随着房地产行业进入白银时代，房地产开发商的运营模式和盈利模式需要紧跟宏观经济形势变化。越来越多的地产商向“地产+”的方向发展，寻求新的增长点，如“地产+教育”、“地产+养老”等商业模式。就“地产+教育”而言，此种模式即解决了家长痛点，又给开发商带来新的机会。那么教育地产如何运营？有几种模式？拥有怎样的前景？

 

一、中国教育当前形势。

 

1、中国教育所处阶段。

 

国内教育主要分为学龄前教育、K12教育、高等教育、职业教育四大阶段。由于人口年龄结构的原因，当前 K12教育在校人数最多，多元化、国际化的学制教育和培训需求市场旺盛。另一方面，中国高等教育与职业教育的受教育比例分别仅为18%与12%，远低于美国、日本、加拿大等发达国家，中国体制外的教育机构规模显然不足，教育机构仅仅是产品的物理堆积，缺少体系化的个人规划。

 

2、中国家庭教育支出占比。

 

富裕起来的中国家庭持续增加教育消费的投入，教育消费占比从2010年的12%上升至2015年的23%。对比日本（39%）等发达国家家庭教育类消费支出占比，中国的家庭教育类消费支出占比在未来还将进一步扩大。教育市场在未来较长时间内仍将处于快速成长阶段。

 

3、中国富裕阶层子女教育现状。

 

个人可投资资产在60万至600万人民币之间的中产阶级和富人群体迅速崛起。30岁至40岁的中青年已成为中国大众富裕阶层的中流砥柱，占比达55%。这一年龄段的人群普遍正处于个人能力与职业发展的黄金时段，且大都拥有相对稳定的家庭生活。根据相关数据，中国大众富裕阶层中，已婚人群已达到81.6%，未婚人群仅占16.2%。在已婚的中国大众富裕阶层中，有1个及以上子女的人群占到了94%，且超过一半中国大众富裕阶层子女年龄在10岁以下。这意味着，未来5-10年，该阶层将具有强烈的K12阶段精英教育需求。当前大众富裕阶层的子女在“国内公立学校”接受教育的比例占压倒性多数（95.4%），虽然其余的几个选项也都占有一定的比例，但占比相差不大，这反映出大多数大众富裕阶层家庭依然遵循着中国传统的教育模式。但从另一方面来看，大众富裕阶层家庭子女的求学之路也开始显得越来越多样化以及低龄化，更多比例的家长开始认同国外的教育体系，超过七成的家长希望孩子在大学阶段出国深造；另外也有10.8%的家长希望孩子在高中阶段就出国读书，从小接受国际化教育（如IB、A-Level等国际课程），准备SAT等相关考试，为未来国外大学的申请打好基础。

 

二、教育地产当前模式。

 

1、租金模式入驻。

 

在租金模式下，购物中心为了吸引更多消费者回归线下，多年前就已开始引入教育业态，购物中心已经逐渐形成教育机构与儿童体验为一体的教育业态新格局。这类商业项目并非以教育为出发点，业态尚未脱离传统的收租金的模式，商场引入教育业态的主要目的是为了吸引人流，从而带动多次消费。因此，商场不会评估入驻机构的教学质量，也不会跟踪它的用户服务，这直接导致教育机构无法有效掌握客户的信息、需求与喜好，这些教育机构更多的是野蛮生长，缺少精准的定位与营销。

 

2、教育综合体。

 

除了入驻商场之外，中国培训机构大都以单体门店式为主，门店规模集中在1000平方米左右，辐射范围大约为2.5-3公里。单体门店式培训机构通常只提供培训服务，产品品类较为单一，这直接导致家长和学生每次消费的驻留时间不长，无法形成消费闭环。

 

【教育综合体】，是一个覆盖多个年龄层、提供多品类教育项目，集教育、休闲、娱乐等功能为一体的一站式平台。

 

一个理想的教育综合体，既要能满足孩子的全面成长规划需求，更需要提供家长的轻松便利。一个成功的教育综合体，其消费粘性和社群效应，能够加速品牌的提升和商业地产增值增效。

 

3、社区教育。

 

目前，上海、北京等诸多一二线城市的家长被学区房困扰，好的社区教育让家长趋之若鹜。大小开发商为了迎合家长的需求，楼盘会配套相关教育设施，来提升楼盘的附加价值。开发商一般用引进教育资源的方式进行。

 

4、国际学校。

 

以碧桂园为例，至今在全国7个省份拥有K12国际学校7所，双语学校10所，幼儿园35所，业务覆盖海外游学、国内营地、教育科技等。碧桂园开设的学校分为两类，一类是免学费的慈善教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院，一类为优质双语学校和高端国际学校的K12教育。2016年5月，碧桂园博实乐教育集团正式成为剑桥国际考试委员会（CIE）的战略合作伙伴，今后将拥有旗下连锁学校开办剑桥课程的独立审批权。

 

三、国内的教育地产趋势。

 

趋势一：越来越多的房地产开发商自办名校

 

经过二十几年的发展，房地产+教育已经成为一种成熟的开发模式，其带来的价值与收益也是有目共睹，随着素质教育与精英教育的普及，业主对优秀教育资源的追逐，教育配套将成为项目开发的必须配置。

 

趋势二：开发商涉及教育的产业链越来越长

 

随着房地产企业转型的深入推进，部分有实力的企业将寻求进一步深耕教育产业，布局教育产业上下游，延长产业链条。

 

趋势三：教育地产内涵将日益丰富

 

随着各大房企布局教育产业，同质化竞争将越来越明显，部分企业会选择差异化路线，丰富教育内涵，推动全民360°教育的发展。

 

四、教育地产案例聚焦。

 

万科芝士公园

 

芝士公园由宁波日报报业集团和万科共同投资近1.5亿元改造而成。

 

“芝士”，谐音“知识”。“芝士公园”被定为宁波首个“一站式优质全时素质教育综合体”。同样具有购物、餐饮、观影、住宅（办公/酒店）功能，与人们熟悉的标准城市综合体不同，创造性地将其中的“核心词”换成了“教育”。

 

大楼一、二层拥有配套商业，其中有星巴克黑标店、三只松鼠、新华书店、“生鲜+餐饮”新零售概念店“超级物种”等，品牌约70个，定位为新城市美学生活目的地。

 

大楼四、五层，包括近60家教育培训机构。在考察了国内21座城市后，从200多家机构中筛选而出，主要提供青少年素质教育课程，包括击剑、马术、攀岩、舞蹈、健美操、跆拳道、国学、英语、编程、机器人、书法美术、主持表演、声乐等。培训类型多彩，如室内马术馆，首次在宁波出现。

 

“芝士公园”的“共享”教室大小不一，功能各异，设施齐全，一共设置教室145间。使用时，主要通过“分时租赁”模式。租赁费用为“一揽子工程”：内含租金、装修、设备投用、设施维护及更新等诸多费用。相当于培训机构也有了“保姆”。

 

大楼8-12层，为万科长租公寓品牌“泊寓”，全装修“拎包入住”，总共206套，一半为江景房，为精致生活的“单身贵族”提供好住处。泊寓”公寓配有保安，物业管理到位，提供配套的公共休闲区、公共厨房、公共洗衣房、公共健身房等，令入住者足不出户享受高品质自由生活。