移动互联网新时代下，社区商业价值得到凸显，它可以作为电商的最后一公里路，在为居民解决便利的同时，也解决了新型城镇化的就业问题。本文，飙马商业地产将要和大家分享社区商业的全新操作模式及案例分析。

 

社区商业发展现状

 

近几年流行的“新一线”城市的出炉，颠覆了传统以城市级别和经济发展强度来衡量城市商业发展魅力的方式，转变为以多元维度评判城市发展的标准。而在新的认知下，商业地产面临严重过剩，中心区域商业饱和的局面，在区域格局已定的当下，社区商业依托其特定优势特征，成为最后一片商业蓝海。

 

 

社区商业有以下优势：

 

1、便利、温情，持续性消费。在居民可步行到达的范围内、满足居民吃喝玩乐、购物休闲、餐饮等各方面需求，消费频率高、形成消费黏性；

 

2、体量小、风险小。小体量决定未来在前期投资、开发，后期运营管理方面可控性较强，面临的风险相对较小；

 

3、与电商实现竞合。本地化、便利化消费属性，网上消费难以代替 ；线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间；

 

4、具备快速复制的可能。利于打造产品线实现快速复制。

 

只有清晰地认识这个时代，才能做出符合甚至领先的服务产品，“宅生活，短购物“的消费习惯给社区商业发展提供了有利的消费支撑。但是，与此同时，国内社区商业也面临着一系列问题。被动持有、全部散售的模式，衍生出一系列问题，无法使开发商、经营者和消费者三者形成有效经营良性循环。与国外成熟的社区商业发展相比，面临着很大的上升空间。

 

 

从1.0时代到4.0时代

 

笔者认为，社区商业发展分为四个阶段，未来将由传统的配套型向多元化、复合型、精细化的购物中心模式转变。从传统的1.0时代下的社区配套，住宅底商或商业街到如今的4.0时代商业变革下的小而美时代，业态更加完善和创新，租售模式更加科学合理，运营服务不断提升。

 

 

日本枚方T-SITE，是典型的4.0时代下的购物中心。项目于2016年开业，体量仅1.75万㎡，其最大特色是充分挖掘小体量空间，实现商业环境和体验的“小而美”“小而精”享受。

 

 

枚方T-SITE有五大亮点：

 

1、茑屋书店。整个书店如同置身森林中的图书馆，涵盖文学、艺术、建筑等六大领域，文艺气息浓厚；

 

2、高颜值美食。定位明确，针对日本年轻人的偏好，设置一批独具特色的人气高颜值餐厅及甜品店；

 

3、强化体验。引入由Apple授权的T-SITE Apple产品服务空间，同时引入 跨界餐饮业态“农场故事餐厅”，为生活带来便利；

 

4、儿童亲子。儿童主题楼层则聚集了茑屋书店（儿童书籍）、儿童服饰等业态，针对小顾客们的服务细节尽显心思；

 

5、特色休憩空间打造。仅1.75万㎡的商业中，分布有多处休息放松空间，用于不同人群使用，项目精细程度可见一斑。

 

 

深挖社区商业发展模式

 

笔者对社区商业分类维度是以人的日常活动空间所产业的消费特性为基础，即不同服务功能区：生活居住区、商务办公区以及特定功能主题体验区。

 

为此，基于不同区域生活属性，归纳三种社区商业的核心驱动模式：1、以居住配套为核心驱动（分为配套型和邻里型以及大型社区型）；2、以商务生活配套为核心驱动；3、以特定产业、资源配套为核心驱动。

 

居住型社区商业按照规模辐射范围进行再次分类，细分为基础配套型、邻里中心型和大社区型，其基本的居住配套属性具有一致性。比如万科社区商业基础模型即为基础配套“五菜一汤”模式，以满足自身社区的配套服务功能为核心，规模在1000-2000㎡。

 

商务驱动型社区商业取决于商业规模进行分类，与居住配套型社区商业不同，它的功能诉求核心更偏重于彰显品质、休闲交际为主。北京远洋未来汇是典型的商务驱动型社区商业，笔者参与了项目的前期定位规划和招商。项目地处北京东四环慈云寺泛CBD区域，以满足商圈办公、高收入、年轻化知识型和精英型人士为主，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的多功能商务体验和生活休闲空间。

 

特定资源产业驱动型社区商业模式是以街区为主，无特定区域，可能是旅游度假资源，亦可是风景区。位于东莞市松湖区的东莞松湖万科生活广场，即为典型的特性资源产业型商业模式。项目地处五星生态园区松山湖原生态湿地沟谷公园内，环境资源及旅游资源条件优异，优越的地理位置使项目成为 松山湖区内的商业核心。

 

 

社区商业核心操作策略

 

围绕未来发展模式，笔者认为，未来，社区商业在操作中，应该注意以下九个维度。

 

1、消费黏性。结合现有的社区商业操作模式以及对接未来的发展趋势，社区商业操作成功的核心在于如何提升商业本身的黏连度。

 

2、人群把握。成功社区商业操作核心首位应是对目标群体精准化分析和定位，从人群构成上讲应该是多元化的特征，具体到项目上应该对其周边的人群细致的研究，判断出项目所吸纳的核心人群构成 。

 

3、主题营造。体现品质感、温馨感、贴心化、时尚化、欢乐化的元素，打造品质化小而美商业，尽管体量较小，但致力于在功能、业态、品牌以及整体空间营造方面实现大作为。

 

4、功能组合。复合化功能体系构建，购物中心化运作，满足多元化需求，强化亲子、社交、体验和服务功能。

 

5、业态组合。常规社区商业业态组合上，强化餐饮、生活方式及服务业态，弱化零售业态，一般的社区商业共性业态配置以及品类如下，具体到项目根据定位适度调整。

 

6、主力品牌。招商先行，主力品牌可复制。在主力品牌引入上一方面，需要因地制宜，选择当地认知度高的业态品牌，另一方面需从企业层面上与主力品牌形成战略合作或者自创自营的特色品牌，快速布局。

 

7、产品设计。建筑形式及空间设计突出亲和力，建筑形式上因地制宜，在内部空间设计上，保证品牌进驻需求条件，尽可能压缩实体店展示空间，释放出更多的公共空间转化为新的商业空间 。

 

8、运营管理。运营管理策略上，塑造酒店式社区商业管理团队，提供专业和贴心服务，注重细微、熨帖的细节管理。

 

9、推广活动。好的主题推广活动以及APP/O2O互动，是社区商业项目生命力的体现，不仅提升商业价值和竞争力，更能捕获消费者“芳心”，提升消费的黏合度。

 

 

文章来源：汉博商业