房地产白银时代的商业地产投资机会分析

来源:地产岁月 时间:2019-05-16 作者:xujian

 

在国家“房住不炒”的时代背景下,炒房潮终将褪去,最后就看谁在裸泳而已。已备受冷落多年的商业地产是否重回地产主场?商业地产投资是否正当时?在这里我们结合当下房地产环境研判商业地产是否具备投资机会以及如何选择商业地产进行投资。

 

1、首先我们先了解一下传统住宅投资(在这里我们视所有非首套房均作为可以投放到市场进行交易的投资品)与商业地产投资之间的相互关系。

 

从市场资金总量看来,同一时期市场资金总量大致一定,在中国资金投资渠道不多的前提下,一般资金主要流向股市、楼市中的住宅或商铺,股市作为是一种高风险投资品,不建议大家去参与,相对来讲房地产投资的风险会低一些。那如果同时期住宅的赚钱效应差了,买住宅的人自然少了,从资金溢出效应来讲,部分资金会重新流入商业地产,因此总体上来讲同一时期的住宅和商业地产投资大概是一种此消彼长关系;从另一个方面看,在商业经营与租金回报上住宅和商业又是一种共生关系,当一个片区住宅缺失,缺乏足够的居住居民时,则商业在运营上将会非常困难,反之,住宅体量越大,商业经营效率和租金水平越高。

 

2、中国商业地产与住宅地产投资的变迁历程。

 

中国自古以来都有“一铺养三代”的俗称,由此我们可以看出中国人自古以来的投资传统,一直到2005年以前,商业地产都占据着主流的地产投资市场,同时期商业地产的土地拍卖价格以及竞争激烈程度也远超住宅市场,在那个主要以议标拿地的时代,如何跟土地部门争取到更大的商业建筑面积开发比重是项目盈利多少的主要因素。2000年左右,小县城住宅价格在1000元/平左右,同一小区的社区底商往往达到6000以上,价格达到住宅价格的5到6倍,一些黄金地段的商业甚至达到同地段住宅价格十倍以上,很多在那个时期投资并持有商业地产的人大概深有体会,在2000年左右,一个县城中心地段一个100平米左右店铺一年租金可以很轻松买一套住宅,一些三四线一直到2010年左右依然是开发商利润来源的主要现金奶牛。

 

中国真正的城市化是在2000年以后,以商业兴城,从社区底商到商业步行街,从步行街到购物中心,从购物中心到一站式购物的shopmail,各种类型的专业型市场也逐步兴起,浙商在市场类商业地产中依托发达的小商品制造在全国攻城略池,抢得先机,创造了跟多的亿万富豪。物极必反,随着各类如万达广场商业综合体的兴起,出现了商业地产的过剩,很多商业地产因为缺乏管理而长期空置,因为商业地产价格过高,租金回报率很低,慢慢的失去了市场。

 

随着商业的过剩,加之规划不合理,2010年以后出现了不少商业烂尾楼,很多投资者对商业投资失去信心,住宅市场随之兴起,从2005年以来住宅快速进入上升通道,比如南京新街口2004年左右住宅大致在6000左右,奥体中心大致在4000不到,时值2019年,新街口、奥体周边二手房价格以及上涨超过10-15倍,而2004年奥体商业15000-20000元/平,新街口60000-80000元/平,当时商业价格是住宅价格的4-10倍,时至今日,商业价格不涨反跌,目前商业价格只有住宅价格1/2不到。

 

任何投资物极必反,当住宅从居住消费变成大多数人的投资工具时,泡沫就在不断膨胀,而目前已经进入一个挤泡沫的阶段,所以住宅已经不在是一个低风险甚至一些人认为的无风险投资,相反,随着这么多年来城市化开发的大量住宅,很多小区商业配套比例比较小,商业价格比较低,商业地产已经蕴藏着新的商机。目前随着住宅价格不断攀升,口袋里的钱已到全款变首付,首付变车库,投资住宅的风险也越来越大,聪明的资金已经开始转向到目前关注度低的商业地产投资。

 

3、商业地产投资要点。

 

1)购物中心。

 

如万达的金街,这种类型的商铺往往是依靠商场的人气带动,这种类型的商铺往往价格很高,对购物中心的人气依赖性比较大,总价高,不建议考虑;

 

2)专业市场。

 

随着目前很多专一性的综合商场的出现,这种专业市场严重依赖招商,以后经营的自主性和多样性很差,不建议购买。

 

3)社区商业。

 

这种商业一般单套面积小,单价和总价都不算太高,投资门槛低,有固定的消费客流,经营具有一定的确定性,租金回报率也比较高,可以重点考虑。

 

4、如何考察商铺的投资价值。

 

1)稳定的固定消费人群。

 

在选择商铺是我们要考虑商铺在经营时固定消费人群的数量、消费能力、消费特点,固定消费人群的数量代表着商铺固定的消费客流,而消费能力代表着商业经营的客单价,也就是利润空间水平,消费特点代表着商铺未来的经营方向的各种可能性。总之固定人口越多、消费能力越强、消费品味越高预示着商铺的经营空间越大。

 

2)潜在的消费人口。

 

流动消费人群的潜力决定了商铺未来租金的成长空间,这主要要研究了解周边流动人口的来源和数量,着有助于分析商铺未来经营的延展空间,也是利润开发空间。

 

3)商铺本身和经营的局限性。

 

如商铺的沿街面效果、商铺的层高和开间等,这些影响着商铺的附加值,在经营上限制越小越好。

 

商铺周边的经营氛围和饱和度,可以通过周边商铺的营业情况和空置率来判断。

 

5、总结。

 

商铺投资是一个专业性很强的投资,因为涉及资金量大,所以在下定前要好好研究,尽量选择目前周边有稳定客流的社区底商或集中式商业街;对新建社区自己评判未来小区交付后的人住人口来确定商业的价值大小。一定要自己多看,综合分析去对比,了解周边的或周边同类型商铺的租金水平,而不是简单听信项目销售所说的回报率数据,最后让自己悔恨。一般商铺租金回报率能达到5%左右算是不错的无风险投资,不要相信过高的投资回报率。

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