不知何时，业内开始流传“传统零售将死”，门店即将消失的观点。

　　大错特错！

　　沃顿商学院市场营销学教授大卫·贝尔认为，无论零售业如何变化，其本质不会改变——始终是满足消费者购物、社交和娱乐三方面的体验需求。实体零售一定不会消失，只是存在的方式需要改变。

　　根据支付宝数据显示，在去年天猫狂欢节节点：

　　• 有4900万客流被引导到实体店消费；

　　• 并有百万店铺线上线下打通；

　　• 天猫销售TOP20商家有18家为线下品牌的线上旗舰店。

　　而这类判断，对于天津商业市场而言同样适用。没有不景气的实体店，只有没找准定位、没把握好进场时机和进场商业类型的实体店。下文将以下半年即将开业的L+MALL天津陆家嘴中心作为案例，深入分析。 

　　区域型购物中心是发展趋势

　　研究表明，随着天津市级商圈与区域商圈逐步差异分化，区域型商圈将承担更多日常生活消费功能，分流区域消费者日常生活消费，对于解决消费者“最后一公里”需求至关重要。

　　据赢商大数据中心对天津各商圈内各购物中心项目的空置率监测，城市级商圈购物中心平均空置率达14%，区域级商圈整体经营相对乐观，平均空置率约6%,，竞争环境优良。

　　位于天津西站副中心的L+MALL天津陆家嘴中心，定位为区域型购物中心。体量达11万平方米，是所在商圈内面积最大、硬件实力最强的购物中心。

　　据统计，天津已开业的商业项目中，5-10万㎡的中型购物中心占主导，10万㎡以上中大型购物中心比例不足1/4，实属稀有。大的商业体量可以融合多业态，也是品牌首选。

　　据了解，L+MALL天津陆家嘴中心主体分为地上七层、地下一层，集精品零售、特色餐饮、儿童体验、主题娱乐、生活家居、服务配套等多元业态功能于一体，项目自建设以来就备受青睐，目前已与多个优质品牌签约。

　　G-Super精品超市

　　此外，区域型购物中心的收益能力日益凸显，满足特定区域内消费者的需求就是实现了差异化，这是区域型项目所具备的最强定位优势。对于零售品牌来说，差异化也是至关重要的。

　　位置、商圈研判始终是零售的核心

　　想要让你的零售品牌在天津开花结果，需提前做好区域位置和商圈的研判。

　　1、区域位置。

　　首先，由于线下交易的场所仅限于门店，所以门店所选的位置就显得很重要。L+MALL天津陆家嘴中心坐落内环线、中环线、快速路等环状交通动脉，10余条主干道环绕，项目地处地铁1号线上盖，46条公交线路穿行。各区域客源可源源不断输送。

　　2、消费者位置。

　　当零售进入1.0时代，电商爆发、线上交易集中，对于线下门店有一定的冲击。不同位置的消费者在偏好上有很大不同。

　　上图可以看出，天津各商圈购买力指数有明显差异，L+MALL天津陆家嘴中心背靠排名前三的热门商圈，借力虹吸效应，消费者消费力高，数量多。

　　项目所在商圈消费者，对于服饰、零售和儿童亲子需求最大，人均消费最高。因此，我们建议服饰、零售类品牌进驻此商圈，接纳区域消费者的消费力。

　　L+MALL天津陆家嘴中心所在商圈各业态人均消费

　　3、商圈位置。

　　如今，零售已进入线上、线下结合的时代，更需要关注商圈的选择和商圈内业态、品牌的比例。

　　上图显示，天津新兴区域型商圈经营效益更好。新兴区域型商圈虽坪效不及市级商圈，但各业态租售比平均为13%，对于商家的租金压力较低。

　　L+MALL天津陆家嘴中心所在区域，就是正在崛起的新兴商圈，对于零售业态需求高，吸纳力强。

　　消费升级的核心是消费者的升级 

　　随着新零售的爆发，对实体零售业来说，是机遇和挑战并存的。

　　营销学家大卫·贝尔建议实体零售企业管理者从“消费者—社区—国家”的逻辑来思考“谁是企业的目标消费者”，并研究其性别、年龄、居住区域等人口统计学特征，然后再深入探究该如何吸引消费者。

　　L+MALL天津陆家嘴中心3公里范围内有中高档小区28个，5A级写字楼10幢，五星级酒店3家，知名中小学校4所，直接辐射的常住人口达近39万人。项目5公里范围内拥有近300万万常住人口。

　　周边已识别高频到访人群资产水平如图，消费水平较高、复购率最高的中产阶级比例高达53.37%，对于一些中高端零售品牌有很好的消费能力。 

　　从项目所在商圈的高频到访人群消费行为偏好比例来看，购物服务和餐饮占绝大比例。因此，零售、餐饮、和儿童教育、娱乐类品牌在此商圈发展潜力更大。

　　当然，最重要的是，线下零售要与消费者建立一种情感连接，比如可以通过视频、评论、在线社区等数字化手段提高消费者黏性，形成一种亲密关系。

　　在这一点上，L+MALL天津陆家嘴中心走在天津商业前列，运用移动、社交、云和大数据等新兴技术，打造商业智能管理中心网络，实现多种便利功能。并通过线上和线下极具创意的营销互动，实现项目—品牌—消费者之间的良性互动和亲密关联，并推进三者之间的互利共赢。

　　结语：

　　通过以上分析可以看出，无论进入哪个城市，零售品牌只有做好门店选址、商圈研判和消费者分析才能长久的发展下去。

　　今年即将开业的L+MALL天津陆家嘴中心，把控新零售发展趋势，在促进区域内消费升级的同时，高层次客源也会带动项目、品牌和所在区域商业良性发展。