新老商业地产项目如何破除边缘化?

来源:赢商网 时间:2019-07-02 作者:xujian

       深圳万象天地、壹方城、深圳湾万象城……冉冉升起的商业新星点亮着深圳城市经济文化发展的前行之路,也让深圳商业市场百花齐放。

  东进战略下的龙岗也紧跟深圳商业发展的脚步,涌现出一批现象级的优质项目,如:布吉万象汇、龙城万科里、雅宝cocopark等,据统计,深圳龙岗区截止目前共有存量商业项目29个,商业体量达到179.5万方(单个体量≥3万㎡)。

  新兴商业的入市给龙岗商业市场注入了新鲜血液,然而“龙争虎斗下,有人大获全胜,亦有人败走”。新兴项目的“分食”也冲击着老旧商业,再加之自身内部原因导致龙岗某些商业正在走向深水区。如金沙摩尔购物中心、平湖凤凰城购物中心。

  金沙摩尔:软、硬设施落后,困境下迎改造

  据金沙摩尔官微显示,金沙摩尔购物中心位于龙岗区横岗街道茂盛路,商业总面积为8.8万平方米,地下二层、地上五层,集时尚购物、生活休闲、美食餐饮、文化生活为一体,是深圳东部首席大型景观体验式购物中心,曾开创深圳乃至广东零售商业之先河。

  然而,开业11余年的金沙摩尔如今尽显疲态,在走访中发现,金沙摩尔购物中心多数品牌处于关闭状态。究其缘由,或是品牌与硬件设施多方面综合的结果。

  从品牌来看无太大亮点,商场L1层以珠宝、服饰为主,引入了Cachecache、Unearth Me、La chapelle、森马、中国黄金、周六福、香港金六福;L2以超市、服饰为主,引入了喜悦来超市、麦当劳、爱依服等;L3引入了苏宁易购、黄记煌;L4层以培训机构为主,引入了首脑美容美发培训学校、启迪教育、活力健身、金域电影院等;L5为餐饮,包括鱼来顺烤鱼、一品香辣蟹、三多家自助烤肉等

  由此可见,不管是服饰品牌还是餐饮品牌,大多为不知名品牌,且业态较为传统,缺乏体验业态。“相较市内新开商场,金沙摩尔给人三线城市的朴素感”。有网友如是评价。

  从硬件设施来看,该商场还有待提高。赢商网走至五层,明显感到内部空间闷热,而二楼甚至有品牌方需自备风扇。洗手间也存在卫生问题,商场内部具有明显的异味,未设置香氛等。整体体验不佳。大众点评也有网友称:商场厕所脏乱差,标识不明确、没有母婴室十分不方便。

  如今,金沙摩尔正在开启改造计划,据悉,项目将对导视形象、外立面、品牌、业态进行全面调整。品牌方面,盒马鲜生、海底捞现已正式进驻。

  就地理位置而言,金沙摩尔距离深圳地铁3号线横岗地铁站D出口步行约5分钟路程,周边还汇集了12条公交线路。3公里范围内聚集多个居民社区与多个中小学,附近居民具有一定消费实力。那么,金沙摩尔在软硬件设施进行全面改造后,还是具有一定发展空间。

  平湖凤凰城:餐饮、服饰品牌大批撤场

  相对于开业11余年的金沙摩尔,新兴商业平湖凤凰城也面临着大量空铺闲置的问题。且项目自2015年宣称开业以来,至今也未能成功开业。

  公开资料显示,平湖凤凰城位于深圳龙岗平湖镇,引进广东首家永辉高端精品超市旗舰店BRAVO YH,德国家居品牌卓伯根、中影国际影院、肯德基等品牌,是目前平湖最大、最全的一站式生活体验中心。

  近日再次探访发现,与去年第四季度走访情况相比,凤凰城场内服饰品牌已基本撤场,包括OSA、班尼路、妮可贝贝、BLAUMOND等,二楼仅剩哆哆熊、莉莉日记两家服装店。目前L2在营以儿童教育培训机构为主,包括开心豆少儿英语、兰氏国学英语书院、乐高国际创意中心大河马国际美术等。

  此外,也有众多餐饮品牌撤走。L1有永辉超市、肯德基、中影FACE电影城等,牛羊说事、卡斯特世家等餐饮品牌已关闭。L3则只有凤煌渔港大酒楼在营,汉釜宫、泰唛泰、杨掌门巴蜀老火锅等餐饮已关闭。L4则有红笔教育、一花一树、邦德教育、思学佳教育。

  作为关外商业,平湖凤凰城在品牌上具有一定亮点,中影FACE电影城、广东首家永辉高端精品超市旗舰店BRAVO YH等,在一定程度上满足了片区消费者的生活娱乐需求。而凤凰城品牌优势主要还在于儿童培训机构业态上,诸如开心豆少儿英语、邦德教育、乐高国际创意中心大河马国际美术均具有一定的知名度。

  经过两次踩盘,赢商网发现,相比餐饮、服饰品牌不同程度撤店,平湖凤凰城内教育培训机构却能够生存得较好。这从侧面反映出儿童消费群体是项目发展的潜在市场。

  因此,在招商调整中,凤凰城需充分挖掘儿童消费市场,引入儿童教育、服饰等业态。据悉,2018年12月14日,平湖凤凰城签约同学都荟教育城打造“同学都荟·凤凰荟”,双方将携手打造“平湖最大的教育综合体”。目前同学都荟已进场招商。

  从区位来看,项目周边具有丰富的教育资源,1.5KM范围内有学校21所,凤凰城引入同学都荟教育城,或将能破除困境,以差异化的业态形成竞争。

  结语:“穷则变、变则通”,不管是老旧商场还是新兴商业,都有可能在瞬息万变的商业市场上被边缘化,而唯一的办法则是需要不断调整与改进,跟上市场的节奏。此外,也要精准把控自身定位,找到适合自身项目的“业态、品牌”,才能在竞争激烈的商业市场站稳脚跟,形成恒久竞争力。

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