近日，财政部公布《土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），向社会公开征求意见。这意味着土地增值税将启动立法进程，从《土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”）上升为法律，征求意见稿将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

征求意见稿中明确规定了，在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依法缴纳土地增值税。

对于转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物和出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的，认定为转移房地产行为。

同时，土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和税率计算征收。纳税人转移房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

其中还规定了，计算增值额时准予扣除取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格以及与转移房地产有关的税金。

值得一提的是，对于土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

与条例相比，征求意见稿将集体房地产新纳入征税范围；税收优惠政策进行了调整，增加地方政府对普通住宅、集体房地产享受减免税的权限；明确纳税义务发生时间和申报纳税期限，清算环节由应清算与可清算合并为应清算；征收管理模式变为后续管理。

对从事房地产开发的纳税人来说，征求意见稿中不再区分“应清算”和“可清算”的情形，而是合并为“应清算”的六个条件。对企业的税务管理能力提出了更严格的要求，既要避免因延迟纳税申报而产生的滞纳金及罚款风险，也需要考量清算后再转让房地产的有关税务影响。

值得注意的是，征求意见稿调整了税收优惠政策，增加地方政府对普通住宅、集体房地产享受减免税的权限。

在中央税收优惠层面，延续了现行的免税政策。建造增值率低于20%的保障性住房；因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

在地方税收优惠层面，将建造增值率未超过20%的普通住宅免税的规定，授权省级政府结合本地实际情况决定减征或是免征；就集体房地产，赋予了省级政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区减征或免征土地增值税的权限。