乡村旅游文化综合体项目的开发盈利模式解析

来源:飙马商业地产综合整理 时间:2017-05-22 作者:P.M

本站讯  上周(5月15日至5月21日)共有2家来自全国各地的开发商或品牌商,通过各种渠道向飙马寻求项目合作。

 

寻求服务的项目分别是:海南琼中某8.5万方乡村旅游文化综合体项目,其中集中式商业3万方,商业街1.5万方,需要专业公司提供策划和设计方面的服务;山西长治某100亩项目,其中商业和住宅各50亩,目前处于拿地阶段,需专业公司提供相关服务。

 

 

乡村旅游与文化旅游综合体是以文化软实力为核心竞争力的开发模式,是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程;是以“文化和生活方式”为核心,用文化旅游提升价值。

 

在乡村旅游与文化旅游综合体开发中,要按照全面创新的战略要求,用新的思维认识、开发和管理乡村旅游与文化旅游综合体。

 

一、乡村旅游与文化旅游综合体开发模式。

 

1、乡村旅游开发要与其它旅游开发相结合。

 

乡村旅游不能理解为是一种纯粹的农业资源开发,而要与区域内其它旅游资源和旅游景点的开发结合起来,借助已有旅游景点的吸引力,争取客源,以形成资源共享,优势互补,共同发展的格局。

 

2、与农村扶贫相结合。

 

开发乡村旅游可增加旅游就业机会,可以从一定程度上解决农村剩余劳动力的问题,缓解农村剩余劳动力对城市的压力。

 

3、乡村旅游开发要与小城镇建设相结合。

 

乡村旅游开发要与小城镇建设相结合,小城镇的建设要按旅游城镇的风貌进行控制,使小城镇本身就成为旅游吸引物之一,也可以依托小城镇发展乡镇企业、旅游商业,如农副产品的深加工、旅游纪念品的生产等。

 

4、与资源保护和打造生态个性相结合。

 

在乡村旅游开发中要注意资源开发与环境保护协调的问题,防止旅游开发造成环境污染和资源破坏,加强与生态资源的有机结合,坚持在旅游资源开发中“保护第一,开发第二”的原则,走可持续发展的道路。

 

二、乡村旅游与文化旅游综合体项目管理模式。

 

旅游产品的提供要得到当地社区各个部门及政策法律环境的支持,只有政府运用行政手段、法律手段及社会手段,去引导、指导旅游企业健康正常的经营,才能真正实现景区的全面持续发展。因此必须充分利用市场机制,积极探索旅游景区经营管理的新模式。

 

1、国家直接经营管理。

 

国家直接经营管理模式就是国家集旅游景区的所有者和经营者于一身,景区的管理、保护和开发经费由国家财政承担,景区的门票及其他旅游项目由国家定价(一般定价很低),收入上缴国家。这种模式在市场机制不完善的条件下发挥了积极作用,在保护遗产、体现社会公共利益、资源整合等方面表现的尤为突出。在同一景区内,建设、文物、林业、水利等多个部门插手管理,严重阻碍了旅游景区的健康发展。这种模式导致资源得不到有效配置,其经济价值得不到应有的体现。严重阻碍了旅游景区的健康发展。在专业性或公益性强的景区(景点)。严格控制旅游的过度开发,保护自然文化遗产。

 

2、市场化经营管理模式。

 

市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离,真正把风景区作为一项产业来对待,将其作为独立的主体推向市场。存在的市场化方式主要有两种,一种是以项目的形式招商引资,由多个投资主体进入景区行使经营权;另一种方式是垄断经营权,以一家作为投资主体,进行垄断经营。

 

但也要认识到,旅游业是以持续为目标,需要将经济、和环境效益结合起来考虑,而企业经营者往往只注重经济效益,而忽视社会、环境效益。

 

三、乡村旅游与文化旅游综合体:传统民俗文化+旅游地产

 

深入挖掘项目所在地的传统文化内涵,并选取一些代表性的建筑元素和风貌通过传统生活空间的场景再现、历史建筑风格的复原、地方民俗活动的举办、地方传统商铺的引入等手段,使游客具有身临其境的感觉,满足了游客对于传统文化的向往和追求。同时,配套高端住宅、酒店、商业、会所等设施,满足某些高端游客的居住、娱乐和休闲消费的需求,实现项目的开发收益。

 

典型案例——成都芙蓉古城

 

芙蓉古城位于成都西郊青羊界,占地50万平方米,总体投资逾3亿元。芙蓉古城以川西民居为主,同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成,由四合院型的建筑群组成。集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之淳朴、江南园林之情趣于一身,是中国屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的大型复合式旅游地产项目。

 

项目由川西民居宣华园、苏州民居沧浪园、云南民居拓东园、唐风民居玉溪园、独立宅院紫宸园五个组团构成,住宅均为2~3层仿传统民居的四合院与独立宅院,建筑外观典雅美观,各种文化特色鲜明的建筑符号充分体现了中国传统建筑的神韵。老成都传统的饮食文化、童趣文化、天府街市文化、茶文化、水文化、民俗文化在这里被演绎得淋漓尽致,而芙蓉古城也因此成为西部最大的生态园林式文化旅游、休闲度假、生态居住社区。

 

四、乡村旅游与文化旅游综合体:欧陆风情文化+旅游地产

 

以文化旅游为核心切入点,将文化旅游概念融入了整个企业的发展基因,使得自己的产品具有了独特的差异化优势,从而成为了国内地产界“文化经济”先行者。选取具有较高知名度和优美自然环境的欧陆小镇作为项目的文化旅游元素,在建筑风格和整体风貌上原样复制,深入挖掘所选国外小镇的文化内涵和人文特色,打造出具有独特魅力的文化旅游项目,吸引国内游客的关注,并凭借异域文化特色提升地产的品牌和档次,构筑高端文化地产项目品牌。

 

经典案例——波托菲诺

 

在意大利语中,Portofino波托菲诺的本意是边界小港口。华侨城“波托菲诺”再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌,建于华侨城西部,占地达80万平方米,建筑面积108万平方米。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。项目共分三期开发,推出后引起轰动,连续获得多项国家级奖项。

 

在设计构思中运用了新都市主义的规划思想,意在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区。它别具一格的居住环境、景观、人文环境,赋予了“波托菲诺”丰富的历史、文化内涵,同时通过居住主题的创造、烘托来展现“波托菲诺”的建筑风格,使文化旅游和居住社区能够融合与统一。

 

五、乡村旅游与文化旅游综合体:古村镇旅游

 

所谓“古村镇”,是公众和媒体约定俗称的说法,从法律角度和学术内涵上并没有特别严格的界定,一般所说“古村镇"是指在某个历史时期形成的,具有一定历史意义,文化特色和艺术价值的古村古镇至于其“古”的程度,“村”“镇”尺度和规模的大小,历史建筑和街巷风貌等的保存现状等,都没有明确限定。古村镇是地方经济、文化、生活、习俗的有机整体,不仅有古建民居、历史街区及民间工艺等有形的旅游资源。更有包括民族艺术、空间环境及节事活动等无形的旅游资源。其独特的文化内涵,特别是与现代文明隔离所保留的传统环境迎合了现代游客求异心理。

 

1、古村落旅游的发展必须以当地旅游资源的特色为基础,以旅游客源市场的需求为核心。

 

强化旅游产品的参与性功能,西递宏村旅游产品应充分发挥其集历史文化、民俗风情和自然资源于一体的优势,创造性地开发丰富多样的旅游项目,最大限度地为旅游者提供体验参与的机会,使旅游活动在游客与旅游项目之间形成一种良性的互动。为了满足旅游者需求必须从真实性、参与性、动态性、高雅性、差异性等方面进行文化提升,全面的历史文化环境是一种背景。

 

2、加大旅游资源保护力度。由于古村落旅游资源的古老性和不可恢复性,所以一定要做好资源的保护工作。如果古镇旅游资源遭破坏或消失了,古镇旅游也就丧失了其发展的最根本动力。因此,要发挥古镇旅游资源的作用,首先要保持这些古建筑及其他遗迹的真实存在———不是以复制品、恢复建筑的形式存在,只有真实的,才是最有价值的。

 

3、加大人才的引进和培养力度。人才在旅游业发展中具有重要作用,所以对古村落旅游一方面要加大人才的引进力度,把高素质的旅游专业人才吸引到旅游业的发展中来;另一方面要重视现有从业人员的定期培训,从而使古村落旅游从业者的整体素质得到有效提高。

 

六、红色乡村旅游与文化旅游综合体的发展概况。

 

红色旅游是旅游业的一支新芽。在国家政策引导、推动和市场需求的驱动下,近年来红色旅游蓬勃发展。红色旅游,是指以革命纪念地、纪念物为外在形式,以其所具有的革命历史、革命事迹和革命精神为内涵,组织接待旅游者进行参观游览,达到学习革命精神,接受革命传统教育和振奋精神、放松身心、增加阅历的目的的旅游活动。

 

与此同时,当前我国红色旅游发展中也存在着一些问题和不足。为了推进我国红色旅游的持续健康发展,应采取以下对策和措施:

 

1、进一步扩大红色旅游的综合效益,注重整体有效规划。

 

发展红色旅游应当注重综合效益,把政治文明建设、物质文明建设与精神文明建设有机地结合,使红色旅游的政治功能、经济功能、文化功能最大限度地发挥,从而促进红色旅游产业的发展走上一条良性循环的路子。在这一过程中,一定要充分提炼红色旅游景区的红色文化内涵,将在红色旅游景区发展的历史长河中涌现的革命历史人物,以及他们的英雄事迹充分挖掘和展示。各地区应将本地区红色旅游景区的发展置于全国红色旅游发展的整体规划中,注重统筹互补,形成气候。

 

2、构建红色旅游产业格局。

 

目前,国内很多红色旅游景区多采取展板、实物展示等单一的形式,形式简单,内容缺乏吸引力。不少旅游专家表示,只有将红色旅游内容丰富了才能吸引游客,如果红色旅游线路做不到精耕细作,没有众多游客的参与和整个社会的认同,红色旅游就成了一个空泛的概念,爱国主义教育也相应削弱了效果。

 

3、丰富红色旅游内涵。

 

国内有许多红色旅游点“孤立”存在,没有与其它旅游项目或景区形成集群效应,再加上红色旅游景区展示形式单一、乏味等原因,造成游客在红色旅游景区逗留时间短,能观赏的有价值的景点较少,无法在红色旅游景区形成中长期的游客群,游客消费有限,“回头率”低,经济效益低下。因此,要改变红色旅游区的现状,丰富红色旅游的内涵,就要变“单色”为“多色”,让“孤景”成“群景”,促进多元化游客类型的形成,提高景区的消费水平,提高经济效益。

 

4、加强红色旅游景区的基础设施建设。

 

对红色旅游景区的基础设施建设加大投入,在交通、餐饮、住宿及其它各项配套服务中凸显优势,在方便游客的同时,吸引更多游客的到来,促进红色旅游的发展,也带动革命老区和红色旅游区当地经济的快速发展。

 

七、民俗乡村旅游与文化旅游综合体开发的基本模式。

 

乡村旅游与民俗文化相连,随着时间的推移,旧民俗文化正一步步远离我们,这并不是一个好的现象。对于这些民俗文化的保存也自然成了一个很重要的话题,对于我们来说,首先要对这一类的文化有所了解,但历史留下来的民俗文化我们不能盲目地全盘接受,也不能全盘否定。要进行有批判地继承以及发扬。而对于槽粕,我们要毫不犹豫地抛弃。这样,才能营造一个积极向上的文化环境。

 

国内外民俗文化旅游开发的六种模式通过对民俗文化的丰富内涵进行精选和加工,激发人们前来观赏民俗、了解文化的旅游开发行为可以概括为六种基本模式:

 

1、集锦荟萃式。

 

将散布于一定地域范围内的典型民俗集中于一个主题公园内表现出来,如深圳中国民俗文化村和美国佛罗里达州锦绣中华、北京中华民族园集中表现了中国的民族民俗文化,云南民族文化村集中表现了云南境内的少数民族”的民俗文化。这一模式的优点是可以让游客用很短的时间、走很少的路程就领略到原本需花很长时间、很长路程才能了解到的民俗文化,其缺点是在复制加工过程中会损失很多原有的民俗文化信息内涵,如果建设态度不够严谨,可能会歪曲民俗文化。

 

2、复古再现式。

 

它是对现已消失的民俗文化通过信息搜集、整理、建设、再现,让游客了解过去的民俗文化。如美国的“‘活人博物馆”中,员工作为几百年的抵美“移民”而出现,身着十六、十七世纪美国劳动人民的服饰,向游客表演了用方形的扁担挑水、用原始农具耕作、用独轮车运输等古老的传统习俗以及各种民间舞蹈,吸引了大量国内外游客。杭州和香港的宋城、无锡的唐城、吴文化公园也属此类。这种模式的优点是可以令时光“倒流”,满足游客原本不能实现的愿望,但也存在着与集锦举苹式共同的缺点。

 

3、原地浓缩式。

 

一些少数民族村落或民俗文化丰富独特的地区由于时代的发展已在建筑、服饰、风俗等方面有所淡化,不再典型,或者民俗文化的一些重要活动(如节庆、婚嫁)原本在特定的时期才会呈现,令游客不能完全领会当地民俗文化的风韵,故当地政府或投资商在当地觅取合适地段建以当地民俗文化为主题的主题园,集中呈现其民俗精华,如海南中部的苗寨和黎塞风情园均属此类,其优点是便利了游客充分了解当地或该民族的民俗文化精髓,其缺点是在真迹旁边造“真迹”,令游客自然形成对比,对有些游客不能构成吸引力。

 

以上三种形式可以归并为一个大类,即博物馆类,以丰富的民俗文化知识为特征,其员工都是专门的旅游业从业人员。

 

4、原生自然式。

 

它是在一个民俗文化相对丰富的地域中选择一个最为典型、交通也比较便利的村落对旅游者展开宣传,以村民的自然生活生产和村落的自然型态为旅游内容,除了必要的基础设施建设外几乎没有加工改造,如广东连南三排瑶寨、夏威夷毛利人村落等,其优点是投资很少,让游客有真实感,能自然地与当地居民交流,甚至亲身参与劳作,有很大的活动自由度,缺点是难以将旅游开发带来的利益公平地分配给村民,村民的正常生产生活受到干扰后可能产生抵触或不合作,难以保证村民们在接待游客时保持热情、友好、不唯利是图。

 

5、主题附会式。

 

指将民俗文化主题与某一特定功能的旅游业设施结合起来,形成相得益彰的效果,如苏州名园“网师”传统上仅白天对外开放,让游人欣赏江南园林的造园艺术和文化内涵,夜间不对外开放,但近期网“师园”推出了“古典夜园”活动,利用园内各厅堂分别表现一两段苏州评弹、昆曲等各种类型的地方民俗文化艺术,游客同时可以领略苏州园林在夜景下的意境,很受好评。

 

6、短期表现式。

 

以上五种模式均为长期存在、旅游者可随时前往欣赏的旅游开发形式。但也有一些特定的民俗文化只存在于很短时间。激发短暂的旅游人流。主要有两种情况,一是出于民族民俗传统的节庆活动,如内蒙古的“那达慕”大会、回族的“古尔邦节”、白族和彝族的“火把节”等,其本意并非为了发展生旅游业,故不会长年存在,但在节庆期间会吸引大量的旅游者;二是流动性的民俗文化表演活动,如贵州组织民间表演队到国外演出松桃苗族花鼓、滩堂戏、下火海等,展现了民间文化港捷的艺术风采,每到一处也吸引了不少外国民众远途而来欣赏(这本身即是旅游行为),进而吸引游客前往贵州旅游。

 

一个地区的民俗文化开发应选择符合当地实际、体现民俗文化特色的适当形式。在民俗乡村若设置宾馆,餐厅,则可考虑采用主题酒店形式,即辅以主题附生式旅游开发模式。

 

八、非物质文化遗产乡村旅游与文化旅游综合体。

 

非物质文化遗产是一个民族、族群或者地区人民的精神家园,要充分认识其旅游价值,普查并正确评估其旅游资源,在对非物质文化遗产资源的开发过程中,要科学合理地旅游开发,要给予其有效的保护,这也是对其精神家园的守望,从而真正实现非物质文化遗产旅游资源的可持续发展。非物质文化遗产与民族地区乡村旅游结合是一种全新的旅游理论,当前各国少数民族地区依托原生态的自然和非物质文化旅游资源发展起来的新旅游模式渐成热点,彰显出其越来越重要的推广价值。

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