截至目前，住建部已经约谈了十余个房价上涨过快的城市，房地产企业期待的“红五”或许并没有那么理想。

中国住房和城乡建设部日前再度发声约谈部分楼市上涨过快的城市。与此同时，来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅今年4月，全国推出的各种房地产调控政策合计多达33个，一季度全国房地产调控政策共计76个。进入5月份，仅7日、8日两天就有4个城市为楼市调控“开嗓”。这些动作表明，5月的楼市调控仍未放松，未来房地产调控政策可能将持续从严。

两天四城发布调控信号

5月7日、8日，四地为楼市调控政策“开嗓”。

来自黑龙江省哈尔滨市人民政府官方网站5月8日的消息显示，哈尔滨市政府办公厅近日下发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求自即日起，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易；同时，哈尔滨市会同步强化土地供应的计划管理，根据各区域房地产用地供需关系制定差别化供地政策。此前，哈尔滨还表示将提高公积金贷款的条件，进一步降低个人债务风险，在延续现有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。

5月8日晚间，广东省东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发出《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，对原限价政策做出进一步调整升级，包括调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、强化房价备案“新地新措施”等方面，新政策于5月9日起正式实施。

近日，广东省佛山市住房和城乡建设管理局印发特急令——《关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》，要求佛山市各区国土城建和水务（利）局、佛山市住房保障和房地产登记信息中心、佛山市房地产业协会、各房地产开发企业及房地产中介等，加强对房地产销售秩序的监督管理，切实维护购房者合法权益，规范房地产市场秩序。其中明确指出，要指导房地产开发企业合理安排开盘时间和销售方式，避免在夜间（当日17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动，对预计购房人数较多的项目应尽可能采用摇号等方式进行销售。

5月7日，北京市住建委就加强限房价项目销售管理的有关内容向社会征求意见。相关文件提出：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按照限价规定自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。有分析机构认为，这一信号显示出北京市在设法通过增加供给进一步稳定市场。

房贷利率仍有可能上调

作为楼市调控的“神助攻”，银行对房贷利率的调控一直都备受关注。近期，“北京地区部分银行首套房贷利率升至1.1倍”的新闻再次“引爆”楼市。

自5月7日-5月13日，北京市多家银行的首套房贷利率在基准利率之上上浮10%，二套房贷利率不变。中国建设银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国工商银行北京分行均从5月7日起执行上浮利率，将首套房贷利率提高为基准利率的1.1倍。中国银行北京分行和北京银行分别从5月8日、9日起执行同样的上浮利率。在利率上调后，首套房贷款利率底线由基准利率的1.05倍上调为1.1倍，二套房贷款利率底线维持不变，仍为基础利率的1.2倍。

“上调利率其实已经不再是新闻，很多城市的首套房利率都上浮20%了。但从银行的一致行动来看，这并不是结束，利率还会上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示。

易居研究院研究总监严跃进认为，对于房贷业务来说，短期利率上调的可能性仍然很大，这和资金面持续收紧的大背景有关。而且很关键的一点是，银行本身也需要考虑到盈利等因素，在其他投资领域受限的情况下，传统的贷款利率势必会提高。

在影响方面，张大伟认为，利率持续上调对市场的影响不可忽视。“过去一年，对于一二线城市购房者影响最大的政策肯定是信贷政策，其中贷款额度的收紧是约束改善购房者入市的最主要原因。”

简单地说，就是如果刚需购买首套房，每贷款100万元，在25年的贷款周期内，月供每月会多出145元，累计将多出4.3万元。如果对比2017年3月17日之前，同样以贷款100万元为例，刚需月供差已达1200元（此前贷款的最长年限为30年，现在的贷款年限一般为25年）。如果都按照25年计算的话，从调控前的85折到现在的上浮10%，贷款100万元，累计月供将多支付21万元。按照北京刚需平均贷款300万元计算（限价商品房住宅套均450万元），多次刚需利率上涨后，贷款25年需要多支付月供63万元，每月单月月供将多还2100元。综合测算25年期的贷款利率上涨，累计相当于房价上涨了10%。

但严跃进认为，类似贷款政策的变动，利空效应肯定是存在的，或者说购房者后续月供的压力肯定会增加。目前制约购房方面的因素最主要的还是首付的比例政策问题。首套房利率上调对于市场交易影响较有限，很多购房需求其实还会得到积极释放，而并不会重新降温。

楼市调控不放松

“金三银四”已过，不少房企纷纷押注“红五”而加速推盘。但从住建部对楼市上涨过快城市进行的约谈行为来看，坚持房地产目标不动摇、力度不放松的基调仍不会变。

住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府的负责人。约谈时强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

成都、太原两市政府的负责人表示，将切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。

据了解，在今年“五一”前，住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府的负责人。

经梳理近期出台调控政策的城市及房价数据发现，上述被约谈城市大多是房价上涨过快的城市。

对于住建部的约谈行为，严跃进认为，约谈也可以理解为窗口指导行为，属于比较间接但影响效果较好的调控手段。从约谈制度来说，房价上涨过快的城市容易被约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。此次约谈成都和太原两市，也说明此类城市房价上涨过快，潜在上涨的因素还需要遏制。未来其他城市的房价上涨若过快，也会面临类似约谈等情况。

而事实上，经过此前一段时间的“蛰伏”，房企在5月伊始甚至是4月末就开始放弃观望，纷纷加速推盘入市的力度。从供应来看，据房地产研究机构克而瑞预计，5月总体供应量仍有望小幅上扬。克而瑞研究中心研究总监杨科伟对此表示，二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期。但从住建部的约谈来看，楼市持续从严调控的态势仍旧未变，房企的“红五”算盘能否打响仍需观察。