荀培路:我国社区商业的现状及发展趋势

来源: 时间:2008-04-29 作者:

  近几年,国家相关部门,特别是商务部成立以来,高度重视商业网点规划制定工作,已达到前所未有的程度。目前,基本完成了省会以上城市商业网点规划的编制,现正进行地级城市编制工作,可以说,商业的“法治化”进程正逐步进入正常轨道。

  最近,“社区商业”又列为商务部的工作重点,是因为“社区商业”,在我国城市化进程与经济生活中,扮演着重要的角色,关系到“便民、利民、为民”,创建“和谐社会”和提高老百姓生活质量的大事。这一点,从商务部制定的《城市商业网点编制规范》、《全国商品市场体系建设纲要》到《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,等一系列文件中可以看出。

  一、我国社区商业的总体情况

  1,社区商业是商业网点布局的重要主成部分

  在计划经济时期,商业网点资源短缺,国务院决定各地按住宅建设面积7%的比例收取商业网点配套费,安排商业企业经营,加上部分财政资金,捆绑后,进行全国的商业网点建设和商业地产开发。这项措施在一定程度上,满足了人民群众的消费需要。就全国来讲,当时的商业网点布局结构是:市级中心——王府井、西单、前门;区级中心——南城的菜市口、西城的三里河;社区服务——多少居民人口一个居委会,配备一个粮店、副食店、菜场、理发店、饮食店、废品回收站等,原则上不超过10分钟的商圈。

  2,社区商业的规划漏洞

  1999年11月6日,财政部、国家经贸委、国家计委等六部委按照国务院的要求,联合下发《关于公布第三批取消的各种基金项目的通知》,取消了“收取商业网点配套费的规定”。现在,我国商业地产的开发,商业网点的投资,主要来自非国有部门,大部分是商业之外的投资者。

  商业地产开发,商业网点建设市场化后,社区商业建设显然落后了。一方面城市商业中心区,商业网点过分密集,濒于饱和,同质化竞争激烈;另一方面却是人口不断外迁,造成社区商业稀疏,配套严重滞后。

  其原因有二个层面:一是开发商在社区建设时规划漏洞,没有规划进去,因此没有配套;或者利益驱动,体量大。二是有的城市政府领导重视城市改造,重视住宅区建设,忽视了小区建设的配套,尤其是老百姓生活设施的建设,出现了问题,拖了我国现代商业的后腿,影响了城市形象和老百姓的生活质量。

  3,社区商业的“两个矛盾”

  第一个矛盾是:城市内部商业网点结构性矛盾。当前,随着城市化进程的加速,商业网点结构性矛盾日益凸现。城市内部的商业网点布局不合理,问题表现在:中心城区、老城区的商业网点过于集中,新建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套;从业态结构表象看,大型百货店过剩,在部分大中城市,大型综合超市已出现饱和迹象,特别是寸土寸金的市级商业中心的商业体量过大,另一方面,大量新建社区内,便民的便利店、小型超市及餐饮等服务网点明显不足。商业网点建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的对立,正变得越来越尖锐,不应该对立的问题变得对立了!

  另一个矛盾是:规划与定位不够合理,“商与住”比例失调。随着国家对房地产行业的控制越来越严,现在,开发商都把投资和开发的重点转向商业地产,以获取更高的利润。由于商业与地产的两张皮,在社区商业开发上,导致如下后果:一、有的大盘社区,商业网点严重不足,影响入住。因此,微观的商业地产开发,在定位与规划方面,如果不引起重视,这个矛盾将越来越明显。

  二、商业地产的过度开发。一些社区开发商,在他开发的高档楼盘,特别是别墅区内,盖出了40%以上的商业地产,而且,这样的开发商不在少数,受商铺利益的影响。社区商铺还是远离别墅区为好。

  三、目前社区开发商,开发的商业形式,大多数是底商,底商对某些社区商业业态而言,是无法承载的,直接影响到周围居民生活质量。

  当然,我们也应注意上述两个不同层面的矛盾是相互影响的。一方面,开发商无序开发商业地产,会对整个城市或者城市区域内部的商业结构产生不良影响;另一方面,整个城市内部的结构性矛盾,反过来又影响开发商的商业地产开发类型、进度等各个方面。

  4,社区商业的类型

  社区的消费,集中在日常生活服务需求,具体为便利店、超级市场、专业化商店、专业化服务店。这些购物、生活配套和休闲娱乐服务设施,它们共同构成社区商业的主要内容。据估算,社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%。上海今年上半年食品销售额为583.29亿元,穿着商品零售额为177.3亿元,也就是上海人上半年的人均食品消费超过了3000元。穿着花费近1000元。在发达国家,社区商业所占的比例一般在40%左右,因此,社区商业具有很好的发展前景,客源稳定,营业额也得到我保障。一般来说,人均商业面积在0.2——0.5平方米,就已经能够满足正常的经营和消费需求。

  二、我国社区商业的现状主要表现为以下六个特征

  由于近年各方面的重视不够,造成了以下六个不足:

  1,   社区商业与住宅开发相比严重滞后

  目前,城市商业中心区商业网点过于集中而社区商业网点明显不足。在大量新建社区中,特别是远离城市中心商业区的社区兴建,相应的社区商业未能同步配套,造成新的购物难。相对于红火的中心区商业,社区商业中便民利民的中小零售商业网点,严重被忽视,网点总量相对不足,已成为影响市民生活质量的一个重要方面。

  2,社区商业与社区需求相比严重脱节

  目前不少的社区商业,充斥着洗浴城、歌舞厅、美容院、网吧、服装店等,不能满足多数人的基本需求。在老社区里,不少是占道经营,小摊小贩占大头。无证经营的流动水果摊漫天开价、短斤少两,仅有的几家小饭馆,卫生状况也令人却步。而在新开发的小区里,商业形态有的虽较为齐全,但大多规模小、种类少,很难满足居民基本生活需要。

  3,社区商业与社区服务相比严重背离

  很多的开发商将社区商业作为商业地产的重要形式和投资品种,追逐利润最大化,由于租金税费等问题,导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是生鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求,在社区内不能得到满足。

  4,社区商业与社区规划相比严重不足

  开发商重视社区的人居规划,缺乏对商业建筑、动线、交通、规模等科学的商业规划。

  5,社区商业与社区特色相比严重不符

  “人以群分”,我国社区发展正在呈现白领、富豪、教师、工薪、外国人等特色鲜明的社区,但社区商业却千店一面,呈雷同化趋势。中央提出加速发展循环经济,号召全民动员,加快建设节约型社会,上海小区废品回收与物业结合,解决了市容、安全和再生资源回收问题,值得推广。

  6,社区商业与社区管理相比严重矛盾

  社区商业的繁荣要求,与社区的安静、安全要求的矛盾十分尖锐,社区管理日趋规范,而社区商业管理十分落后混乱,特别是“一卖了之”,问题更大。

  三、我国社区商业的发展趋势

  1,商住分开

  社区商业既要服务社区,也要避免和减少相互干扰,社区商业服务与居住区适当分离,大型社区的商业网点的便利和居住的安静更要处理好。高档社区,特别是别墅区的社区商铺,还是远距离为好。

  2,社会责任

  社区商业除其自身经济属性外,开发商和政府都应担负承载一定的社会责任,为社区配套、服务。

  3,政府支持

  正因为社区商业的社会属性和责任,政府应在政策等方面给予相应的扶持。商务部《关于加快我国社区商业发展的指导意见》里都有明确的要求。

  4,商住互动

  社区居民要关爱社区商业,一般而言,社区商业由于经营不善而贬值,也会拉动住宅价值下降。在发达国家,当社区商业遭遇危机时,社区居民会集体拯救社区商业,以避免住宅贬值。

  5,科学规划

  对建筑产品是否符合商家需求、市场定位、业态分布等,要更科学的予以规划。面对这样的问题,如何解决呢?我们建议 “一个合理,即规划与设计,定好位”,这个合理包含两方面内容:

  第一,作为城市的宏观层面而言,我们很高兴地看到,从国家到地方,都在积极认真地进行商业网点规划工作,这也正是我们中国城市商业网点建设管理联合会参与和推动的主要工作之一。

  第二,作为开发商,应该更加理性地考虑自己开发的商业地产项目的定位与规划,无论是借助外商,还是自我规划,保证合理性是必须的!我们也非常欣慰的看到,越来越多的社区开发商正在意识到合理规划的重要性,请专家和商业机构进行商业规划设计。

  6,产业形成

  社区商业将成为一个独立的产业,有专有的模式和专业的管理团队来管理经营,如较成熟的新加坡邻里中心社区商业模式。社区商业,是城市商业发展的新亮点。社区商业发展趋势,吸引着国内外大型连锁品牌店纷纷进,更加有利于社区商业健康发展。现代城市商业的发展趋势应是集中与分散相结合,既有大型的商业中心,也有广为分布的商业网点。总之,“便民、利民、为民”是社区商业建设和发展的宗旨。

  四、如何发展社区商业

  今年,商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,我们一是要充分认识加快社区商业发展的重要意义,科学推进社区商业的发展。抓住新区开发和旧城改造的机遇,加快完成城市商业网点规划,加快发展社区商业,满足方便居民基本生活消费,改变城市面貌,扩大劳动就业,进而提升城市商业现代化和综合竞争力。

  二是加强领导。各级商务主管部门要加强对社区商业工作的研究与指导,我们专业协会要积极配合,坚持政府引导,市场化运作,做好调查研究,摸清本地区社区商业发展的基本情况,及时解决社区商业建设中遇到的问题,制定标准,分类指导,突出重点。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设,利用现代技术手段,创新服务体系。

  社区商业建设涉及面广,因此,商业主管部门要加强与建设、财政、劳动和社会保障、工商、民政、税务等部门的沟通与协作,形成合力,制定扶持政策。同时,充分发挥街道办事处、居委会、物业管理部门和商业企业几个方面的积极性,形成互联互动,协调配合的机制。

  三是认真落实全国范围内50个示范社区建设,发挥示范社区的辐射带动效应。争取利用3-5年时间,在全国人口过百万的166个城市中,初步完成社区商业建设和改造工作,形成满足基本生活消费需求的社区服务网络,基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求,在社区内就能得到基本满足。为加快营造和谐的社区消费环境,实现构建社会主义和谐社会做贡献。

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