房企纷纷切入产业地产，为什么有的能一战成名，有的却折戟沉沙，从中对房企切入产业地产又有什么借鉴意义呢？本文从现象入手，找原因，得结论，出建议。以供参考。

那么，为什么有的能一战成名，有的却折戟沉沙，从中对房企切入产业地产又有什么借鉴意义呢？本文从现象入手，找原因，得结论，出建议。以供参考。

传统房企纷纷切入产业地产

近年来，“去地产化”、“多元布局”成为房企的热门话题，从“房地产开发商”角色转型为“城市运营商”成为多数房企的选择。

产城融合成为众多品牌房企谋转型的重要切入点，产业地产成为房企布局的重要领域之一。

据《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，销售百强房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。

笔者认为房企切入产业地产主要是由房地产行业内部推力和产业地产拉力共同影响的结果。

房地产内部推力

关于房企切入内部推力，本文从政策调控、时代要求、拿地、利润四个角度说明：

1、政策调控。

房企切入产业地产主要集中在2014年和2016年这两个时间段。

2014年房企扎堆切入是因为此前经历了政府调控楼市的十年漫长路，2013年2月在国务院常务会议上出台的新“国五条”则是压倒骆驼的最后一根稻草。

据悉，“新国五条”的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。

另外在2016年，上半年销售火热，下半年21个城市出台限购限贷政策，在调控加码下销售增长回落，也成为房企切入的一大推力。

如何顺应我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，来转变传统的建造方式，提高全装修房和装配式建筑的比例，完善配套设施，提高房地产项目的质量与水平。

如何顺应新经济业态的发展，来拓展企业的业务范围，如何顺应市场竞争激烈?

排名前10强企业如何保持相对稳定、百强企业仍然分化、房企优胜劣汰的步伐加快，房企用不断提高的市场环境来夯实企业发展机制，这是多数企业都面临的问题。

3、拿地困难。

从2016年开始，房企土地获取越来越困难。除了要融到钱，还需要跟政府谈合作，有了产业才可以跟政府坐下来谈区域如何规划，项目如何引进如何补偿，怎样提供合适的用地。

4、利润空间。

随着楼市调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房企的获利空间正在被压缩，传统住宅开发利润率走低。

传统住宅开发利润率长期来看会降低，市场集中度基本确定，长期来看很难在规模上做文章，而利润率又走低，对于企业来讲，要寻求其他的业务来保障和提高利润率及各产业布局的诉求。

所以就有了其他的相关产业的布局，这是从切入的长期战略角度的考量。

产业地产的拉力

关于关于房企切入内部推力，本文也如上文从政策调控、增长空间、拿地、利润四个角度说明：

1、政策调控。

特色小镇方面，自从浙江省2014年首次提出“特色小镇”并且成功运行，全国掀起了一股特色小镇建设热潮。

2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，这是支持“特色小镇建设”的首个国家层面政策。

2017年政府工作报告中明确提出，“扎实推进新型城镇化，支持中小城市和特色小城镇发展”，这也是特色小镇首次写入政府工作报告。

产业方面，2016年12月19日《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》发布，在政策导向下，产业经济的发展进入“超车道”。

2、发展空间。

传统房地产行业的利润空间日渐逼仄，要寻找业务亮点，现在特色小镇、城市更新、片区PPP等领域都有很大的发展空间。

例如，据2016年7月发布的《关于开展特色小镇培育工作的通知》要求到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

3、拿地便利。

随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企拿地的难度逐渐增大。

除了传统招拍挂以外，产业园区作为加速区域经济增长的引擎，地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。

因此，产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。

4、新的利润增长点。

随着楼市调控的“常态化”，房企的获利空间正在被压缩，同时，有限的土地储备迫使房企开始探寻新的业务发展。

“十三五规划”实施产业改革，在政策导向下，产业经济的发展进入“超车道”。新存量时代，产业地产被视为另一个新的利润增长点。

传统房产切入产业地产已是屡见不鲜，但目前来看真正做起来的少之又少。房企切入产业地产过程中出现了什么问题？为什么大部分房企做不成功？

本文以万科、碧桂园科技小镇为例从一正一反两个角度试说明。

万科折戟美铭科技园

万科在美铭科技园的失策已不是什么秘密了，这个案例比较有代表性，本文试图通过此例说明传统房企切入产业地产会遇到的困境。

2012年底，万科进军中原市场，与地方龙头企业美景合作成立了万科美景有限公司。“通过美景，万科直接杀入了郑州地产市场”。

万科美景有限公司成立后，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司，当时由美景集团负责建设运营的美铭产业园自此正式交由万科打理。

据悉，万科一开始并没有收购美景旗下美铭产业园的计划，但地方政府为了盘活这个产业园，在万科拿下高新区西区“万科城”项目住宅用地的同时将美铭项目打包“塞”给了万科。

不管如何，三个月之后，该项目出现在了万科的年报之中。

随后，万科偏向于将科研用地转变为商业用地，但需要补缴一定的土地出让金。

考虑到当时科研用地646元/㎡，商服用地超过3000元/㎡，需要补足的出让金太过巨大，难以向总部与投资者交代，最终，万科无奈之下将股权转回给了美景集团。

关于这个项目，笔者认为失败原因可归结为：

1、当时的万科对产业地产缺乏了解。

在2011年郑州高新技术产业开发区管委会在《郑州高新技术产业开发区管委会关于郑州美铭科技产业园综合开发有限公司郑州美铭科技研发中心建设项目的批复》中提到该项目用地性质为科研用地。

对于园区政策，根据目前国家对于工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。

一向专业谨慎的万科对此块土地的调查显得业余。实际上，据一位不愿具名的郑州万科内部负责人透露“其实当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位都不清晰。”

2、房地产开发回现模式与产业地产不同。

传统房地产企业追求“短平快”，主要是开发销售回款的逻辑，遇到不能分割出售后缺乏应变能力。

延伸开来，通常产业地产的培育和发展需要较长的周期，而万科的考核指标还停留在对房地产的要求上。

长周期的产业地产与短平快的传统住宅地产在同一套考核指标下难以成行。

3、缺乏产业运营能力。

在分割出售遇阻后，万科可以走的一条路是自持运营。

显然，万科并没有选择这条路，究其原因，除了跟内部考核制度息息相关外，园区运营能力是一大制约要素。

产业地产本质是“产业化操盘”，需要进行深入的行业研究，抓住痛点，解决痛点，也需要打造资源整合平台，以更好地服务园区内企业。这都是包括万科在内的产业地产商所不具备的。

上述问题并不是万科一家所独面对的，对转产业地产的传统住宅开发商而言，是都需要解决的问题。

笔者本想用星河word来探讨房企切入产业地产之路，但考虑到星河控股与很多切入产业地产的房企相比，星河产业并不是在资本驱动下进入产业地产市场的机会型选手，而是有备而来，在切入之初携带的地产＋金融双基因并转化成竞争中的优势。

而碧桂园做科技小镇时在各个环节对做产业地产均有可借鉴支出，因此选择了碧桂园科技小镇。

碧桂园在打造科技小镇产业的逻辑是：因地制宜地突出主导产业，引进一到两家世界级或者至少是国内龙头企业的入驻，打造一个平台，一起来做，再带动关联企业的招商，使资本等要素聚集。

接下来，本文依照投融管退的逻辑，分解运营环节一一说明：

1、投资：选址与拿地

选址：碧桂园对科技小镇的选址有着严苛的规定。一般选址在一线城市的周边和二线城市的周边重要区域。

距离城市核心距离不超过60公里，一般有高速公路直达，目的是能够享受一二线城市发展效益的外溢，同时在最具发展潜力的区域，可提前锁定城镇化发展红利。

拿地：联合外部产业龙头，通过产城融合的模式拿地。比如增城朱村凤岗村商住地块的拍得公司碧城科技背后股东之一——碧发科技是富士康旗下公司及碧桂园地产合资成立。

2、融资。

作为房企的本身具有的优势。

3、开发建设。

办公物业、人才公寓、入学就医、商业配套……这都是碧桂园的强项，科技小镇可以以较低的价格提供物业，甚至可以把办公用品都配备好。

4、招商运营。

招商和运营是产业开发最重要的两大环节，碧桂园并不擅长。与华夏幸福自己组建庞大的招商队伍不同，碧桂园的做法是“桃园结义”式的合作模式。

2016年碧桂园与深圳百富东方分别出资6000万元和4000万元合作成立的平台公司——碧桂园百富产城发展公司，其中碧桂园负责硬件建设、开发和运营，百富东方负责产业引入和运营。

同样的例子还有碧桂园与顺德招商服务公司签订战略合作协议，顺德招商将为碧桂园新能源汽车小镇提供招商服务。

另外，在运营中，碧桂园做产业引导基金，解决企业资金短缺问题。

比如碧桂园牵头成立科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本等，将投入不低于20亿元，为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，对接产业资源和金融服务，商业服务，政务服务，技术服务等。

5、退出：资产证券化

碧桂园做科技小镇是自持物业，重资产的模式。虽然科技小镇有碧桂园自有资金支持，但小镇的建设不能仅仅依靠碧桂园的输血，自身还需具备造血能力。

资产证券化是自持物业“变现”途径之一，据悉目前有多家机构表示兴趣。当然，资本化的前提是，科技小镇产业运营良好，带动区域价值和物业价值提升，且回报率要达到投资者预期。

碧桂园之所以做成科技小镇，核心原因可归结为：

1、依照产业地产的逻辑思考问题。

科技小镇颠覆原先的快速周转和现金回笼的开发模式，而是按照产业地产逻辑：做重资产，（i）平衡开发尺度，短期物业收入需覆盖投资金额的利息成本，（ii）资产证券化退出，另外也注重产业导入与运营。

2、明白优势，认清不足，寻求合作，让专业的人做专业的事。

碧桂园清楚自己作为房企有着良好的开发能力，也清楚有限的产业资源以及空白的产业运营经验是其不可忽视的弱势。

所以在开发运营科技小镇的过程中，碧桂园对自己的定位是载体建设。产业引入和运营交给百富东方、顺德招商服务公司等专业的企业。

通过上述案例分析，笔者认为，传统房企要实现切入，需要在三方面发力：

1、转变思考逻辑。

体现在开发模式、人才结构、公司机制的调整。虽然产业地产是房地产的一个子行业，但两者差异巨大。

房地产可标准化，因此可复制，走短平快的路径，周期性也很强，而产业地产沉淀资金量大，周期长，异地复制是伪命题。

在操盘时，房地产项目基本是出售，而产业地产重在招商，核心是运营，这些跟传统房地产企业的逻辑、人才、公司考核基本是完全不匹配。

因此，传统房企切入产业地产首要转变思考逻辑，然后分开管理，并在公司各层面进行相应调整。

2、连接产业资源，着重产业运营。

产业地产核心是产业，地产是附属。房企需要对发展什么类型的产业做有战略性的思考，打造一条生态链式的空间配套体系。

同时通过“资本 + 孵化”的手段建立一套长期的产业投资运维系统，这样的产业地产才可能进入良性发展。

3、注重合作。

产业地产上服务于政府，下做企业招揽，运营园区提供法律、金融、政府等服务，可谓牵涉多方主体，合作非常重要。

另外房企虽然在产品开发、政府关系、融资渠道方面具有优势，但在产业导入与园区运营方面是弱势，叠加拿地时区域属性非常重，因此，多方合作不失为房企成功切入的一条捷径。