一向热衷于“买买买”的万达突然开始做资产减法了。7月10日，中国首富王健林将万达13个文旅项目和76个酒店卖给融创中国一事无疑成为业内关注的焦点。而值得注意的是，就在前不久潘石屹也曾频繁出售旗下SOHO项目，更凸显了地产企业轻资产品牌化运营模式的转型思路。然而，在轻资产转型的背后，万达却似乎还有更大的一盘棋要下。

万达632亿“甩卖”文旅酒店业务

7月4日上午，计划投资300亿元的昆明万达文化旅游项目正式启动，然而仅仅一周过后，王健林就将曾宣称要“围剿迪士尼”的13个文旅项目卖与他人。

据万达商业和融创中国联合发布公告称，万达以295.75亿元将青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、昆明万达文旅项目等十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元，收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店。

融创方面披露，此次收购将分四次支付完成，首先是在协议签署当天融创向万达支付25亿元以作为定金。而后，在7月31日或之前，万达配合融创完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查，并且双方签署正式协议。正式协议签署后3日内，融创累计支付至合作事项总价款的20%，即126.34亿元。同时，在正式协议签署后，万达开始准备目标酒店资产转让过户前所需的所有手续，融创推动尽快取得股东在公司股东大会的审批，并在90天内支付转让价款累计至335.95亿元。至此，万达收到第三笔付款后30日内，将目标酒店资产过户给融创。

其中，万达收到第三笔付款后的5个工作日，将通过指定银行向融创发放贷款296亿元的贷款，期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率，融创收到该贷款后2日内，向万达支付剩余对价人民币295.75亿元。万达收到第四笔付款后5个工作日内，将目标项目公司的91%股权过户给融创。这也意味着，融创的收购资金来源有一部分是通过银行贷款进行的，并不是完全出于自有资金的收购。

而万达此次突然“浑泪甩卖”也让人联想到同行潘石屹对资产的变卖。　6月26日，潘石屹的SOHO中国以35.73亿元出卖了上海虹口SOHO。7月4日，SOHO中国又宣布整售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目。其中被整售的北京光华路SOHO还是SOHO中国的核心物业，且原本不在计划出售名单中。而实际上，在过去的几年内SOHO中国也曾频繁地出售SOHO项目，有媒体统计，SOHO中国在三年里共出售了6个项目。

而两位地产大佬对于出售资产的原因则不约而同指向了轻资产化转型。王健林在接受财新记者采访时对此事做出明确回应：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。” 万达之后的战略会也做出调整，将全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐等。

潘石屹在接受媒体采访时也表示，项目售出后的资金一部分将用于建设SOHO 3Q，而SOHO 3Q是SOHO中国从重资产模式到轻资产模式的转型，之后会再做轻。“重资产的公司如何不被淘汰掉？变成轻资产公司，变成平台型公司，SOHO中国用了两年时间做实践，发现需要改变，顺应这个发展。”

轻资产模式背后或另有意图

虽然王健林和潘石屹都展现出了向轻资产模式转型的意向，不过业内人士却认为，万达此次资产出售背后另有意图，而最大的可能性就是通过轻资产模式去地产化，进而为其在A股上市铺平道路。

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱在接受中国商报记者采访时指出，目前万达的上市公司规模较小，香港上市公司万达酒店发展仅仅是海外的物业，故万达一直筹谋有一家大规模上市公司，最终目标很可能是旅游业整体上市，上市公司以轻资产为主，包括酒店和主题公园的管理。

而值得注意的是，万达商业在香港退市后，曾签订2年的对赌协议。 2016年，万达签订的对赌协议显示，如果万达商业在退市满2年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团以每年10%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年8%的单利向境内投资人回购全部股权。

据《万达商业私有化投资基金推介说明书》显示，如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年（单利）回购 （由万达集团提供回购保证）。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过 5.5%的收益。值得注意的是，若万达商业成功私有化之后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%，而需扣除主要费用，如利息、过桥、承诺函、2年管理费及通道管理费等开支，预计扣除费用总计约为16.5%-20%。

业内人士指出，这意味着，一旦万达2年内（万达商业2016年9月底成功从香港退市）不能登陆A股主板，万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。

为了尽快解决对赌协议，通过A股IPO，卖掉酒店和文旅项目向轻资产转型或许是一条捷径。 “A股IPO对房地产企业要求严格，房地产性质的企业不易通过。而轻资产的管理公司则符合目前中国品牌建设的要求。但是如果内地上市时间不能符合退市对赌协议的要求，则可能境外上市。大集团业务经营是基础，资产经营是手段，资本经营才是最重要的战略措施。”赵焕焱表示。

除此之外，针对外界一直质疑的万达资产负债率较高的问题，通过此次轻资“减负，万达将项目卖给融创得到资金，便可以归还银行贷款，降低资产负债率。万达商业发布的2017年一季度财务报表显示，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，与去年末的70.26%相比，资产负债率略有上升。王健林在接受媒体采访时也表示，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

可以看到，越来越多的企业正在由扩张转为降低负债和向轻资产方面转型。有财经人士指出，万达此次如此大动作的背后目的之一就是降低负债，进而降低风险。特别是在乐视负债过高，资金链蒙上阴影的前车之鉴下，在融资越来越难的情况下，债务问题对企业的影响会以更快的速度放大。

香颂资本执行董事沈萌在接受记者采访时表示，无论是万达还是SOHO中国，这两家房地产企业的资产出售，都具有很明显的降低负债率、减轻资金链压力，并向低风险的轻资产品牌化运营模式转型。“由于房地产开发受政策影响和经济周期的程度深，因此负债过高可能造成资金链紧张，同时，中央力推去杠杆化的时期，房地产企业融资成本在上升，因此降低负债率有利于改善房地产企业的风险。”