投资商业地产如何选择优质商铺

来源:未知 时间:2018-07-30 作者:pmmarket

 俗话说“一铺养三代”,选择一个好的商铺可以让我们的投资产生非常大的长期收益 ,如果商铺选择不好,就会变为“伤铺”!

    以前由于商品稀缺和供不应求商铺就像计划经济年代零售渠道一样,销售哪还需要推广?所以“一铺养三代”的谚语更是得以流传并根植于人们的脑海中。

    一铺养三代谚语形成的年代没有百货公司,也没有现代超市,更没有亚马逊和阿里巴巴等,所以其零售作用更加突出。现代社会的发展有了公路、汽车、百货公司、超 市和购物中心,互联网和移动互联网电商平台正在进一步的改变人们的消费习惯和模式。这些都极大地提供和提升了各种有效的商业供给。也给诸多的商铺带来了极大的竞争与压力!

    成功的商业地产投资需要的技巧非常多,而对于目前大多数人来说,还不了解如何选择商铺,如何判定一个商业体的成功。正是由于缺乏对商铺的认识和分析的不到位,所以才导致很多投资客投资的商铺变成了“伤铺”。

    请记住:商铺公寓和住宅的投资属性不同!那么选择商铺需要考虑哪些因素呢?

    选择的时候先确定区域,再确定项目,再选择商铺的位置。

    很多人喜欢选择已经非常成熟的商圈,这个在商业地产中也非常重要的。成熟的商圈已经行程了一个规模,拥有大量的人流量和习惯性人群的优势。其投资的价值也比较大,在短期内就可以见到效果。但是一个新的商业项目,就算是在成熟的商圈内,也必然有通常的三年养商期。如果这个新的商业项目和周围的商业相比有不同的经营业态和特色,那么其养商期就会相应的缩短。但是这个业态必须符合这个商圈内人群的需求,必须要有明确的区别。

    如交通、道路的改善,如旧区改造,如市政动迁等;周边学校医院等配套设施。经营商铺是长线运营,对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解,以保证商铺价值的提升。

    交通便利,无疑是客源流通的要道,无形之中增加了人流量,对商铺的发展百利而无一害。对于重庆来说,只要只要通轻轨、地铁的地方,都是很近很方便的购物点。当然交通还包括飞机、高铁、火车、地铁、公交、小轿车等等,而在日常生活中,用的最多的就是地铁、公交以及小轿车了,因此,我们在评价一个小区价值时,在交通方面要重点考量的是,距离房子最近的主干道是在哪里、干道通往何处、交通是否拥堵、附近有无公交地铁或正在建设中的地铁线路等等。

    由于各个地区的投资回报率算法不尽相同,所以要根据各地实际情况去算出商铺的投资回报率,其次还要充分考虑到各项支出与隐形增值。

    第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。    

    第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

    当然,除此之外,还要考虑整体的城市规划、配套设施的完善、交通的便利、人流量的增加所能带来的隐形增值!


 

及时出手,往往能占尽先机!

 

    

    重庆作为新一线城市,经济发展速度迅猛,只要人口还在源源不断地涌入一线城市,房价怎么会不涨呢?

  

    近日,在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。

 

    7月底,来飙马商业地产遇见更好的商铺,也遇见更酷的你。

 

 

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