中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化，商业体量空前庞大，消费模式提档升级，商业地产企业纷纷转型，新商业模式层出不穷，新政策下也对商业地产进行不断洗牌，丛林法则时时发酵……在这个变化莫测的大时代，商业地产企业需把握行业发展的趋势，提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。

  对比中美两国，房地产对GDP的贡献几乎都是13%，但中国以住宅为主，而美国则以经营性的各类商业地产为主，这与城市化发展阶段有关。从增量开发走向存量运营，从住宅为主走向商业地产时代，未来30年的商业地产金融化、服务专业化都将迈向全面的深化阶段。

  商业地产，领航中国地产的未来30年

  如果以行业增加值计算，中国地产行业2017年的GDP贡献为5.4万亿人民币，在GDP中的占比约为6.5%，乍看之下比美国GDP中地产行业的贡献度还低，但实际上，两国地产行业的构成完全不同。

  2017年中国地产行业总投资额，相当于全年GDP的13.3%。其中住宅投资相当于GDP总额的9.1%，写字楼和商业物业投资相当于GDP总额的2.7%，两者合计占到GDP总额的11.8%，而在2014年时这一比例更高，占到GDP总额的13.1%，并以土地和建设投资为主。

  中国地产投资的GDP占比

  商业物业的规模占比逐步上升，将占房地产主流

  当前，中国商业物业的建筑完成值占比仍较小（中国的商业物业包括办公物业、仓储物业、零售物业、酒店、餐饮物业、会展中心等，但不包括医疗、教育、娱乐等物业设施，因为这类物业在中国大多为公立建筑，而非商业性物业）。

  2016年上述商业物业的完成值达到1,500亿美元，约为美国市场的一半，占中国不动产开发市场总规模的20%，未来还有较大的增长前景。

  中国的商业物业仍以写字楼和商铺为主，两者合计占到商业物业市场总规模的90%，其中，商铺等零售物业约占48%，写字楼占42%，剩下的10%主要由酒店物业（6%）和仓储物业（4%）构成。这显示中国商业物业市场的专业化程度远不如美国，在细分领域还有很大的发展空间。

  中国物业完成值结构（2017年）

  未来的商业地产，会很赚钱！

  随着地产行业的重心从新建物业向存量物业转移，从住宅开发向商业地产转移，地产企业的生存模式也在发生变化，但成功转型的地产企业仍可以获得10%以上的股东回报，生存状况良好。

  未来，随着中国土地红利的削弱和城市化速度的减缓，地产行业面临更大的转型压力，住宅开发企业的利润率将进一步降低，要想维持之前的投资回报率水平，只有进一步加快企业的周转效率，放大经营杠杆或资本杠杆，这意味着地产企业将逐步从自建、自管、自持的重资产模式转向代建、托管、合资的轻资产模式。

  至于投资物业，从长期看，房地产信托投资基金（REITS）和资产证券化的发展将加速商业地产的扩张，也将推动地产行业加速实现轻重资产的分离，其中，重资产的部分将由资金成本更低或资金期限更长、风险承受能力更强的房地产信托投资基金和基金来持有，其余的地产企业将聚焦于开发、运营、或开发运营一体化的投资管理环节。在实现上述分工转型后，地产行业整体的回报率不是降低了，而是更高了，其商业地产的前景，也更加稳健和充满希望。