随着房地产行业进入白银时代，房地产开发商的运营模式和盈利模式需要紧跟宏观经济形势变化，越来越多的地产商向“地产+”的方向发展，寻求新的增长点，“地产+教育”正是其中之一。

 

跨界，意味着新的商机。近两年，在市场需求驱动下衍生的素质教育综合体业态，在全国各地陆续出现。此种模式即契合了目前教培消费升级的需求，又给地产行业带来新的机会。

 

站在风口上的教育综合体，作为新生事物，创业者唯有摸着石头过河，才能“野蛮生长”。

 

就全国范围内来说，截止2018年底，位于一线和新一线城市的教育综合体已超过1000家。距离新形态的诞生，仅3年时间。

 

然而作为一种新生事物，综合体有其创新，有其需求，也有其不成熟的地方：

 

教育综合体之痛一：亏损是常态

 

在新政洗礼下，教育综合体已成为时代宠儿。但教育综合体由于面积比较大，素质项目比较多，大多数处在亏损或薄利边缘，一个面积五千平甚至过万平的综合体，其营收都不过千万或者数千万，坪效大概只有0.2万至0.5万不等。

 

研究发现，要创办一座1万方以内的租赁型教育综合体，启动资本在500万起，而第一年的投入在1500万-1700万之间。

 

教育综合体之痛二：未找到最佳运营模式

 

目前教育综合体的发展，有这样几种模式：

 

1、以商业地产商主导。

 

采取租金+其他服务收费模式，打造社区配套型的教育综合体，主要布局于各大社区中，涵盖学科和素质教育。

 

优势——扩张速度快；

 

劣势——教育综合体深度不够；无自营或深度绑定的素质教育品牌加持；

 

2、以教育机构主导。

 

引进素质教育机构，形成优质教育资源的汇聚空间，向教育机构提供教学素材，双发合作完成招生。

 

优势——为入驻机构品牌赋能，招商难度低，家长认可度高，和资本及地产绑定合作；

 

劣势——具体运营深度不够，容易造成产品和服务深度不够；

 

3、以商业运营机构主导。

 

其引进教育业态和其他商业业态，打造教育主题的独立商业体，目前优先盘活存量物业，未来考虑介入开发商设计环节。

 

优势——运营深度够深，最用心；

 

劣势——整合品牌难度大，品牌粘性差，管理难度高，缺乏资金和品牌势能；

 

迄今为止，没有人可以说我们找到了适合中国国情的、教育综合体的最佳运营模式，大家都还处于探索的过程中。

 

教育综合体之痛三：入局玩家增多，如何打特色品牌

 

新政严监管的到来，对机构的办学条件、办学资质提出了严格的要求。由于教育综合体规模大、条件好、取得证照容易，越来越多的玩家尝到甜头，综合体成为主赛道。

 

就全国范围内来说，截止2018年底，位于一线和新一线城市的教育综合体已超过1000家。入局玩家愈多，综合体同质化也在慢慢提高。综合体之间的竞争态势逐渐绷紧，只有具备明显特色、差异化的综合体才有机会成功。

 

教育综合体之痛四：越大越好，越大越难管

 

作为提供一站式教育培训服务的综合体，显然是业态越丰富、种类越多样，越能吸引家长。然而10家品牌和100家品牌的管理难度是完全不一样的。

 

理想状态下配套餐饮、娱乐、零售、家长服务在内的多业态服务，但摊子撑的大，还能否沉心、细心做好教育，很难保证。一旦口碑崩盘，对教育机构来说，失去的不仅仅是一时的营收。