商业地产策划的主要内容有哪些

来源:飙马中国 时间:2018-07-26 作者:pmmarket

商业地产策划的主要内容有哪些
要知道商业地产策划的内容,先要明白商业地产的定义是什么,商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产策划可分为前期定位、规划设计、招商运营、物业管理几个阶段,一般来说商业地产的策划还是指项目前期的定位策划,包括主题定位、业态定位、客群定位、档次定位、功能定位等,规划设计则主要是请设计院做的,你提出相应的意见。招商运营和物业管理则更多是商业管理公司的职责。至于是销售还是自持则是项目开发模式的定位,一般集中商业都会自持或者70%以上要自持,即使销售也要进行返租销售,保证对项目的控制。对于社区商业则是分割销售。当然,前期策划之外还会有后期的营销策划,这方面就是指如何销售商铺了。根据你对你们公司的定位,应该是前期后期都会涉及吧,不过还是建议多重视前期的定位策划,对产品多了解,这也会方便后期的营销推广。
 

商业地产


商业地产策划流程主要包括以下内容:
在项目市场发展趋势研究的基础上,本部分将从项目条件分析入手,从地块角度判断适合发展的物业形态,并对项目周边环境地块的状况性质进行研究,分析其对本地块可能之影响。主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析,了解项目发展的环境及影响因素。项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁):分析项目发展的重要及难点,明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。项目发展方向把握:在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上,对项目发展方向、可能功能物业进行预测,提供细供市场调研方向。项目发展形象定位及概念定位:确定项目的发展形象,为项目定位与规划设计提供方向。项目功能组合及业态配比定位:主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。项目开发规模与档次定位:根据项目发展主题,并结合项目所处市场背景环境,确定项目主要物业类型的开发规模与档次。项目目标客户定位:主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体,为项目后期开发方案提供依据。项目价值定位(含财务分析):根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平,以及项目所在区域未来发展趋势等因素,明确项目各功能物业的价格水平。商业用地的价值判别与发展定位
 


商业地产策划的核心内容有
商业用地的价值判别与发展定位。商业物业的价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营,才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的赢利目标。
商业地产价值链构造和策划,商业地产策划是一种智慧的创造,它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同,但是,当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产,而现实中,商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素,把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作,从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。
商业地产建筑策划。规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初,根本就没有考虑过“做什么”的问题,他们多数先把项目盖起来,最后到了商业定位的时候问题就出现了,要么就是结构不合理,要么就是布局不规范,从而导致招商异常困难,往往出现“理想的商家不愿进,进驻的商家不理想”的结果。这直接导致了大面积的商业地产空置,损害了开发商及投资者的利益。其实,商业地产是一个非常专业的课题,它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位,还需要专业的代理机构来营销策划、推广,专业的经营管理做后期服务。
商业地产技术策划。创建性、系统性、完整性、可导入性,更重要的是可以执行才是策划的本质,它能改变项目,产品的形象市场地位,解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。
商业地产营销推广策划。同样是做平台,住宅地产做的是居住的平台,而商业地产做的是商业的平台,交易的平台。商业地产的运营模式,不仅要把握商业运行规律,还要对各种资源进行有效整合。
商业地产招商策划。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业,优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛,而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石

商业地产策划活动没有公式(否则就不是策划了),但有以下几条策划的规律是需要掌握的。一是价值发现,就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼,找出别人没有看到的价值;二是以理服人,商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业,是固化的资本,投资者比消费者理性,过分热炒概念是没有作用的,有用的是完美演绎盈利模式,合理推导要符合商业逻辑,这才是商铺市场乐于接受的引导;三是以品牌策划的手法去策划商业地产;商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程,有了市场广泛的认可,商业就会繁荣,商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。

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