商业地产布局之社区商业

来源:高景亚太 时间:2019-05-15 作者:xujian

 

从2017年起,我国商业地产进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。全国性商业大集团逐渐成形,区域级商业集团积极布点,同时房地产商却全面抛售与退出商业。

 

商业也正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化,商业体量空前庞大,消费模式提档升级,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,新政策下也对商业地产进行不断洗牌,丛林法则时时发酵......在这个变化莫测的大时代,商业地产企业需把握行业发展的趋势,提前做好定位和规划,从而适应新一轮的发展。

 

未来30%的房企将占据70%的市场份额,对于中小企业来讲现阶段融资渠道紧缩,融资成本增加,大的购物中心及综合体在人才及运营上面没有任何优势可言,大型房企正进入并购与抛售的热潮,而更多的中小房企也开始另辟发展,抢滩登陆社区商业。

 

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现,我国的社区商业还处于起步阶段。社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的,缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。

 

随着房地产业的发展,特别是商业房地产的逐渐成熟,社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。

 

国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所,一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点,与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

 

在区域商业“巨无霸”与社区化商业齐头并进的格局下,社区型商业将会侧重于超市、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐等业态。

 

从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点:

 

1、各城市将大力发展社区商业中心;

 

2、居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成;

 

3、各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式;同时既能满足传统的衣、食、住、行需要,又能适应新型的消费需求。

 

在社区商业布局和发展上,相比大的购物中心具有以下优势:

 

1、最后一公里的诱惑。开发商通过打造体量适中、特色突出、位于多个社区核心位置的社区商业(丰富的业态组合,便捷的吃喝、有了休闲生活服务等),把目光聚焦在“最后一公里”的概念上。

 

2、能够满足城市进程加快的需求。城市化进程下,二、三线城市发展越来越快,大量住宅涌现,随之也将有大量商业出现,以满足住户的需求,社区商业未来最重要的定是满足人们日常生活需求的功能场所。

 

3、社区商业操作相对简易。社区商业常见以底商形式居多,有特定辐射区域,定位招商容易,投资回报周期短,难度相对较低,跨度较小的“开胃小菜”,往往成为一个住宅社区开发中的关键嬴利点。

 

4、日常生活基本需求。人们居住的消费基本上是生活性消费,社区商业便利、便捷便宜、日常生活化,都是满足人们日常生活。

 

5、住宅融合商业社区商业档次提升。如今的社区商业除了档次上全面提升社区商业品质外,在开发和运营上都更加注重风情和特色,商业和住宅需要更有机的融合,为业主营造和提供高品质的便利生活方式。

 

布局社区商业的同时也要注意以下几点:

 

1、商业设计是否符合市场需求。大部分开发商以开发住宅的概念建造商业物业,设计时缺失长远的经营眼光,在商业比例、平面布局、建筑设计、商业定位、业态规划和面积配比方面存在种种弊端,商业建筑不能满足租户的要求,或与住宅社区的整体环境格格不入。

 

2、规划很美、运营很难。实际操作中,将商业运营起来是一个难点,若是开发商将所有商铺出售,在后期将难以把控楼盘商业的发展方向(主要是业态及商家品牌把控)。

 

3、业态缺乏統一规划。缺乏统一规划的业态会显得形象档次较低,功能欠缺,不能很好地满足社区需求。通过业态统一规划,打造社区商业特色主题,也是未来吸引社区及周边居民消费的重点之一。

 

4、如何增加客户满意度,使社区商业客群趋向稳定。社区商业主要提供社区居民需要的日常生活服务,具有经常性、便利性的特点,因此具备持续性消费的先天优势,市场基础稳定,容易形成消费黏性。为了实现差异化竞争、提升客户满意度,开发商应当开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。

 

不管是做商业还是做社区,不管是做企业还是做人,关键还是要回到诚信经营、规范运营的轨道。拥有匠心精神去打造产品,使匠心精神成为企业之魂,企业才能立足于现在,深耕于未来。

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