华润住宅工程“高品质”标准,就靠这三级指标

来源:百度文库 时间:2016-08-01 作者:xujian

在房地产行业不断发展、购房者对住宅要求不断提高的当下,产品品质的高低一定程度上决定了房企未来的发展。实现“高品质”不仅反映了公司整体管理能力,而且需要各业务板块根据统一的标准协同合作。本文飙马商业地产将分享华润住宅工程高品质细化标准及品质控制。

 

1、工程高品质标准化。

 

如何实现工程高品质标准化?除了从不同分部和维度出发,还要明确客户对高品质标准的敏感项及敏感程度,这样综合考量才能便于各管理层级、合作单位等对工程高品质标准贯彻执行。

 

一级指标:基础及结构、屋面及外立面、内装修、机电及小市政、园林景观五个分部工程。

 

二级指标:安全坚固、功能适用、美观精致、易维护、耐久、节能环保六个维度。  

 

 

六个维度的具体内容如下:  

 

1、安全坚固:在设计使用寿命内牢固,合理沉降、不开裂、不脱落、不易毁坏,使用过程中不会对人造成伤害,没有危险隐患。 

 

2、 功能适用:结构密实,定位准确,各项尺寸、隔声符合规范要求;屋面、露台、外立面、外门窗、卫生间、地下室不渗漏;无明显冷桥,冬天不结露;选型、布局、使用功能等方面进行人性化设计,细部构造、机电点位合理,各项功能恰如其分地满足客户需求,没有缺失,也不过度浪费。  

 

3、美观精致:设计精细,排版合理,色彩协调,选材考究,工艺细腻周密,线条横平竖直、流畅自然,标识清晰,细部构造品质感强,外观华美,端庄大气,令人赏心悦目;各部位机电系统经过深化设计、管线综合,设备及管线布置整齐,机电点位末端设置与装饰协调一致;绿化有层次感、长势良好,与环境气候协调。  

 

4、易维护:充分考虑后期运营、维护,设置必要的通道、设施,能够方便地、低成本地维修、养护,易耗品容易获取,通过维护使产品能够长期、稳定地保持正常使用。 

  

5、耐久:设计及建造过程中严格控制把关,确保在正常使用条件下,产品经久耐用,能够长时间保持原有功能和观感质量。 

 

6、节能环保:产品规划设计、设备选型时基于客户角度考虑,选用消耗能源少、污染小的设备、材料、技术,减少对环境的污染和破坏。 

 

 

六个维度的顺序体现了工程高品质要求的递进关系

 

三级指标:基于客户需求、站在开发商角度,依据规范要求、过往工程经验教训、客户关注敏感点、第三方检查评价、质量通病控制要点等方面进行了分解细化。 

 

三级指标区分为基本项、提高项、客户敏感项。

 

1、基本项:规范强制性要求、业主敏感项,基于自身、行业管理水平应该达到,且不额外增加直接成本的;如未达到,容易导致客户投诉,降低客户满意度。基本项也是质量标准的最低要求。  

 

2、提高项:高于国家规范,在现有行业管理水平需要进一步努力才能达到,需增加一定的成本,能够形成高品质特色亮点的;如实现,能够作为卖点、实现溢价、提高客户满意度。提高项适应高端产品线高品质要求。

 

3、客户敏感项:以 ★ 到 ★★★ 颗星表示客户对三级指标的关注程度,使高品质标准与客户敏感点、产品线紧密结合。客户敏感项在制定落地计划时要重点关注,确保实现。

 

为了方便理解,以基础及结构分部为例:

 

 

需要注意的是,不同的区域可根据自己的产品、客户定位、组织能力进一步充实完善提高项,也可以把提高项放入基本项,但不允许将基本项放到提高项。

 

 
 
安全坚固、美观精致维度定性案例

 

2、品质控制。

 

高品质和低成本并不矛盾,关键在于是否抓住了客户的敏感点,减少不必要的成本。品质控制不单与工程相关,还体现在方案和施工图设计阶段。

 

项目方案阶段,根据营销部门提供的目标客户分析及户型配比要求,依据规划条件明确项目的产品类型、产品档次、产品风格等。每个环节通过多方案比较,经过不断地思考和推敲,最终找到既符合项目品质又不突破成本的方案进行深化设计。

 

不同的产品定位有不同的特点,需要不同的方案、分析及细节来实现品质控制。下面以项目外立面为例。

 

 

项目外立面设计方案

 

 

外立面细节推敲

 

施工图设计阶段,施工图设计任务书通过不断地更新,涵盖以往项目的经验教训,能够有效的避免新项目出现以往项目出现的问题。

 

这一阶段需要充分的沟通,各类专业方案设计对建筑施工图提条件。例如,住宅公共空间规范性控制点主要内容为国家强制性规范对楼梯、走道、 前室及电梯侯梯厅等部位的净宽要求。与此同时,楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位也是公共空间装饰的重点位置,建筑施工图阶段应考虑二装的装饰面层厚度,通过与装饰专业的沟通保证公共空间装饰完成后满足规范强制性要求的净宽要求,从而能够有效的避免交付业主后的客户纠纷。

 

由于各项目产品定位的不同,各项目施工图设计的一般要求及工程做法也有不同标准,此类差异能够有效的节约不必要的建安成本并能够有针对性的体现中高端住宅项目的高品质特点。

 

文章来源:百度文库

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