商业地产遭遇商业问题4流程无序症

来源: 时间:2008-04-29 作者:

  过程无语症

  先有蛋还是先有鸡一直是个争论不休的问题。

  关心商业地产的朋友,一定不难发现:围绕先招商后开发还是先开发后招商的问题,围绕以租为主还是以售为主的问题一直闹的业界鸡犬不宁。 就我个人的理解,这是一个关于商业地产开发流程需要探讨的问题,而这个问题只有在全面、系统地思考下系列化解决。

  商业地产开发首先要对项目地块有清醒的认识,不同地区、不同地域、不同地段为地块,所开发的商业项目有千差万别,因为并不是所有的火车站地区都可以像广州流花一样拥有40余家大型服装批发市场,并不是所有的商圈像合肥四牌楼商圈那样容纳5家风格同异的百货店,并不是所有的步行街像芜湖中山路步行街一样集群不同风格的休闲业种店……

  项目地块属性的分析加上项目地块周边市场、消费、投资状况的分析,是商业地产开发的第一步,也就是说项目地块市场研究提高商业地产开发的第一步。

  商业地产开发的第二个重要环节是市场定位,在这个被业界定位于概念规划的重要阶段中,未来商业项目的雏形就在这个阶段形成,形成的两大板块内容分别是:市场定位,建筑表现,商业地产开发开发项目的市场定位是个复杂、专业而又繁琐缺乏激情的技术活,主要是在市场研究的基础对项目的市场概念,业态、结构、规模、形象等一系列内容的准确阐述,对项目在未来市场上的地产作一个清晰的设计。

  设计好以后,还要根据项目地块的形状、大小甚至对未来商业建筑做出整体概念性规划,并通过建筑策划把这种定位表现出来。这个环节是商业地产开发最易被忽视的环节,是常被开发商遗忘的角落,当商业建筑还停留在文本阶段或还未进入建筑设计阶段时,商业地产概念规划是最不应被忽视的,一旦建筑已成既定事实,商业地产概念规划对价值就会大打折扣,整个商业项目的成功也会因此蒙受巨大阴影。

  商业规划是在建筑表现之后,建筑设计之前所要开展一项具体而又细致的工作,商业规划所要解决的问题是整个项目的人流、动线、电梯等一系列商业展示陈列与消费人流互动关系的,商业规划在商业地产开发初期常被忽略不计,可当项目进行招商,运营阶段时,前期商业规划的缺乏埋藏下来的隐患就会一步一步显露出来。 接下来是招商策划,租售策略,商管设计……

  商业地产开发流程的有序进行,是从根本上解决商业地产遭遇商业问题的核心。 目前,商业地产开发流程的无序化,说明中国商业地产在经历成长的阵痛。从目前情况看“招商先说“概念先行说”、“销售先行说”都有一定市场,但要从根本上解决问题应该遵循以下规律: 市场研究—市场定位—市场策划—商业规划—招商策划—租售策略—销售策划—商管设计。

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