建议增加内外环区域住宅供应量抑制中心城区房价暴涨

来源: 时间:2008-04-30 作者:

  房价是广大市民十分关注的问题,中心区的房价变化更是广大消费者直接感受得到的。韩正市长近期的年中人代会上把住宅房价作为一个重要问题予以阐述,充分表达了市领导对上海房市的高度关注。

  一、情况

  从本市上半年平均房价的涨幅来看,在实施宏观调控之后,涨幅逐月回落,但值得一提的是在平均价涨幅下降的同时,不能忽视的是近期中心区房价暴涨的状况。据统计,从4月底到8月,全市商品住宅平均涨幅为7.6%,外环线外为6.3%,内外环线间为3.8%,而内环线内涨幅达到11.9%,接近全市平均水平的两倍。内环线内房价由4月底的9156元/平方米上升到8月的12756元/平方米,套均总价达到159万元,已经远远高出作为城市中坚力量的白领阶层的承受能力。

  而处于市中心区域的卢湾、静安、黄浦、徐汇、长宁等区,房价与4月底相比,同一地区,同一楼盘,或相同地区和品质的楼盘涨幅达到了15-20%,远超出环线内价格平均上涨幅度,成为环线内价格增长的主要动力。静安区某楼盘从4月底到8月,房价上涨3000元/平方米,涨幅达到20%,个别楼盘涨幅甚至达到30%以上。

  另外,中心区的二手房交易价格中大部分次新房涨幅超10%。就市中心某一楼盘的二手房售价情况来看,从4月至8月底,房价上涨了3300元/平方米,涨幅达12%。

  中心区房价暴涨的状况必须引起高度重视,并建议采取必要的措施。

  二、原因

  近期中心区住宅房价暴涨的原因是:供求失衡。

  1、有效需求依然存在,这种需求与上海的国际地位,国际化程度是分不开的。市中心区域由于良好的地理位置,不可再生的资源优势,更是境外人士和外省市购房者的首选。目前从交易中心对单价12000元以上房源购买者比例调查中得出:本市购房者占47%,外省市购房者占30%,境外购房者占到23%。且随着单价的上升,境外和外省市购房者的比重也逐步增加。因此,凭借强大的需求支撑,市中心区住房表现为强劲的需求,排长队购房,一个楼一个月创3亿元的销售额等新情况、新特点常见媒体。

  2、城区、特别是中心城区供给短缺严重。前两年上海可供住宅在区域结构比例是:内环内占1/3,内外环之间占1/3,外环线外占1/3,而从近期可供住宅分析(2004年1-8月份数据)为内环内为12%,内外环到外环线之间为30%,58%的产品在距外环较远地区及郊区城镇,这种分布对在中心区工作的大部分购房者来说是想要的找不到,看到的是无法使用的。

  市场需求强劲,而有效供给逐步减少,必然带来内环以内市场的供不应求。从2004年1-8月数据来看,内环以内的供求比为1:1.76,内外环之间为1:1.66,外环以外为1:1.26。可见在全市供不应求的大背景下,内环以内区域该现象更是表现突出。

  同时从土地储备来看,2003年新增经营性住宅土地的分布为内环8.5%,内外环间22%,外环以外69.5%,2004年上半年新增经营性土地的分布为内环4.7%,内外环19.3%,外环76%,土地供应的分布显示未来2-3年内的市中心区住宅供应量十分有限,内外环间的住宅土地供应量也在逐渐减少。

  由此,从目前的市场供求以及土地储备情况来看,未来2-3年内市区楼盘供不应求现象会更加明显,必然带动价格的涨势进一步提升。

  三、建议

  市中心区实施“双增双减”,降低上海城市中心区人口密度,增加中心区活动空间是完全正确的,也是十分必要的。从世界大城市建设的经验、教训来看,也是值得借鉴的。但一些好的目标和政策,如果没有相应的配套措施,其结果可能是一个问题没解决,而随之带来其他突出矛盾,为此,对于中心区住宅价格快速上涨的问题,必须高度重视并需要从其城市发展过程的特点和规律上加以认识。

  1、要从认识上重视。中心区房价快速增长会给上海经济和城市发展总体上带来的危害,使得城市的商务成本大增。长此会严重影响上海国际大都市的吸引力、辐射力,和驻上海企业的竞争力。必须下决心认真解决。

  2、增加内、外环线间的住宅供地。中心区实施“双增双降”从长远看是正确的,但由于交通等问题,在众多市民无法住远郊的情况,而不从过渡性措施,解决可供面广量大的上下班白领居住的用房需求,会有很多问题,他会对整个城市资源的综合作用带来很多问题。内外环线之间地区目前已有较完备的城市交通和生活设施,人口密度也不高,还有条件拿出部分土地用于住宅建设。为此,应在内外环间增加居住用地供应,以缓解中心区住宅供应的不足,土地的解决方法可通过产业结构调整来解决。

  3、集中力量加快建设郊区城镇通往市区的交通设施以便让部分购房者选择在郊区购房,让在城区上班的人,能住到郊区,分流需求。

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