返租销售 馅饼还是陷阱

来源: 时间:2008-04-29 作者:

  ● 投资者不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。

  "商铺银行,投资零风险"、"实行12年返租策略,8%年回报,12年赚一铺"、"投资15万元,赚298万元"、"以赚钱为基本原则"……这是《证券导报》"财经海南"记者从海口友谊商业商业等地产项目广告上随意摘来的语句。

  人们经常用"天上掉馅饼"来形容不可能发生的事情,但如果按照以上广告中描述的情形来看,这样的"好事"似乎并非不可能发生。

  不过,有业内人士认为,在目前房地产市场尚不成熟的条件下,这样的"赚钱神话"可能只能停留在"神话"的层面上。

  无比诱人的"钱景"

  "目前,我们一楼的铺面已经售出30%了。"3月22日,记者以客户身份身份来到位于海口市大同路、龙华路交汇处的友谊商业广场暗访,售楼处一位置业顾问符小姐说,友谊商业广场共有六层,只有一楼铺面可以出售。记者问符小姐,购买了一楼的某个摊位后,是不是可以随意经营?符小姐说,业主购买了摊位后,只管坐收每个月的返现,摊位、铺面由友谊商业广场来统一管理,比如业主以15万元购买了8平方米的摊位,按照8%的年回报来计算,业主每年可以收到1.2万元返现,12年以后经营权就归业主所有,可以根据业主的意图经营该摊位。按照符小姐的说法,业主在购买了某铺面后,12年内是没有经营和管理权的,15万元的投入,得到是每年1.2万元的回报和12年后对该铺面的所有权。记者问那么如果某业主既想在这里买一个铺面,又想在该铺面经营是否可以?符小姐说目前是不允许的,只能再另租摊位经营。

  招商部的杨先生则告诉记者,现在"周大福""鑫生"等国内著名品牌都来咨询过招租信息,不过最终哪些珠宝品牌可以进驻,商场还要进行筛选。当记者问现在有没有租金标准,业主大概何时进场时,杨先生说友谊广场九月份开业,业主七月份就可以进场布置,至于租金,不是按每月交纳的方式,而是年营方式,商场根据业主经营收益状况征收租金,效益好的经营商租金就要高,效益不好的商场则会相应减少租金,这种方式对经营者有好处,商场也是为了经营者的利益考虑。

  记者在友谊商业广场一份制作精美的广告上看到,友谊商业广场开发商实行1-3年内可退机制,如果投资者需大量现金,开发商将无条件回购,使投资者"存""取"自如。投资者坐享高额稳定回报。与此同时,开发商还将投入800万元承担友谊商业广场培育责任,实行12年返租策略,8%的年回报,12年之后不仅可以收回投资,同时还可以获得一个龙头旺铺。

  这个广告还为未来的业主描绘了一幅"财富增值图",按照这一图表计算,如果一个业主今天投15万购买了友谊商业广场面积为8平方米的铺面,55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺,还可以赚298万。对生活在海口的人的来说,这样的一笔钱可不是一个小数字。

  如此诱人的优惠条件,如此美好的"钱"景,想必谁看了都会动心。

  馅饼还是陷阱

  记者在采访中发现,在海口的商业地产项目中,采用这一方式销售铺面的远不止友谊商业广场一家。所有这些都有一个共同的特点,就是业主在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同,使得投资者进入楼市"淘金"的门槛大大降低。

  "多么诱人的广告呀,如果真如开发商所说的话,那我砸锅卖铁、借高利贷也得去买一个。可仔细想想,天上真的会掉馅饼吗?不会的,开发商这么做广告,目的只有一个,把你的钱先弄到他的腰包里再说。"一网友在看了友谊商业广场的广告宣传后,在海南发展论坛发出了如是评价。

  有关人士指出,类似"返租策略"这样的销售模式其实就是前些年被国家建设部明令禁止的"售后返租"。他认为,现在海南尤其是海口的商业竞争相当相当的激烈,要想把友谊商业广场这么大一个商业广场做起来,绝非易事。明珠广场也是在苦心经营五六年之后才初见成效。开发商真的会按8%的收益率每年贴钱回报给投资者、一直贴12年吗?他还疑问,友谊商业广场方面承诺业主1-3年可选择退铺,开发商无条件回购。如果经过1-3年商场培育不起来,绝大部分投资者退铺,开发商从哪里筹措巨额资金回购?

  这位人士指出,尽管不排除开发商有这个能力,但业主在购铺时一定要委托专业法律人士帮忙审读和签订合同,将开发商广告中的内容体现在合同中。比如1-3年可退机制,如何保障投资者的退铺权?即如果到时开发商不回购怎么办?最好在合同中写明:为保证投资者1-3年内退铺的权利,开发商应提供相应的抵押担保;或者投资者支付的购铺款打入公证处,等3年期满,投资者不退铺方可转给开发商,如投资者3年内退铺,则公证处必须无条件将款退还给投资者。如果开发商同意这么做,则可以肯定开发商是相当相当有实力的;如果不同意,那么就可想而知了。

  而友谊商业广场招商部的杨经理在接受记者采访时否认他们采取的是"售后返租"模式,他说,友谊商业广场和投资者之间是一种委托经营的关系;他们在与投资者签订购房协议的同时还会签订一系列承诺,以合同方式来保证投资者的权益。而且他们经营管理团队也完全可以保证能够让业主得到良好的收益。

  "返租策略"暗藏风险

  有专家认为,"返租策略"暗藏风险。专家介绍,从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但事实上,他们通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。比如,本来一处售价1万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到2万元/平方米,尽管其承诺10年内包租,年收益8%,但实际的收益又是多少呢?假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%,但投资者的实际房产收益却为负50%实际价值为售价的一半 ,因此投资者的实际年收益只有3%,只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单,但却有助于了解售后返租的真实一面。

  更大的风险是,三五年内该项目一旦销售完成,开发商即可能套现出局,承租商背着巨大的租金成本,是否能够保证经营10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影。因此面对发展商的广告轰炸,投资者不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。

  记者同时从海口市有关部门获悉,由于以返租回报方式推售的楼盘基本上属预售性质,不可能有产权证,而按法律规章,未经确权的物业不出租。因此,开发商在预售阶段与小业主签订的所谓"租赁合约"是否合法还有待进一步研究。

  海南金凯旋律师事务所的王向和律师认为,在"返租销售"经营模式下,房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让,这样一来,各个买家就无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等,都成为直接影响投资者利益的现实问题,因此存在无法真正享有使用权利的风险。

  链接

  "返租销售"也叫售后包租、售后回租,是指房地产开发企业为促进销售,在其楼盘出售时与买家约定,在出售后的一定年限内,由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租,或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。 这种营销方式出台不久就遭到国家建设部明令禁止。国家建设部颁发的房地产销售管理办法明确规定:2001年6月1日后,不得以返本销售和售后包租的方式,出售未竣工的房屋,但已竣工房屋则不在此列。

  相关法规

  《商品房销售管理办法》第十一条规定:"房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"

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