日前，位于佛山禅西新城与季华核心商务带十字轴的童梦天下二期童悦城奠基动工。据悉，项目总建筑面积30万㎡，其中含9万㎡集中商业的童悦城，它定位为“佛山首家儿童主题的体验购物中心”，以儿童为主线，整体业态占比前三位的依次是特色餐饮23%（2万㎡）、儿童零售22%（2万㎡）、儿童体验20%（1.8万㎡）。

　　目前，该项目已与迪卡侬、沃尔玛、卜蜂莲花、风信子、百老汇、中影、幸福蓝海、天马电影、乐漫、麦当劳等品牌意向洽谈中，将于2019年12月24日开业。

　　开拓禅西新商圈：季华路“金融商务带”上的综合体

　　长期以来，对于广州、佛山两个城市之间的紧密关系，人们都有目共睹。随着“广佛同城”的不断深化，这座承载了800多万人口的佛山，正逐步以加速融合打破与广州的地区界限。去年，佛山市政府将这一城市发展战略提升至“广佛同心”。城市发展的加速推进，对于佛山的最大利好是人口净流入，具有消费能力的中层阶级越来越多的涌入佛山，尤其是在广州工作、佛山置业的人群，其周末消费效应非常明显，房价也加速上涨。

　　人口的大量涌入，对于竞争日益激烈的佛山商业地产市场无疑是一种推动。面对新兴市场同质化难题，佛山祖庙商圈开始“调整、引进”，国瑞升平、岭南站NOVA、东方广场-东方新天地等商业体相继亮相，传统商圈也在思考如何靠近消费者；近几年愈发显眼的千灯湖-桂城商圈不断吸纳“新鲜血液”，万达广场、万科广场、宜家家居、中海环宇城等大型购物中心的出现，很大程度上改变了当地的消费方式及水平，新兴商圈发力强劲。

　　而在季华路商圈，“季华总部经济一条街、季华中央商务带”的“休闲+商务”烙印明显，虽已开业顺联国际购物中心、鹏瑞利季华广场、恒福GoGoPark、印象城等商业项目，但整体商圈影响力尚待提升。传统的季华商圈以产业、智慧新城、总部基地、金融等内容为主，随着近几年龙湖、融创、万科、东基等知名房企进入，住宅开发持续，如今的季华路正逐步以季华西路、童梦天下、绿岛湖、智慧新城等为主形成一个新商圈——禅西商圈。目前该版块辐射三个镇，往西是南庄、往东是石湾、张槎。有业内人士预计，在2018-2019年，该商圈将具备不错的人口基数和消费能力。

佛山童梦天下项目效果图

　　佛山童梦天下，正是由广东东基投资控股有限公司（简称“东基地产”）在禅西商圈张槎镇开发建设的一个情景主题式城市综合体，位于佛山市禅城区张槎桥街道，季华二路北侧、佛开高速西侧，地处佛山禅西新城与季华核心商务带十字轴。西为华富南路，南边面向的季华路东西连接禅城、南海等多个镇街，是佛山市总体道路规划网中东西走向的城市主干道，也是佛山市公路网路规划“四纵、九横、两环”主骨架中重要组成部分。

项目落位图  图片来自：东基地产

　　和其他地产开发商不同，东基地产在产业版块已具备相当知名度，同时在房地产开发，除住宅外，还包含商业版块。其中，其商业起步不算早，主要分布在广佛区域，佛山童梦天下是其在佛山的首个城市综合体项目。东基地产方面表示，看好佛山市场，尤其禅西商圈内商业项目缺乏特色，休闲商务化区域内商业氛围不浓，童梦天下的儿童主题式路线将为该区域商业发展及产业发展提供新的可能。未来东基地产将向佛山五区、深圳区域拓展，以广佛深为核心，延伸至中山、肇庆等周边城市，项目拓展也将以商业与住宅相结合的城市综合体为主。

　　“佛山首家儿童主题购物中心”：童悦城拟2019年圣诞开业

　　据介绍，佛山童梦天下是佛山首家儿童主题的体验性综合体，以儿童主题购物广场及儿童商品泛专业自贸区为主体，配套写字楼、商务公寓、住宅、金融机构及其他服务设施等。项目投资近30亿，全部建成后总体量近160万㎡，开发完成时间在2020年-2021年。

　　启动区分两期开发：一期是于今年6月30日交付的10万㎡、近900户的住宅；二期是30万㎡的城市综合体（含童悦城），童悦城项目三条地铁线上盖，包括2、4号线及政府规划中的第三条线（换乘站），地铁与项目负一层无缝连接，它已于6月10日奠基动工，将于2019年12月24日开业。未来，东基地产还将再开发120万㎡，除写字楼、酒店，还有类似街区型商业、自持产业、住宅、公寓等产品。

佛山童梦天下二期奠基仪式现场

　　童悦城定位为“佛山首家儿童主题的体验购物中心”，归纳起来就是“Kids Park”。K，即Kids，意为儿童；I，即interesting，理解为有趣、好玩；d，即dream，意指实现儿童情怀的梦想，还包含父母及长辈想做而未敢做的事情；s，即space，就是营造的氛围、场景；而Park，则代表童悦城这个结合了声、光、电、园林、绿化、水等多元素的乐园，将邀请世界知名设计团队打造佛山区域从未出现过的景观，整体形成“PARK”。

　　据统计，2015年末佛山市禅桂两区（禅城区、南海区）常住总人口约380万人。项目辐射南庄镇、张槎街道、石湾街道常住人口约74万人；重点吸引3公里范围内14个楼盘约8.8万的中端及中高端人群，重点导入3-5公里范围内11个楼盘约6.5万中端人群；锁定的商务休闲消费群为其南侧智慧新城（入驻约300家企业/机构）及西侧绿岛湖都市产业区（入驻阿里巴巴、淘宝部落、绿岛广场等约500家企业/机构）内的约3.5万企业办公人群，均为中端及中高端消费人群。

　　由此，童悦城将目标客群分为三部分：1.8090后女性、0-16岁儿童及年轻家庭（佛山市及部分外来游客）；2.商务办公客群（周边写字楼客群、公务员/白领/专业人士、大专/本科以上学历、月收入在5千以上消费群）；3.周边社区客群（一镇二街客群、周边住宅社区客群、禅城客群）。

　　为何要打造以儿童为主题的购物中心？东基控股副总经理兼童梦天下项目总经理谭立城表示，首先由于历史遗留原因，禅西更偏重于产业，存在市场消费空白；其次，曾经佛山的童装全国排位靠前，随着城市更新改造童服企业慢慢被挤出市场。童梦天下项目首先具有产业条件，需把儿童这个产业落户到项目来，由儿童消费带动家庭消费；再次就是人口红利，二胎放开，加上20年的婴儿出生潮叠加，未来几年可说是得儿童者得天下。这是一种全新的模式，在华南市场还未出现过。第一解决商业同质化竞争；第二可以解决开发商、品牌商、业主方，改变传统经营模式的创新。

东基控股副总经理兼童梦天下项目总经理  谭立城

　　“整个设计里包含很多地标性元素，在佛山属首次，如在三楼屋顶环形的天空跑道、屋顶农庄、中庭“哇！”的天空……项目推出市场后，不仅在经营模式还在整个场景、氛围、室内装修、IP植入，打造的类似于地标性的建筑元素等方面都将有爆点呈现。为破局商业同质化，整个结构都突破传统意义上的结构预留，以应对未来可能发生的变化。”谭立城表示“童悦城不是零售MALL，它涵盖了儿童游学乐、商业、文创业态，是都市微旅行目的地。它不仅是玩乐社交中心、家庭童趣中心，还是教育科普中心。期望通过对童梦天下的整体开发，使其逐步形成一个兼具儿童主题与佛山特色的小镇，将项目景区化。”

佛山童悦城项目效果图

      以儿童为主线 不同主题场景打造自身特色

　　据悉，童悦城整体建筑面积为9万㎡（自持），含地下一层至地上三层，再加局部四层，整个楼层共计4.5层。业态占比方面，它以儿童为主线，以商业规划面积来说，整体业态占比前三位的依次是特色餐饮23%（2万㎡）、儿童零售22%（2万㎡）、儿童体验20%（1.8万㎡）；接着是超市14%（1.3万㎡）、传统体验12%（1.1万㎡）、儿童电商线下体验店5%（0.4万㎡）；而生活配套、青年社区+联合办公均已2%（0.2万㎡）排在末尾。

　　谭立城透露，项目计划引进约250家品牌，其中传统意义上的主力店面积占比在15%-20%左右。目前，迪卡侬、大食代、沃尔玛、卜蜂莲花、风信子、百老汇、中影、幸福蓝海、天马电影、乐漫、麦当劳等品牌均在意向洽谈中。其中要求引进的影院必须配有一个儿童影厅，要有儿童特色，如在设计上让小朋友购票后直接通过滑梯进入影厅下的波波池，或结合IP等。除考虑小孩还要考虑父母、老人，针对这三种人群做不同场景来满足需求。

　　主题街区在最近1、2年是非常火爆的话题，不同的开发商、商业运营商都在做主题街区，同样它也面临着同质化，如备受关注的天津大悦城骑鹅公社、五号仓库等也在纷纷升级改造。因此，童悦城致力于做3.0甚至4.0版本的主题街区，会超前做一些产品、规划设计（包括业态），将其融入在这个主题街区里，目前意向自有输出一个类似广州九千坊的文创主题品牌。

　　品牌招商的标准在哪？ 在谭立城看来，主要有三点：1. 引进的品牌与商场的理念、模式是否定位吻合，有默契。2. 双方在设计、结构规划上要能基本达成一致，相互融合。童悦城规划门店设计是“千店千色”，即鲜明突出商场主题，在后期装修风格等方面能形成必要互动。在成本可控范围内通过借助高科技手段、元素增加更多可变空间，打造众多个性品牌。3. 创新，这是人类发展的永恒主题，创新要有深度。一定要跳出传统思维模式、经营模式跟品牌商互动，要积极从非传统零售模式上去想传统零售怎么去获取，如文创、农场、诊所、月子中心等进驻购物中心......

　　谭立城认为，核心地段的核心位置永远是有它的优势在，但非核心位置的商业必须要做出自己的特色。童梦天下的经营模式是解决商业存量、解决商业同质化竞争的一个比较好的解决方案。它立足于自身打造自己的特色，形成优势，同时积极探索、跨界、创新、调整，不复制别人的模式，做自己的产品和服务。

　　未来：零售本质没变 双线融合、大数据是趋势

　　自去年马云提出“新零售”概念以来，关于实体商业与线上的关系问题一直备受争议。

　　谭立城表示，不管线上、线下，零售的本质没有变，都是消费，且线上所有消费最后还是通过线下物流供应链解决；不过，如今二者的消费方式、渠道不一样。其实，移动端只是解决便利需求，无法实现线下实体的体验优势，而线上的冲击对整个零售是一个刺激，逼迫其不断向前走。从目前的发展态势和未来趋势预测来看，双方最终可实现融合，线上融合线下，同时线下也在积极与线上互动。

　　第二个关键词是大数据，这是线下往线上融合最主要的工具。在以前，原来的互联网平台抓取大数据相对较容易，而实体商业搜索非常难，统计维度有限。而如今，线上平台与线下的对接，高科技产品的运用及与银联、金融等第三的结合等，都能促使每位进入购物中心的消费者，只要上线就能自动被捕捉到消费痕迹，分析消费习惯，从而知晓其消费需求。

　　“大家都在做跨界，这种跨界是良性的，给予品牌方技术支持，引导其调整商品结构，从而增加商品销售，反过来对商场运营也起到了一定的促进作用。其实做任何事，一定要站在消费者角度，不能让消费者产生排斥而是要乐于接受互动，这非常重要。”谭立城补充道。