很多购房人都感叹自己在签订购房合同时掉进了房地产商设立的合同陷阱，出现这种情况，有的是购房人自己不重视造成的，也有的是购房人为了急于买房，在房地产商不肯让步的情况下，不得不接受的。

　　笔者在本文所要说的掉进火坑是指什么呢？那就是业主忽视自己的权利，误签损害自己权利的《业主公约》和《业主大会议事规则》。

　　《业主公约》可以看成是业主多方的合约，对签约人具有法律约束力，在市场经济的社会里，政府对民事的干预肯定会越来越少，在法律不可能面面俱到的情况下，业主间的社会关系主要靠《业主公约》进行调整，业主千万不要把《业主公约》看成是《首都人民文明公约》之类不需当事人签字、没有法律约束力的宣言。《业主公约》早晚会成为没有相应法律调整情况下法院判案的依据。

　　同样《业主大会议事规则》也是一个业主多方的合约，它确定了业主大会的游戏规则，当对业主大会决议是否有效出现争议时，同样会成为法院的判案依据，业主也绝不能掉以轻心。

　　业主们一定要看到：像深圳住宅主管部门用行政红头文件罢免深圳景洲大厦业主委员会主任一职的类似做法在北京、在全国并非仅此一列，像北京中海雅园通过合法招标、原有物业公司赖着不走的情况履有发生，两家物业公司甚至三家物业公司同时在一个小区声称自己有管理权的情况已不再是新闻，房地产商、物业公司收买业主、收买业主委员会委员的情况也已浮出台面，一个小区出现多个业主委员会、业主之间发生争斗的情况也已见诸媒介报道。面对这些现实，我们业主已不能再用过去不惜一切代价成立业主委员会的思维，忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》，要特别警惕自己签订的《业主公约》和《业主大会议事规则》成为物业公司和业主中的“浦志高”对付自己的工具。

　　业主一定要明白，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》是自己的权利，不是政府行政主管部门的权利，根据我国《立法法》第八条规定；民事基本制度、基层群众自治制度只能由法律确定，《立法法》第九条同时规定：民事基本制度、基层群众自治制度尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规。这两条法律清楚的告诉我们：政府行政主管部门根本不具有权利制定什么规范业主行为的规范性文件来干预民事基本制度和基层群众自治制度，业主的权利和业主之间的关系只能通过国家民法范畴的法律法规进行调整，行政主管部门只有行业管理的指导权和监督权，他们所发的“办法”、“通知”属于行政管理法范畴，不具有调整民事关系的法律效力。

　　政府主管部门制定的《示范文本》条款本身大多不违反法律，每条单独的看也许没有问题，但被不同的人利用，难免有很多漏洞，当事人要做的就是去堵这些漏洞。如果掌握某些权力的人把《示范文本》解释成强制性规定，变成格式化合同，不许修改，不许补充，那就是公权力对私权利的非法干涉。

　　我们有权利批评房地产商利用《房屋买卖合同》示范文本给购房人设置合同陷阱，同样也有必要提醒业主小心有人利用《业主公约》和《业主大会议事规则》示范文本为业主挖下火坑，这里的道理是一样的，只是前者早，问题已广泛显现，后者刚开始，问题还未明显暴露，笔者在《房屋买卖合同》示范文本公布时曾提醒购房人要防患于未然，现在认为同样有必要提醒业主在签《业主公约》和《业主大会议事规则》时也要防患于未然。

　　业主如果忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》的重要性，等于是再一次放弃自己的权利，如果业主在《业主公约》和《业主大会议事规则》上签了字，就如同在购房合同上签了字一样，只要相关条款不违反法律，将来出现纠时，由于业主没有任何办法证明自己是被迫签字，违反了自己签署的《业主公约》和《业主大会议事规则》，只能自己承担违约的责任。

　　《业主公约》和《业主大会议事规则》实际上是一种多边合同，由于涉及人广，绝非是哪位业主想修改就修改得了的，按照《物业管理条例》规定修改《业主公约》和《业主大会议事规则》是需要经过2/3业主通过的，因此《业主公约》和《业主大会议事规则》对业主利益的影响可能会比购房合同的影响长得多，甚至是几十年。业主一定要把第一次制定《业主公约》和《业主大会议事规则》看得比选举业主委员会更加重要。

　　有鉴于此，笔者特根据自己多年的研究提出一个《业主公约》和《业主大会议事规则》草案供各位业主参考，希望能抛砖引玉，业主们能共同研究出一个更能全面保护业主权益的、杜绝隐患的《业主公约》和《业主大会议事规则》。

　　最后笔者一定要告诉大家的是按笔者思路制定《业主公约》和《业主大会议事规则》肯定会比照搬国土房管局的示范文本在业主委员会进行备案时遇到更多阻力，但这个阻力不是不可克服的，当年在《业主公约》需要审批的时候，笔者所在小区就将业主自己修改的《业主公约》突破了审批限制，成功地进行了备案。是为了长远利益努力克服阻力，还是为眼前利益放弃原则，熟重熟轻，只能各位业主自己拿主意。

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