房企融资趋紧 证券化或成新选择

来源:中国商报 时间:2017-06-20 作者:朱梦秋

在楼市调控和金融领域去杠杆的背景下,房企融资日趋不易,银行、信托、票据、再融资和海外发债等融资渠道全面收紧。根据国家统计局近期公布的数据,今年1月至5月,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1月至4月回落了0.5个百分点。从房企资金到位情况情况看,1月至5月,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1至4月份回落了1.5个百分点。

今年4月中旬银监会颁发的《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》明确表示,要强化房地产风险管控。将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。

在意见中,信托公司屡被点名。意见提出,要加强房地产业务合规性管理,严禁资金违规流入房地产领域。各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构,以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。

上海易居研究院总监严跃进对媒体表示:“加强信托业务的管理,有助于房地产市场融资的规范。信托融资的发行规模相对较大,过去是房企地产融资的一种手段。但现在此类融资实际上面临着很多压力,比如说在信托名义下有各类明股实债的做法,一些房地产开发商通过与信托公司合作发行一些信托产品,然后将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金,最后直接进入到土地招拍挂市场。”

经济学家宋清辉在接受中国商报记者采访时也表示,在房企融资渠道受阻的背景下,当务之急就是寻找其他渠道实现快速融资,包括资产证券化在内的新型融资渠道。目前,我国商业地产资产证券化发展刚刚起步,但房企在资产证券化方面却动作不断。鉴于我国庞大的房地产市场规模,未来商业地产资产证券化有望成为房企的主要融资选择之一。

提及商业地产资产证券化,有一个产品是回避不开的,那就是REITs(房地产投资信托基金)。早在2014年9月中国人民银行就曾发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通知明确,扩大市场化融资渠道,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券;积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。

据了解,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。目前,我国已有不少REITs发行案例,比如中信启航专项资产管理计划、华侨城的门票资产证券化、苏宁与中信合作商业项目REITs等。

步步高董事长王填曾对媒体表示,REITs能够有效化解当前行业高库存,为商业地产开发商提供了一种退出机制,不但对房地产运营模式由重资产转型至轻资产具有催化作用,还可以通过份额分散投资控制风险。同时,它也可以将房地产产权分散到各个投资者,如此一来使得产权转移变得简单,不需要实物的交易,而只需REITs收益凭证的交割,可以推动房地产服务业的快速发展。此外,REITs还会改变房企的经营模式,开发商可以通过在公开市场出售REITs实现资金的快速回笼。

招商证券固定收益研究员周岳认为,REITs为投资者提供了不直接持有物业而分享商业地产收益的投资机会,借助于引入专业的管理机构和丰富的物业投资类型,在长期投资中有望获得较为丰厚的收益,可以作为重要的大类资产投资渠道。

有不愿具名的业内人士对中国商报记者表示,我国目前发行REITs,相关配套政策还不成熟,目前我国还没有相关的税收支持政策,自持物业出租时在缴纳了房产税、所得税后,分红的时候还要缴纳个人所得税,如此一来会导致REITs的收益率降低,难以达到投资目标。同时,对于REITs的登记制度、上市交易和退出机制不完善,信托法、公司法等法律也不完善。REITs在我国的普及仍需要时间。

不过,值得一提的是,尽管房企融资遇冷,但从整体来看,当前房地产行业的景气度处在较为合适的水平。数据显示,5月份,房地产开发景气指数为101.18,比4月份回落了0.05点。通常情况下,房地产行业景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。

在房企融资渠道收紧的背景下,当务之急就是寻找其他渠道实现快速融资,包括资产证券化等在内的新型融资渠道。目前,我国商业地产资产证券化发展刚刚起步,但房企在资产证券化方面却动作不断。鉴于我国庞大的房地产市场规模,未来商业地产资产证券化有望成为房企的主要融资选择之一。据悉,目前我国已有不少REITs(房地产投资信托基金)的发行案例,比如中信启航专项资产管理计划、华侨城的门票资产证券化、苏宁与中信合作商业项目REITs等。但关于REITs的相关机制还不完善,REITs在我国的普及仍需要时间。

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