城市商业综合体开发CHAPTE与难点

来源: 时间:2008-04-29 作者:

  城市商业综合体是商业地产的重要内容,优秀商业综合体能够增强城市的流通力,同时商业综合体也是重要的旅游景点,有利于增强城市吸引力,例如被称作购物天堂的香港。由于零售业在架设生产和消费桥梁,商业综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用,因此商业综合体成为城市发展的重要支撑。

  P.M.商业顾问机构认为商业竞争力=聚合力+流通力+文化力。聚合与文化都可以在销售和流通中起到重要作用。

  一、城市商业综合体概述

  城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。

  1、城市综合体的概念

  所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。

  大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

  2、城市综合体与多功能建筑的差别

  多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。

  3、城市综合体的四大典型特征

  特征一:超大空间尺度

  城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。

  特征二:通道树型交通体系

  通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。

  特征三:现代城市景观设计

  应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

  特征四:高科技集成设施

  城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

  4、城市综合体的发展历程

  (1)城市综合体的开发背景

  现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生。

  ①城市综合体是城市聚集的产物

  城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

  ◆城市形态的表现

  在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之,比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。

  ◆ 经济形态的表现

  随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的城市综合体。

  ②优越的地段和区域催生了城市综合体

  城市综合体依地段而生,城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的,而是复合性的,从这一点来看,CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。

  依北京的CBD规划方案为例,CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内,写字楼约占50%左右,公寓占25%左右,其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体的建设,最后形成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设。

  ③城市综合体市场需求旺盛

  由于目前城市客群大多从事脑力劳动,具备一定的物质基础,有追求高档住宅的能力与强烈的意愿,并且一般受过良好教育,具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力,因此,大多追求生活质量,向往高品质的生活。

  首先,表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高;

  其次,要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层,白天必须面临城市的“水泥森林”城堡,高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁,其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。

  因此,如果选择居住在城市中心,就必然要求物业具有合理的业态规划,能够在这里休闲放松,体味生活的乐趣。因此,集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。

  (2)世界著名的商业综合体

  曼哈顿城市综合体

  纽约市中心的曼哈顿,是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区,仅华尔街而言,长1.54公里,面积不足1平方公里的范围内,就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。

  5、城市综合体的分类

  大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点可以划分为:

  城市CBD中心的城市综合体,如北京万达广场。

  交通枢纽型城市综合体,如北京国瑞城。

  城郊结合部城市综合体,如世茂?;蝶湖湾。

  由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块,因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

  二、城市综合体开发要点

  在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后,人们发现,单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求,不能适应地产的迅速发展,开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题,综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。

  1、城市综合体的功能分析

  城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围,城市综合体将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24小时的繁荣,提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接,使其各部分的活动组织有序,而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区,城市综合体将居住、娱乐活动注入其中,使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。

  (1)商务

  商务是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。

  城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

  (2)商业

  商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

  (3)居住

  居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求。

  (4)酒店

  酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

  2、城市综合体的开发标准

  大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统;集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。

  (1)三大选址标准

  城市综合体属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以最可能分布于城郊结合部,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

  城市综合体项目选址一般符合下列三项标准:

  ①项目所在位置为城市核心区,有人流和消费基础;

  ②项目位于城市中心,是城市经济新增长点;

  ③位于新开发区。

  典型案例 北京万达广场在CBD区 北京国瑞城在有发展前景的崇文区 世茂?;蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山

  (2)必须有营造园林景观的基础

  大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

  (3)必须具有交通便捷的区位优势

  城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。

  交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流,特别是为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化。

  (4)必须营造齐备的生活系统

  为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。

  同时,因为综合体建筑包含多方面内容,所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司,根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理项目,来为业主提供周到的服务。

  结束语

  许多城市都面临着旧城改造、土地置换等实际问题,城市运营需要资金来源,城市商业综合体开发能够增加城市收入、增加社会在就业,因此商业地产是城市运营的一个重点。

  通过策划大量商业地产项目,P.M.商业顾问机构,提出在全球的范围寻找中国城市商业综合体的标杆,在一流专家团队的指导下,做好每个商业地产项目的开发与运营,为子孙后代留下有价值的东西。

  城市的辐射力取决于商业的辐射能力。在运营大型商业地产项目的时候,应主动运用城市运营的思路,大范围整合城市的资源,积极推广城市商业网点规划的落实,让城市的商业与城市其他行业协调发展,将商业地产和城市经营提升到新的水平。

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