日前，沈阳市政府公布了2017年深化经济体制改革相关工作要点，其中提出：商业地产重点向“众创空间、文化、旅游、养老”等用途转化。而这也为接下来沈阳商业地产的未来发展明确了大方向，那么以文化、旅游等为发展重点的新模式，能否拯救市场信心，让处在相对低谷状态的沈阳商业地产重现生机与活力？为此，RET睿意德东北区总经理夏季先生发表了自己的观点，并对沈阳商业地产的转型与升级提出相关建议。

　　现状：看似饱和，但仍有可提升空间

　　2016年，沈阳商业地产遭遇零开业项目的尴尬窘境，而原本计划于今年开业的沈阳K11也于近日正式对外释放消息——将延迟于2018年开业。这似乎再一次把沈阳商业地产推到了风口浪尖之上，“开发商信心不足”、“市场低迷”等言论四起。对此，夏季表示：商业项目的延期开业受多方面因素的影响，有整体环境的原因，也有招商、工程、消防等原因，这些因素叠加在一起相对复杂，无法从单一方面进行原因判定；而单个项目推迟开业时间，更无法代表甚至说明整个市场的情况。

　　的确，近两年提及沈阳商业地产，大家都会用“过剩”、“库存”等负面的词语来形容，不可否认，由于新世界、嘉里、恒隆、茂业等知名开发企业的进入，一方面为沈阳带来了新鲜的血液和活力，但从另一方面讲，沈阳集中式商业体量在2006-2015期间增长了近6倍，高达800万平，而未来沈阳仍有500万平的商业体量需要释放，其中金廊、五里河区域就有200万平……“尽管，沈阳商业地产看似接近饱和，但随着消费者消费习惯及倾向的变化，沈阳商业地产市场将会迎来新的发展空间。”夏季如是说。

　　据沈阳市统计局数据，2015年沈阳恩格尔系数仅为27%，生活进入富足阶段。这意味着人们的温饱在得到基本的满足后，其消费需求将会逐渐转向以休闲、娱乐为主，并且能够提升生活品质的大众消费。而作为消费者需求变化的第一洞察者，商业地产则需要适时做出应对及转型。“目前，沈阳商业市场的业态已经发生了变化——零售业态比例大幅下降，根据RET睿意德的最新统计，沈阳零售业态比例已从70%下降到59%，与此同时餐饮、儿童、休闲娱乐等业态都在不同程度提升。”不过，在夏季看来，沈阳商业地产的这些转变还远远不够，如何挖掘特色业态，如何与属地文化有效结合，如何满足消费者多变的需求……都是沈阳商业地产在未来转型中有待提升的。

　　未来：转型方向由消费者需求所决定

　　对于政府提出的商业地产转型方向——向“众创空间、文化、旅游、养老”等用途转化。夏季表示：任何事物的转型都脱离不开人的需求变化，商业地产也一样。随着人们生活水平的提升，除去日常的基本生活需求外，也衍生出了其他的需求，如：文化、旅游、养老等。

　　据官方数据统计：2016年，我国旅游出行人次达到44亿，总收入超过4.6万亿元。而根据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，未来，度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。可见，未来一段时间内，我国对于文化旅游的需求或有所增加，然而，从目前来看国内以及沈阳市场，能满足消费者这种需求的商业地产类型相对较少，因此，政府将文化、旅游、养老作为商业地产转型的方向，是一种符合市场变化及消费需求的举措。

　　而对于一直以来以重工业为发展源动力的沈阳而言，如何有效与文化、旅游相结合，打造符合消费者需求的创新型的商业地产项目，夏季认为：针对传统型的城市商场、购物中心项目而言，目前其仍处于零和竞争的状态，即对品牌商的激烈争夺，导致品牌的此消彼长，并没有从根本上引导甚至通过新事物激发消费者的需求。因此，运营者要转变观念，跳出零和竞争的思维，通过结合属地文化特色、运用文化场景的打造来制造新鲜感，从而创造消费者的需求。

　　以沈阳1905文化创意园为例，项目与沈阳厚重的工业文化相结合，塑造了带有历史记忆的沈阳文化属性，而这种具有文化及创意属性的项目，不仅让本地消费者倍感亲切，越来越能吸引90后、00后新生代消费者的喜爱，而且成为了沈阳城市的一张名片。近两年，为了迎合消费者消费习惯的转变，项目通过引入特色的业态、品牌以及创造新的消费场景——集市，不断引导消费者的需求以带动项目的发展。

　　投资：公寓、商铺，看价格更要看地段

　　近年来，“去库存”一直是沈阳楼市的关键词。日前，沈阳楼市发布13条政策中提及可将地处非核心段的公寓调整为自住型，并享受相关政策。对此，夏季认为：尽管从目前来看，沈阳楼市的库存处于一个相对合理的状态，但依然存在结构性的问题。沈阳核心地段公寓项目之所以不享受此政策，原因在于核心地段的公寓项目无论是居住需求还是办公需求都比较旺盛，可以很好的进行消化；而非核心地段的公寓项目由于地理位置的局限，居住和办公需求都不高，通过政策的利好可以促进其有效去库存。

　　由于面积小、总价少、易出手，公寓产品自带较强的投资属性，而对于如何进行公寓产品的投资，夏季认为除了要结合自身考虑总房款考虑外，产品所在的区位至关重要。“区域是否有发展空间，这决定了日后产品的升值空间，如果区域有向好的政策及未来发展，且周边的配套相对齐全，那么公寓的投资回报率就会比较客观。”

　　此外，由于城市骨架不断拉大，地铁逐渐成为市民日常出行的主要方式，地铁上盖的商业物业也备受投资者的青睐。原因在于以地铁为节点的核心商圈的建立及形成在近些年日渐普遍，地铁能够为商业物业带去大量的客流支持。

　　以沈阳为例，以往铁西区的主要商圈为“铁百”商圈，而今随着地铁一号线的开通及运营，临近地铁出口的万象汇成为消费者逛街、购物的主要目的地，“万象汇”商圈逐渐形成并取代了传统商圈——“铁百”商圈在人们心中的地位。而在投资地铁周边的商业物业时，投资者一方面需考虑地铁自带的人流量能否支持项目的体量，另一方面也要看商业物业的投资潜力，投资者可选择地铁尚未开通的商业物业，这样，地铁一旦开通就会带来相对较高的投资回报。