜景。

  (四)小和山森林公园

  小和山森林公园位于距杭州市中心12公里的西南郊,占地5000多亩,覆盖面方圆2.2平方公里。公园地处山水相依的江南丘陵地区,四面青山为屏,周围绿水环绕。是新近开发的华东地区规模最大、项目最全的休闲、娱乐、度假中心。公园内的主要娱乐设施有:环山而筑的高尔夫球练习场、骑马场、网球场、彩弹射击场。并依水开发了华东最大的矿泉水浴场,占地380亩,水面面积18万平方米,另辟人工沙滩面积2.5万平方米。喜欢幽静的游客,还可到茶园环抱的垂钓俱乐部去享受垂钓的悠然乐趣。

  小和山有一流的自然条件资源,北面有小和山森林公园,南面是午潮山森林公园,环境优美,林木茂盛,空气宜人。高教园区落户于小和山,在优越的自然环境中又增添了幽雅的人文环境,小和山区块已成为杭州别墅类房产的投资热点区域之一。土地的稀缺在该区块特别明显,目前仅有四个房产项目,用地总量不到1300亩,分别是水木清华、九月森林、浪漫和山、绿野春天。

  (五)西溪湿地休闲度假区

  西溪国家湿地公园位于杭州市区西部,距西湖不到5公里,是罕见的城中次生湿地。这里生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚,曾与西湖、西泠并称杭州"三西",是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。

  西溪一带是以水网沼泽为主的湿地型风景区,是目前杭州生态环境保持最好的地区之一,清溪纵横、曲水环绕,芦苇、竹林、柿树在岸边密布,充满了野趣,水是该区域景观设计的最重要元素。随着保护西溪湿地政策的出台,西溪湿地用地受到了限制,使这里的开发用地更显珍贵。该区域代表房产有大华·西溪风情、华立·江南水乡、通策·在河之洲。

  (2)市场状况研究

  1、四星级以上酒店

  2005年中国宾馆酒店行业持续发展,营业额和就业人数都有所增长。酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经营依旧呈现"星级越高、效益越好"的特点,但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展,外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大,各项经营指标均领先于内资酒店企业。同时,行业内品牌竞争成为主导,酒店集团化趋势尤为突出。

  杭州是浙江的省会城市、经济地位突出(GDP占全省的五分之一强)以及丰富的旅游资源等多方面的原因而成为整个浙江省工商业、会展业、旅游业的核心城市,因此其酒店业也是浙江省最为发达的。浙江省的16家五星级酒店中有12家位于杭州,杭州还有四星级酒店31家,三星级酒店64家,二星级酒店101家,星级以上酒店共有250家。

  杭州市的酒店业经营情况居于全国的前列。从酒店最重要的经营指标来看,2003年杭州市星级酒店年平均入住率65.83%,2004年为71.64%,2005年为75%,平均入住率保持全国第二的水平,仅次于广州。而其中四、五星级高档酒店的平均入住率2003年达到85%,2004年达到90%,2005年达到92%,仅次于上海市的四、五星级酒店入住率95%。杭州所有酒店的入住率和四星级以上酒店的入住率均排在全国的第二名,且近3年的入住率增长速度甚至超过了纽约、东京等国际级大都市,成为世界上入住率增长最快的城市。

  高星级酒店发展的主要原因是:入境游迅速增长,国外游客消费能力较强,通常选择高星级酒店入住,尤其是奥运会和世博会期间,对高星级酒店将产生很大的需求。此外,国内会议、商务游的比重最高,增长较快,这部分游客也通常选择高档次酒店。从上海、北京两地星级酒店的REVPAP(平均房价×出租率,评价酒店业盈利能力的常用指标)可看出高星级酒店目前增长最快,盈利最好。

  杭州市四、五星级酒店占星级以上酒店总数的比率为17%,其名单如下:

  五星级酒店:

  杭州凯悦酒店                杭州国大雷迪森广场酒店

  杭州西湖国宾馆              杭州索非特西湖大酒店

  杭州香格里拉饭店            浙江世界贸易中心大饭店

  杭州维景国际大酒店          浙江国际大酒店

  浙江东方豪生大酒店          浙江金马饭店

  杭州开元名都大酒店          杭州富春山居度假酒店

  四星级酒店:

  杭州陆羽山庄度假酒店         杭州大厦宾馆

  杭州华辰国际饭店             杭州梅地亚宾馆

  浙江东方大酒店               华美达·杭州海华大酒店

  杭州马可·波罗假日酒店       杭州天成元大酒店

  杭州欧陆风情假日酒店         杭州柳莺宾馆

  杭州黄龙饭店                 杭州五洋假日酒店

  杭州海外海·西溪宾馆         杭州五洋宾馆

  杭州红星文化大厦酒店         杭州望湖宾馆

  杭州龙禧商务大酒店           杭州新侨饭店

  杭州花园酒店                 浙江大酒店

  浙江铁道大厦大酒店           杭州新金山大酒店

  杭州星都宾馆                 杭州皇冠大酒店

  杭州最佳西方梅苑宾馆         浙江饭店

  浙江香溢大酒店               浙江开元萧山宾馆

  杭州新宇商务酒店             杭州致远大酒店

  浙江之江饭店

  杭州的四、五星级酒店的主要目标客户是商务旅游的游客、长期在杭州工作的外籍人士以及各种高规格的商务会议。浙江作为一个全国的制造加工基地和经济最为发达的省份之一,到杭州进行商务公干的人员越来越多。同时,由于浙江是出口大省,每年到杭州进行商务旅游的外商日益增多,而商务人士的消费能力较普通休闲旅游的游客强。该批游客的价格弹性相对较小,而对酒店的环境、服务等要求较高,由此带动了杭州高档酒店的入住率提高。

  浙江开元旅业集团是一家在杭州土生土长的、以酒店业为主导产业的大型企业集团。1988年,该集团从一家县政府招待所起步,经过十多年时间,开元旅业集团已发展成总资产达40多亿元,管理 10多家高星级酒店,拥有下属企业30余家的酒店企业集团,并成为中国饭店业集团20强之一。2005年1月28日,杭州滨江房产集团有限公司以2.21亿元人民币的价格,拍下杭州友好饭店。2005年9月,杭州国大雷迪森酒店荣获"2004年度卡尔森酒店集团亚太地区最佳酒店"奖。这些都说明了国内外投资方对杭州高星级酒店的绩效给予了充分肯定,并对其发展前景充满了信心。

  从上述情况分析,杭州高档酒店的经营情况及其发展前景与杭州市的总体经济情况有较强的正相关度,据此可以判断,在杭州年均10%左右GDP增幅的情况下,未来杭州四星级以上高档酒店将会有较好的发展前景。

  2、高档写字楼

  近年来,随着浙江世界贸易中心的落成,杭州写字楼开发进入快速发展时期,写字楼的数量不断增加,高品质的写字楼大量出现,写字楼竞争日趋激烈。有关资料显示,未来三年杭城可交付的写字楼接近200万平方米。而另一方面,企业自身的发展与涉外商务的频繁,使他们对写字楼的要求也越来越苛刻。因此,如何开发符合市场需求的、具有长期生命力的写字楼,是目前开发商们关注的焦点。

  根据对北京、上海以及杭州部分高品质写字楼的研究分析,目前形成共识的写字楼评判标准主要包括:地段、外观与内饰形象、标准层设计、设施配置、商务配套、物业管理等几个方面。

  2005年可以说是杭州房地产市场的多事之秋。相比住宅市场的沉闷,杭州的写字楼市场却稳中有升。不少开发商和投资者都开始关注写字楼。从实际市场调研的情况来看,目前杭州写字楼市场的投资性购买比例比较高,新近开发的楼盘尤其如此。与此同时,不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。

  从空间分布状况来看:"核心商圈表现良好,外围区域有待成熟"

  按照业内通常的划分,杭州当前写字楼主要分布在黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站/吴山商圈,另外还有正在崛起中的钱江新城、钱江世纪城(刚启动)和滨江区块。

  黄龙商圈经过几年的开发经营,已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。黄龙商圈的写字楼主要包括:浙江世界贸易中心、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、恒励大厦、聚龙大厦、公元大厦、现代国际大厦、中田大厦、世贸丽晶城等。其中,世贸一期开发时间较早,目前仍是杭州租金最昂贵的写字楼。其他的写字楼大多都是2003年以后开盘的,其中公元大厦、聚龙大厦、世贸丽晶城D座于2004年下半年开始预售。这个区域写字楼的一个主要特征是建筑设计和配套服务上都更新、更专业;由于土地产权的限制,这个区域的另一个特征是整体租赁的比例较高。

  武林商圈是杭州传统的商业中心,商业环境优越。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间,主要在武林广场以北的空间内。该区域是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一,主要代表性楼盘包括:华浙广场、蓝天时代、耀江发展中心、元通大厦、白马大厦、深蓝广场、海华广场、晶晖商务馆、越都商务大厦、国际汇丰中心、坤和发展中心、环球中心等。该区域的特点是布局相对分散;区域内写字楼售价很高,开出了一些天价楼盘,但区域的整体租金回报率有待提高。众多临近地段的楼盘也都竞相以武林商圈为卖点,但武林商圈究竟辐射力到达什么范围?写字楼物业不同于沿街商铺,那么,什么样的商务环境才是有利的?该区域的写字楼开发应该有什么样的空间布局?这是在该区域开发写字楼时应该仔细思考的问题。

  庆春商圈是杭州金融机构最集中的地段,办公配套比较成熟,是杭州写字楼开发较早的区域。主要楼盘有:瑞丰国际商务大厦、嘉德广场、广利大厦、银座大厦、远洋大厦、三瑞大厦、同方财富大厦、凯旋门商业中心等。其中,广利大厦和银座大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影,从早期的东清大厦、庆联大厦,到较近的三瑞大厦,到近两年的嘉德广场、广利大厦、银座大厦,该区域的写字楼开发逐步走向专业化。可以预见,该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。

  文教商圈是杭州信息产业密集区,该商圈的很多办公楼都不能被称为真正意义上的写字楼,甚至有不少是由其他用途房产改成办公用房。这些办公用房价格相对低廉,谈不上什么现代商务办公的配套,但是市场活跃,使用率高,这也符合IT行业自身的特点。当然,区域内也有不少专业的写字楼,主要有:昌地火炬大厦、华星科技大厦、联强科技大楼、颐高创业大厦、文三数码大厦、百脑汇科技大厦、中科院科技园等,其中前面四个楼盘在2000年左右竣工,后面三个楼盘都是新建成的写字楼。这个区域特点鲜明,如何把握特点、切合市场需求是该区域写字楼开发的要点。

  城站/吴山商圈依靠位于杭州火车站附近的便利交通条件,近两年写字楼投资开发开始活跃。该区域从商务环境、办公配套角度看,与黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈差距不小,但从市中心写字楼开发逐渐饱和以及杭州市长远规划的背景下看,该区域具有一定的发展潜力。该区域的主要写字楼楼盘有香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、联银大厦、耀江广厦、西湖定安名都、西湖国贸大厦、利群大厦、万新大厦等,其中后三个楼盘还在建。该区域目前的写字楼使用率相对较低。

  钱江新城、钱江世纪城和滨江区块的写字楼开发还处于开始阶段。但在政府政策支持和科学规划指导下,钱江新城、钱江世纪城(刚启动)和滨江区块的投资前景广阔。相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边居住环境逐步成熟,这三个区块的写字楼市场会有不俗的表现,但这一切都需要一定的时间。

  除此之外,还有部分写字楼处于相对远离市中心的位置,主要位于城北和城东,城西也有少量,这些写字楼所处区位的商务环境、周边配套还有待成熟。

  从租金/价格特征来看:"价格平稳上升,租金前景向好"

  根据我们对杭州写字楼市场的实际调研,2005年杭州写字楼市场的租金绝大多数处在1.5-4.5元/天/平方米的水平。黄龙商圈的写字楼平均租金为杭州之首,绝大多数写字楼的租金在3-4.5元/天/平方米;武林商圈和庆春商圈的写字楼租金大多数在2-4元/天/平方米之内,但区域内一些开发较早的写字楼租金要低于这个水平,在1.5-2元/天/平方米左右;文教商圈的写字楼租金相对较低,多数在1-2元/天/平方米左右,超过2元/天/平方米的不多;城站商圈的写字楼租金多数在2元/天/平方米左右;目前,钱江新城、钱江世纪城和滨江区块,大都为新建、在建或规划待建项目,但业内人士对其前景较为看好。

  从上面的杭州写字楼市场租金/价格数据中,我们可以发现,地段对写字楼租金的影响要大于写字楼建筑自身。这是因为作为主要的商业物业之一的写字楼对区位具有很强的依赖性。当市场供过于求时,每个区域受到的影响是不均匀的,越是核心区域影响越小。

  从整体租金/价格角度看,比照北京、上海、深圳、广州的写字楼市场,杭州的写字楼市场的租金水平与深圳和广州较为接近。总体而言,过去两三年杭州写字楼市场的整体租金水平表现比较平稳,随着杭州经济的继续快速发展,高档写字楼租金将会有不俗的表现。

  从市场供给趋势来看:"钱江两岸供给飙升,其余区块规划控制"

  根据2004年-2005年杭州市土地出让信息,我们可以很清楚地看到杭州未来几年写字楼市场供应的空间分布。

  2004年杭州共出让写字楼用途地块(含商业用途,个别地块含住宅用途)24块,总面积为633861平方米,占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。其中,位于钱江新城的写字楼用途地块10块,占2004年杭州市写字楼用地出让块数的41%;位于滨江区的写字楼用途地块数9块,占2004年杭州市写字楼用地出让的38%。两者相加,将近占2004年杭州出让的写字楼用地地块数的80%。从出让面积上看,出让的写字楼用途土地中,位于钱江新城写字楼用地占32%,位于滨江的占39%。

  2005年杭州共出让写字楼用途地块(绝大多数写字楼开发地块含商业用途,极个别地块含住宅用途)14块,总面积为860592平方米,占2005年杭州市土地出让总面积的50.7%。其中,位于钱江新城的写字楼用途地块7块,占2005年杭州市写字楼用地出让块数的50%;位于下城区的写字楼用途地块3块,占2005年杭州市写字楼用地出让块数的21%;位于滨江区的写字楼用途地块2块,占2005年杭州市写字楼用地出让块数的14%。从出让面积上看,出让的写字楼用途土地中,位于钱江新城写字楼用地占49%,位于下城区的占37%,位于滨江的占10%。

  从规划角度看,钱江新城和钱江世纪城作为杭州未来的CBD,写字楼开发的目标定位是企业总部的办公场所,因此,无论在写字楼自身建筑设计上,还是在周边配套上,规格都很高。钱江新城在建的写字楼包括:集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦等,规划建成高档商务办公楼43幢,总面积将在300万平方米左右。钱江世纪城目前刚刚启动,其区域内的具有相对区位优势地块已成为各路投资方关注、争夺的焦点。与钱江新城一江之隔、同时毗邻钱江世纪城和萧山城区的滨江区块写字楼投资开发潜力也很大。

  总的来说,在未来的几年之内,钱江新城和钱江世纪城毫无疑问将成为杭州写字楼开发的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求,在土地出让方面有意调控的结果。

  从市场需求特征来看:"中小企业为主,需求增量温和"

  分析了杭州写字楼市场的供给趋势之后,我们再看一下杭州写字楼市场的需求特征。杭州写字楼市场的需求有哪些特征?杭州写字楼开发该如何定位?

  从理论上说,一个地方的写字楼需求取决于该地方的办公室就业人数的变化。这类员工主要分布于会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业。也就是说,一个地方就业率增长很可能导致对写字楼需求的增加,但并不必然导致对写字楼需求的增加。上世纪八十年代的美国写字楼市场就是一个很好的例子:1985年之后,美国的办公室就业增长率明显下降,1987年-1990年间一度只有0.9%的增长水平,但这期间美国的总体就业率却持续快速增长。开发商和投资者对这点的忽视是导致美国上世纪八十年代大面积的写字楼供给过剩的重要原因之一。因此,写字楼的投资开发者除了对杭州写字楼市场有一个定位之外,还必须对杭州写字楼市场的需求有一个清楚的认识。

  杭州写字楼市场的需求特征与杭州的经济特点、浙江省的经济特点密切相关。首先,近年的统计数据表明,杭州经济增长强劲,第三产业的增长较快。但杭州第三产业的比重还不高(最高水平为43%),特别是会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业在第三产业中所占的比重相对较低(由于近五年统计口径多变,不能给出一个确切的数据)。当前,杭州市政府大力支持和鼓励第三产业发展,以B-TO-B电子商务平台、网上购物平台等为代表的新型现代服务业将带领杭州第三产业走出一条新的发展之路,发展空间也将更为广阔。因此,杭州写字楼市场需求的特征之一是平稳向上的,循序渐进的。

  其次,浙江经济的主要动力是民营企业,而这些企业多数都是中小企业,当然杭州也不例外。任何一个写字楼市场都有高端、中端和低端的需求。这里只是强调,开发一幢好的写字楼,应该有一个基本的定位,这个定位可能取决于所在区位、开发商实力、市场现状等因素。这个定位内容至少应该包括写字楼整体的特点,即硬件、服务、客户品质三要素。其中,客户定位要考虑入住企业的行业类别、规模、影响力、相互之间的互动等因素。随着写字楼市场的逐渐成熟,竞争也逐渐激烈,准确定位将变得越来越重要。专业的、细分的才是更有竞争力的。

  第三,写字楼用户对物业的建筑品质和配套服务要求日益提高。最近的写字楼开发在很多方面已经开始参照和执行国际标准。虽然国内目前没有出台写字楼的等级标准,所谓的甲级、乙级或者5A、4A都没有第三方认证。但提升写字楼建筑设计品质,毫无疑问是写字楼开发的一个基本趋势,也是写字楼市场需求的基本特征之一。因为写字楼承载的并非是单纯的办公空间需求,更多的是企业形象的需求以及物业的保值和增值需求。写字楼的品牌和品质,体现的是企业的品牌。这一点,正处于升级阶段的浙江民企更为重视。无论定位知名大企业还是中小企业,对写字楼品质和服务的需求有很大的共同点。

  从开发经营策略来看:"单一产权租赁是大势所趋"

  目前我国写字楼开发经营主要有分散出售和统一出租两种模式,而且以分散出售为主。如果采用出售的形式,写字楼产权分散,难以形成统一有效的管理。这个管理不仅仅指物业管理,还包括物业经营。杭州写字楼一部分由写字楼开发企业自己成立的物业管理公司管理,一部分委托专门的物业管理公司管理。但杭州目前的写字楼物业管理公司专业化程度不高,而且这其中必然存在代理人问题(也就是说管理别人物业不可能像管理自己物业那么尽心尽力)。因此,在调研中,我们发现一些开发了才两三年的写字楼,看起来好像已经好多年了。从整体上说,目前杭州写字楼维护很差,提供的服务与专业写字楼的标准相差甚远,而且绝大多数对入住企业没有总体定位。这种情况对写字楼的长远收益影响很大,因为写字楼的整体形象、公共空间维护对写字楼的租金的影响可能比办公单元内部形象更重要。

  杭州目前的写字楼,除了受限于产权之外,几乎全部都是出售。销售可以快速回收资金,而租赁却是细水长流。但是我们应该看到,写字楼是商业地产,它与普通住宅的开发经营模式是不一样的。对商业地产来说,后期的经营管理可能比前期的开发更重要,同时也需要更多的专业知识。当然,这个问题不是杭州独有,目前国内写字楼市场多数采用销售的方式。但作为一种趋势,未来写字楼市场的单一产权写字楼会不断增加统一经营。在房地产市场成熟的国家和地区,写字楼租赁是主流,商业地产经营甚至成为一些房地产企业的主要收入来源。目前,北京、上海、深圳只租不售的写字楼数目开始增加,而且这些写字楼租金表现明显好于同类出售写字楼。

  杭州目前写字楼市场的发展还处于探索期,不可能一步跨到成熟市场的模式。随着杭州写字楼市场从增量市场逐步走向存量市场,写字楼经营的重心必然从开发转向租赁服务,写字楼物业也将在这个过程中用事实宣告它与住宅市场的不同。对于一个有价值追求、有社会责任感的房地产开发商而言,房地产开发不仅仅是谋取利润,更要注重其产品为消费者、投资者和社会所创造的价值。因此,只有调整战略、积累经验、大胆创新、勇于探索,才能在未来激烈的写字楼市场竞争中拥有一席之地。

  通过以上对杭州写字楼市场的综合分析,我们对杭州写字楼市场已经有了一个基本的定位。杭州写字楼的市场需求是平稳的、循序渐进的,需求的主体目前还是以中小企业为主。在写字楼建筑自身方面,追求建筑品质和服务是大势所趋。因此,写字楼投资开发在目标客户、产品定位方面应该有清晰的思路。近两年来,杭州市政府致力于发展总部经济、民营经济、会展经济和高科技产业、现代服务业,出台了一系列扶持政策,努力转变经济增长方式,投资环境有了较大改善,相信这将吸引更多的国际企业进驻杭州。因此,从中长期来看,具备国际标准、定位准确的高档写字楼将会有较好的发展。

  3、酒店式公寓

  酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓,除了提供传统酒店的各项服务外,酒店式公寓还向住客提供家庭式的居住布局。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因而备受商务人士的青睐。

  随着国内不少城市国际化进程的推进和房地产开发程度的加深,酒店式公寓正成为市场的新宠,上海、深圳、北京等地已出现大量酒店式公寓。

  杭州酒店式公寓起步虽然相对较晚,但是伴随着杭州在长江三角洲经济地位的日益突出和国际化商务活动往来的日渐频繁,商务形态的国际化必然要求商务配套物业的提升和匹配,这无疑助推了作为商务公寓升级版的酒店式公寓的快速发展。

  同时,衡量一个城市国际化和发达程度重要标志的高级服务业,例如咨询、金融、科技、法务、物流、会展等行业在快速发展和提升,在完善杭州高级服务业结构的同时,必然会拉动国际资金、机构、人力资源、信息的交流和互动,使得酒店式公寓开发前景广阔,这也成为一个城市高级服务业发达和国际化程度的象征。

  面对国家宏观调控带来的新变化,杭州的房地产企业正通过市场细分来赢得新的生存发展空间,新兴的酒店式公寓房产品,正在这样的背景下悄然兴起。

  目前,杭州市场酒店式公寓方兴未艾,即将投放和在售的酒店式公寓项目有10余个,主要有:世贸丽晶城--欧美中心、锦绣天地、西湖金座、东方金座、深蓝广场、华润西子中心、名珏商务公寓、龙禧硅谷等,总计为1200多套,分布主要在西湖、市中心、世贸黄龙三个板块。

  位于杭州最成熟的商业板块武林广场附近的华润西子中心共有400套酒店式公寓,新近推向市场,位于该区域的深蓝广场目前已进入尾盘销售阶段。而最近,位于世贸黄龙区的欧美中心依托于其近20万平方米的建筑体量和成熟的商务氛围,将于9月份向市场推出100多套酒店式行政公寓,引起了国内外的广泛关注。

  这类酒店式公寓都以高标准的精装修产品,高档次的管理模式推向市场,虽然目前还未交付使用,但从销售情况来看,都取得了不俗的市场表现,成为一支新的"生力军"。

  酒店式公寓 城市高级服务业发达的象征

  酒店式公寓的概念在杭州的兴起是近两年的时间,而市场上对这种物业形态的理解部分还停留在单身公寓或者商务公寓的基础上,这就非常容易混淆。事实上,无论是单身公寓还是商务公寓区别于酒店式公寓的最大之处便是服务,这不仅仅是服务的内容,还有服务的管理公司和模式。因为从市场定位、管理模式、服务内容方面来说,酒店式公寓不仅是一个高档公寓的升级版和房地产产品的创新点,也是一个城市向国际化发展的必然需求和结果。

  根据对发达国家同业情况的考察,酒店式公寓是一个国家和地区发展到一定阶段后,将长期发展和存在的一个物业类型。随着我国城市国际化进程的推进和金融、商务、房地产等相关领域开发程度的加深,酒店式公寓已经成为市场的新宠,在我国北京、上海、深圳这些高级服务产业相对发达的城市,市场供需旺盛,表现上佳。

  2006年以来,上海高档酒店式公寓成为海外基金竞相追逐的首选,市场表现受人瞩目:摩根士丹利收购中央公寓的其中一幢,面向跨国企业驻沪员工放租;香港协和集团收购了本来为ING持有的新天地附近的盛捷高级服务公寓;高盛则买下虹桥花苑酒店式公寓。在北京,据高力国际发布的最新研究报告显示,过去3个月里,北京豪宅市场的平均租价下降,创下自2000年至今的最低点,但高档酒店式公寓的租金不降反升。

  自1999年以来,酒店式公寓的租金一路上扬,净投资回报率在8%-10%之间,其较高的投资回报率吸引了众多的目光。

  来自浙江省政府相关部门的统计,在过去5年里,浙江吸收外商直接投资(FDI)252.2亿美元,比"九五"时期增长236.9%。随着跨国公司的进入和跨国并购的快速发展,大手笔投资明显增多。截至2005年底,累计已经有76家世界500强公司在浙江投资兴办了195家外商投资企业,大量外籍经营管理者和专业人士进入杭州,优厚的津贴补助和大量驻杭外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供中、长期居住的场所,保证了酒店式公寓有稳定的客源。同时,杭州作为2010年世界博览会副东道主身份已无可质疑,也带来了酒店式公寓得天独厚的市场发展契机。

  杭州酒店式公寓 经营模式加速升级换代

  上海酒店式公寓市场,经过多年的积累演变,已经相当成熟。而杭州市场由于起步较晚许多地方还未完善,可以说上海现在的酒店式公寓市场即是杭州酒店式公寓市场的将来。

  虽然目前杭州市场上的酒店式公寓在未交付阶段销售表现较好,但是一个被市场公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间,甚至能否最后成功,还要看以下六个方面:

  一看位置:是否具备可持续发展潜力,高档酒店式公寓的出租率直接受物业所在区域板块的商务活动活跃程度的影响;

  二看品质:建筑设计、内部装修等是否符合客户个性化需求;

  三看经营管理:项目是否聘请知名的专业公司进行经营管理。酒店式公寓项目是一个投资和自住兼顾的项目,酒店式公寓进入租务市场中,客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量,提供稳定的入住率、较高的投资回报率和良好的服务是评定物业好坏最基本的条件,是产品的附加值和直接收益率;

  四看完整计划:每年、每月,甚至每周的租务计划都应该有,一般国际知名酒店式公寓管理公司会制定完整详实的租务计划;

  五看推广:注重品牌效应,持续、稳定的市场宣传是物业发展的基础;

  六看区域市场整体经济的发展态势。

  总结上海市场上经营良好的酒店式公寓的成功因素,地段、产品品质、推广、完整计划等在杭州目前市场上的高级酒店式公寓项目中都有体现。

  比如,世贸丽晶城--欧美中心的酒店式行政公寓客户定位为世界500强企业的总裁、经理和高级行政人员,其室内设计聘请了世界一流的酒店室内设计企业美国HBA。财富中心的室内设计在细节处体现温情,让酒店有了"家"的感觉。至于今后的管理,世贸丽晶城--欧美中心更是斥巨资引入国际知名的酒店式公寓管理公司入驻经营管理,一方面是看重国际公司强大的市场行销体系和稳定的全球跨国集团顾客群(世界500强中的400强都是该酒店式公寓管理公司的客户),与欧美中心酒店式行政公寓的市场定位相吻合。同时,专业的国际酒店式公寓管理公司拥有一群高水准的,在酒店式公寓领域内具有丰富经验的专业人士管理,获得的顾客满意度接近99%,顾客回住率接近100%的服务美誉度。

  不难发现,开发商对于酒店式管理公司软优势的重视已从联姻省内知名酒店管理公司、国际著名酒店管理公司直至国际知名的酒店式公寓管理公司,引进的合作品牌经营更为专业化、国际化,服务也更细化,从而保证了酒店式公寓项目的持续成长。

  相信,欧美中心选择国际酒店式服务管理公司的思路和模式,必然为浙江酒店式公寓管理、市场经营带来创新的借鉴。

  高档酒店式公寓 市场前景看好

  受宏观调控影响,房地产市场短期内虽然出现一定幅度的调整,但长期发展应更为稳健,而酒店式公寓项目不属于中央70%的调控范围。当前,住宅市场总体处于相对低迷状态,但从四五月份房产市场的表现看,市场刚性需求存在,而高档酒店式公寓一般分布在高端商务区周边,具备供应稀缺和地段优势。

  目前高档酒店式公寓具有良好的投资前景,主要基于以下几个因素:酒店式公寓的经营具有回报率稳定的特点,据保守估计,目前杭州黄金地段的物业经营所带来的年净投资回报率能达到5-8%,如果经营有方,这一数字有可能达到10%以上。其经营收入就是固定的房租收入,酒店式公寓管理公司可以依托稳定的客户体系,很好地控制经营成本,预测经营收益,使得酒店式公寓的经营具有可预见性,确保了投资者的收益。

  另外,与酒店式公寓经营相关性较强的四、五星级酒店的净收益值也稳步上升,对酒店式公寓在未来3-5年内的经营收益,可以持乐观的态度。稳定的收益率,使得高档酒店式公寓成为投资者的上佳选择。

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