住宅转型做商业地产的弊病与解决办法

来源:未知 时间:2018-07-25 作者:pmmarket

在住宅市场可见的天花板下,前两年各大开发商都重军布局商业地产,通过增加持有物业,提高公司资产,加强运营能力等为目的力图帮助企业实现转型。但现实很残酷,除了具有商业开发运营基因的极少数公司,其他新进者大部分都步履维艰。

大家有没有发现,这些商业存量中大部分是“千店一面”、“千街一面”?从区域商业地产开发的情况来看,开发商一窝蜂的去做商业地产做商铺,这是住宅转型做商业地产的一个弊病。大家就觉得住宅的空间在压缩,而商业地产空间在放大,所以跟风做百货+大卖场、做所谓的商业街。

商业地产的结构性矛盾,首先体现在物业类型上,就是不同地块要根据地块周边的市场、人口、消费潜力、商圈特性定位开发具有地域特色的商业物业。百货+大卖场遍地开花,商业街的撒豆成兵,这类产品多了,单从体量上说过剩是确切的。

其次,还体现在产品能级上,商业网点规划分社区级、区域级和都会级三级,目前合肥商业地产开发出现了能级的混乱,社区级商业地产开发不把重点放在给社区居民提供便利上,一味追求区域级甚至都会级区域的商铺价值,盲目地贪大求全。

再次,商业地产的结构性矛盾,体现在项目开发与地块所在区域发展的关联粘度不够,比如瑶海区的生活消费水平与传统商务中心庐阳区、新兴的商务中心包河区相比,消费等级要低一点,应该多发展生活型的商业;政务区人口密度逐年提高,现代服务业空间大;滨湖新型服务业和都市工业类开发空间更大。

如何更好的去库存,从商业运营的角度看,开发商需要关注4个方面:

第一,地块的所在位置决定了项目的开发价值,要结合区域发展的优势与核心产业,根据消费的人群来合理的定位项目的商业消费客群和商务办公的基本水准。

第二,商业地产开发还是要专业的人去做专业的事情,整个的行业竞争加剧,开发商对专业的依赖程度比以前更强烈。从目前看,开发商选择专业服务机构的时候主要考虑以最低的服务价格获取最专业的服务,而不是依靠专业度来选择服务机构。开发商在专业度要求的把握上不是以质论价,行业专业度整体有待提升。

第三,大家对产品的价格很敏感,对价格背后的关联体系缺乏清醒的认识,都想自己的项目卖个很高的价格,但是对项目的配置、对项目的关联要求、项目专业化操作如商业氛围的设计等等置若罔闻。在这一点上,合肥目前与发达的城市还有比较大的差距。

第四,开发企业要清醒的认识到商业地产的开发与住宅地产的开发完全是两码事,住宅地产卖的是可居住的成品住房,商业地产开发销售的商铺只是半成品,经过市场培育、商业运营后,价值才能体现出来。因此,商铺价格不要盲目的攀高,商铺规划设计不能只看自己的喜好,必须找准市场定位。

商业地产是十分复杂的复合地产,住宅地产以销售论回报,商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才,必须是经过实战磨练,有亲自策划、招商、销售、运营管理成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得“天下”。

 

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