商业地产遭遇商业问题3大店综合症

来源: 时间:2008-04-29 作者:

  大店综合症

  三年前,我在《商业地产步入细节时代》里就批评一些中小城市的个别商业地产项目,说他们追逐“沃尔玛”、“家乐福”等国际零售大店就像乡下丫头追刘德华一样幼雅。几个春秋冬夏过去了,中国商业地产开发商并未长大,追星的风头不减、劲头不减,而且现在不但追“刘德华”还追“小刘德华”、仿“刘德华”,甚至冒牌“刘德华”。如果说,这些追星族犯了追星痴狂症的话,那么这些盲目追逐国际大店的商业地产开发商所患的就是“大店综合症”。

  综合“大店综合症”患者的症状,基本上呈现以下特点:

  第一,大店=金字招牌,盲目追逐大店就是为了为即将开发的商业项目找一块金字招牌,因为在他们的理解中,国际化零售企业一来,就有了轰动效应,就能吸引全城人的眼球,殊不知,为吸引眼球所付出的代价很有可能就让项目开发背上沉重的包袱,因为国际标准大卖场、大品牌会不失时机地利用你占便宜的心理大占一次你的便宜:要求极低租金、承担或部分承担能耗费用,增加或部分增加二次装修投入……凡此种种。

  第二,大店=政府支持。招商引资是许多地方政府的直接任务,引进世界500强是招商引资的重中之重。国际化标准卖场一向是政府重点支持引进的招商目标。一些商业地产开发商为了在土地拍卖、规费优惠等相应政策支持上得到政府的“特殊照顾”。不论商业项目开发是否真的需要引进这些卖场或品牌,不假思考地追逐国际零售商店,不厌其烦地请求领导出面协调,结果是不得不接受这些国际大牌门店的苛刻条款。

  第三,大店=项目保证,一些商业地产开发商在决策前追求项目规模、招商前追逐国际大店,把整个项目成功的希望全寄托在这些国际大店身上,认为大店一开,财源滚滚来,因为大店一开,捡便宜的消费者就会接踵而至,送便宜的供应商、经销商就会抢着进场,想不到,大店开业以后,只有周边想捡便宜的消费者来,不在卖场附近的看看热闹就走了;大店开业以后,想进场的经销商一看大店出 租的店铺价格比开发商出租的价格要低到几倍,就削尖脑袋进大店体系了,全然不管开发商手里还有多少空铺。

  客观地说,“大店综合症”的症结不在大店,不在沃尔玛、家乐福,开放的中国确实需要这样的国际化卖场,“大店综合症”的症结也不在政府,招商引资、调整地方经济结构是件大好事。那么,症结在哪呢?在商业地产开发商自身。

  商业地产开发是一个复杂的市场资源致置过程,你所开发的商业项目需不需要招商,需要招什么商?什么业态?面积?租金?都应围绕项目作一系列的专业思考,一味追逐大店只会适得其反,有句俗话不是这样说吗?“鞋合不合适,只有脚知道。”

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