要做好特色小镇开发,必须突破这三大瓶颈!
特色小镇是全面建设小康社会的重要组成部分,也是拉动经济增长、促进供给侧结构性改革、推动产业转型升级的重要动力。近年来,全国各地都在大力实施新型城镇化和城乡一体化建设,以特色小镇建设为节点,以美丽乡村建设为纽带,加快完善城乡基础设施,强化特色小镇产业支撑,新型城镇化推进力度不断加大,城乡一体化发展步伐不断加快,城镇化水平不断提高,宜居宜业宜游的特色小镇和美丽乡村呈现崭新风貌。不过,纵观目前国内特色小镇建设,也普遍存在一定问题和瓶颈。本文,飙马为大家分享中国特色小镇进程中必须突破的几个瓶颈。
建设指标配比过少
严重影响了开发企业的积极性
谈到这个题目,有个话题是一定绕不开的,那就是特色小镇到底要不要去房地产?
自2016年7月,特色小镇一推出,自上而下的官员就无不强调小镇去房地产化,有的地方官员甚至公开宣称:做小镇可以,但有一寸土地开发房地产,我就马上收回项目。似乎房地产是洪水猛兽,是万恶的魔头。
可是,我想问问,没有房地产何来小镇?难道小镇是海市蜃楼?是三D打造出来的?
我再问,中央提出的“宜居、宜业、宜游”的宜居是怎么回事?要宜居,没有房子怎么居?
当然,我们必须坚决反对挂羊头卖狗肉的行为,而且我也一再强调,把小镇当做大盘开发,也是死路一条。我们看到很多项目无法拯救,就是因为他们错把小镇当地产。小镇和地产开发完全是两回事,地产只是小镇开发的一个组成部分,如果带着地产的思维、理念、经验、流程做小镇,不管你的房子做的多么高大上,一样会被市场唾弃。为什么?因为小镇选址一般在自然资源相对优美的地方,离中心城市有一定的距离,交通时间和交通成本高,且完全是生地,没有任何配套,不具备第一居所的基础条件,这样的房子谁会买?
小镇开发离不开房地产,小镇开发又不能是纯地产开发!关于这一点我们必须正本清源,没有什么需要遮遮掩掩的。而事实也确实如此,如今小镇开发主体,95%是房开企业转型,特色小镇无疑是地产开发商转型的一次良机。不能不说房地产开发商的嗅觉极其灵敏,资本的逐利性被充分的展示,在中小城市地产开发门槛越来越高的惨烈竞争中,小镇因开发成本低当然成为新宠。但是,小镇动辄投入几十个亿、上百亿的规模,如果因为建设用地指标过低,根本无法平衡投入产出比(几十亿的投入你总不能只靠门票、餐饮、住宿来回收成本吧),可想,中国最精明的一个群体,他们会怎样?
既然地产开发在小镇占据如此重要的份量,我们为什么要强行抵制呢?市场是最好的老师,也是最公正的法官,不符合市场规律的行为,自然会被市场教育。但是,正因为我们矫枉过正,如今,更多的开发主体已经逐渐失去了当初的热情,没有拿地的开始观望,拿了地则开始卖地卖项目,总之,叫卖声不绝于耳,表面上热热闹闹,水底下却一片冷清,开工建设的寥寥无几。
这种情况如不改变,特色小镇最后会不会又是一场“曲高和寡”的盛宴呢?
硬性规定产业的类别
使对接落地更加困难
我们必须承认,小镇没有产业,是无法持续健康生长的,那些热热闹闹看似风光基本上都是“新开的茅坑三天香”,这已经有很多明证,成都龙潭水乡就是最好的反面案例。
产业对于小镇犹如空气和人,因此,各级政府正是看到了这一特性,针对特色小镇申报,首先强调了产业的布局和规划,也就说,没有产业你就是有再多的钱,也不给你立项。这一点无疑是最正确的坚持,因为政府官员也怕“昙花一现”、“好景不长”,怕挂羊头卖狗肉的地产开发,因为这不仅会造成资源的极大浪费,对政府形象产生负面影响,更重要的是对当地经济极可能带来破坏性的打击。
但是,我们又一次不得不面对中国官员的惯性思维——一刀切的极端化。为了严防小镇产业流于形式,很多地方政府制定各不相同但极其细致的硬性规定,如产业必须是高科技新技术,产业规模必须达到多少,企业必须是世界500强,有的甚至明确规定,小镇产业只能是农业或者工业,文旅不算产业。
看到这些规定我们一方面感叹各级政府对小镇的重视,一方面又不得不悲哀地感叹“官员惯性思维”的强大。请问,如此规定有几个小镇能做?文旅不是产业,请问海南的支柱产业是什么?都是高科技新技术,这世界有这么多高科技新技术吗?世界500强凭什么要跑到你那个很可能鸟不拉屎的地方?各级政府一方面大力推动小镇开发,明确任务时间数量,一方面如此不可理喻的硬性规定,你叫开发商们怎么办?最后只有忽悠,先整个高大上的概念立项拿地,这个过程皆大欢喜,至于今后能否按照规定完成产业的对接,只有天知道。如果所有的小镇产业真的都是这样规定出来的,小镇的明天会怎样不得不让我们担忧和深思!特色小镇特别是文旅小镇的产业绝非仅仅是招商引进这么简单,如果不能科学的规划,即使真的是500强,也照样会胎死腹中或者无疾而终。硬性规定只能扼杀小镇的产业。因为小镇产业必须符合三个条件才能成活:
1、产业必须结合当地的资源。
我们说小镇选址的三大基础首先是资源,包含了自然资源、文化资源、还有社会资源,如人才、氛围、政策、原料、资金等等。互联网小镇为什么落户浙江乌镇能成功,而海口的互联网小镇却成了笑话?因为互联网因子最强的就是杭州,人才、资金、政策、马云的带动。再比如,拈花湾在无锡功成名就,但你把拈花湾放到宁夏、青海试试?宗教从来都有自己的领地。
乌镇峰会
宜兴可以做紫砂小镇,但搬到大东北试试?
丽江可以称为浪漫之城,你让古北水镇浪漫一下试试?
所以,小镇产业不是你想引进什么就是什么,必须首先考虑产业落地的适应性。
2、产业必须经过时间的培育。
任何产业都不可能一蹴而就,无论是传统的专业小镇如浙江、广东的很多小镇,还是新兴发展的高科技产业,其培育过程都相当的漫长,而文旅小镇的产业更不是轻易可以形成的,要发现和找到与之相匹配的产业并非那么简单。一般来说,文旅小镇产业需要经历四个阶段:发现、规划、引导、培育。比如迪斯尼的文化产业首先是游乐体验,为了强化游客的体验感受和让更多人分享,后来又开发了图书、影视、玩具、卡通等,这一过程大约经历了70多年,从最开始卡通人物塑像到第一部无声电影,到主题公园、玩具开发,经历了开创、调整、蛰伏、摸索、黄金周期等五个阶段。这样的例子不胜枚举。
3、产业必须注入文化因子。
小镇不能没有文化,而文化不能仅仅表现在建筑、景观、活动等方面,更重要的是对产业注入文化因子,使产业的文化特征更为明显,这也是提高产业价值最有效的途径。特别是文旅小镇,如果嫁接的产业没有文化,不管如何高大上,都不可能得到游客的青睐。景德镇的瓷器,如果仅仅是容器的功能又怎么可能一套卖到几千上万甚至十几万?怎么可能作为国礼馈赠给外国政要?景德镇也不可能每天人流如织,酒店一房难求。景德镇的瓷器正是因为注入了太多的中国文化,制陶、烧窑、绘画、装饰、用色、雕塑……才拥有了国礼的地位,成为中国文化的符号。
景德镇[国宝瓷器]
田园综合体兴起后,大家纷纷到台湾去学习,同样是农田、庄稼,为什么台湾的休闲农业能被作为典范,而我们去只会搞什么四季花海、万亩荷田、油菜节、梅花节?靠规模而不是靠文化,其产业的价值当然无法与别人相提并论。
没有创新创意
小镇开发从建筑到内容严重同质化
有一个问题我始终不明白,我们中国人真的缺乏创新创意吗?模仿、复制似乎成了中国的代名词。我们生活中被模仿被复制无处不在 ,建筑被复制、产业被复制、文化被复制、模式被复制、工艺被复制、品牌被复制、甚至爱情都在被复制,中国是一个没有知识产权的国家,恶意的剽窃、抄袭已经成为时下成本最低 、安全系数最高的流行常态。
我们也不得不承认抄袭模仿促进了中国各行各业的发展,缩短了中国和先进国家的差距,但是,我们更不能否认,很多产业也在全民抄袭、模仿中死去。唯有一个行业,模仿最疯狂,却最繁荣,这就是房地产。中国所有的城市都一样,中国所有的房子都一样,这都拜房地产所赐。
中国的城市已经“千城一面”,难道还要让今后中国的文旅小镇也“千镇一面”?君不见,一谈到小镇无论是政府官员还是开发商一定会强调:青砖黑瓦马头墙,飞檐龙柱八角阁,民族的就是世界的,最代表民族风格的当然要大放异彩。其实,这是一种肤浅的表现,特色小镇的生命就是“特”,我们不能让根深蒂固的民族情结限制了设计者的思维,在保留传统的同时,也要继续发展创新,民族文化才有持续的生命力。
图解:相对于国内千篇一律的青砖黑瓦马头墙,欧美小镇用色很大胆,五彩缤纷、五颜六色。意大利•波西塔诺小镇是一个坐落在岩石上的童话小镇。到了晚上,家家户户的黄色小灯从远处看就像天空的繁星点点,整个小镇的夜景美丽、神秘。
为什么设计者没有创新,其责任要归决某些官员和开发商,因为设计者是“乙方”,他们必须小心谨慎的尊重“甲方”,设计的原则和方向是由官员或者开发商个人意志和喜好决定的,而不是市场。“我要个什么东西,你给我画出来就行了”,这是开发商想要的,却不是市场想要的,作为乙方还能说什么?
也有人提出来说,政府的长官意志比开发商还要可怕。说得太对了,我们这么多城市的单调和平庸就是因为长官的无知、自大和浅薄造成的。
遗憾的是,中国最自以为是、高高在上的两大群体,刚好就是政府官员和房地产开发商,现在特色小镇由着这两大群体主导,千镇一面能够幸免吗?
我们的官员们、开发商们必须要改变思维、心态和习惯了,能不能更开放一点?能不能更专业一点?能不能多一点情趣、多一点情怀?否则,中国的小镇一定又会是中国的城市的翻版。
好在,总会有一些官员或者开发商出乎意料,他们努力的改变着现状,他们也许没有能力去改变更多的地方,但是在他们一亩三分地上,却尽量的做的和别人不一样。
文章来源:仁科地产
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