特色小镇向政府拿地的八大陷阱!

来源:唯美乡村 时间:2018-04-17 作者:xujian

现在,特色小镇在我国已然成为万亿元级别的产业新风口,伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地问题。无论是哪种类型的小镇,都不可能飘在空中,最终得落到土地上。用地指标及土地的利益权属问题是特色小镇开发中最为困扰政府和企业的难题,国家政策一直在寻求解决之道,特色小镇运营和开发商亦纷纷寻求政策突破。在特色小镇拿地时候,要谨防这八大陷阱。

 

 

第一大陷阱:空手套狼型

 

这类开发商根本没有准备投入资金,其目的只是两头忽悠,空手套白狼。一头向政府跑马圈地,一头向投资者用地引资,至于小镇怎么开发?小镇开发后是不是能活?则不在其考虑范围内。

 

当然也有部分开发商,本身实力不强大,采取这种方式也是迫不得已的行为,但小镇开发,真的不是这些开发商能驾驭得了的。

 

先不说小镇的开发投资根本不是普通房地产开发比得了的,一个小镇少则投资2、30亿,多则上百亿,起步资金也要几个亿吧,没有这个实力别妄谈小镇开发。再说,就算能融到钱,小镇的开发也完全不像房地产,可以快速滚动,小镇开发必须做好长期的运营规划,一个小镇发展成熟到可以赚钱,没有3-5年甚至7-8年,想都别想,想靠收门票、餐饮、客房快速回本,那只是你的一厢情愿。

 

所以说,没钱别开发小镇。

 

第二大陷阱:圈地卖地型

 

与第一种有点区别的是,这类开发商通过低价,向政府圈了大块的土地,然后寻求合作,或者引资。其目的不是开发,而是做的卖地的生意。

 

对于这种行为,我们需要认真思考,这种用地值不值得开发,值不值得冒风险?

 

首先,这类用地往往倚仗与当地政府的关系,土地来源是存在较大的政策风险的,一是用地手续,或者用地流程可能不完善,二是政府换届,牵线搭桥的关系不再,就可能面临政治承诺的风险。

 

其次,不能因为地价低,就冲动投资开发小镇。虽然较低的地价,有利于控制成本,但后期的投入才是大头,不能因小失大。我已经反复强调,并不是所有的土地都能开发小镇,小镇选址的三大要素:一是资源;二是交通;三是人气。三大要素缺一不可,能满足三大要素的土地才具有开发小镇的条件,否则,地块再大,地价再低也没有开发价值。现在很多开发商选择荒山荒滩,或者是远离城市的农田做小镇,这些荒山荒滩农田,资源没有特色,交通时间长且不顺畅,面对的又是局部市场,人气在哪里?关键是一动就是几千亩、上万亩,请问,你这几千亩、上万亩想好做什么了吗?

 

其实,与房地产开发相比,土地并不是制约小镇开发的主要因素,不要局限于一城一地,可施展的空间就会更加广阔。

 

第三大陷阱:玩概念型

 

在给政府做顾问,或是给开发商做诊断时,我还常常碰到这样的情形,土地还没有到手,前期调研和前期策划也没有介入,就先找规划设计院画图,然后拿着概念方案去向政府拿地,更有甚者,一张图可以同时洽谈数个项目。

 

其实,这里边有两种情形,一种是存粹的向政府忽悠土地,其目的与一、二类情况比较类似;第二种,是迫于拿地的压力,小镇开发涉及的土地量大,地方政府出于谨慎考虑,往往要求开发商先提交规划设计方案,或者开发方案。

 

在我看来,这样的概念设计方案,对小镇开发来说,毫无价值。没有对资源、市场、消费者做认真深入的分析,没有精准的对小镇定位,也就是根本不清楚到底做一个什么小镇、怎么做?没有把小镇的开发、盈利、运营模式设计好,就开始画些效果图,取上几个好名字,然后罗列一大堆拍着脑袋想出来的什么景点、功能名称,就以为大功告成了…那不叫小镇。每一个小镇都应该是独特的,有独特的交通、资源、环境、市场等条件,都需要有量身定制的开发方案。先有策划、再考虑如何落地,最后才是做规划、做设计,只有这样的流程才能保障决策的科学。无论是开发商,还是政府相关部门,都不要再拿这类方案自欺欺人了。

 

第四大陷阱:赤手空拳型

 

房地产开发时代,我就亲眼目睹过很多小型开发商,公司团队建设极其缺乏,在市场上磕磕碰碰,好在运气好,房地产开发的相关产业链还算比较成熟,市场上有各种各样的资源可以借用,如策划公司、设计公司、代建公司,销售代理公司、广告公司等等,做普通的项目,这种团队也够了。

 

但千万不要把这种经验带到小镇开发中来。小镇开发与房地产开发的不同点就在于,小镇开发面对的不是单一的市场,在整体功能、产品、配套、服务、盈利模式、开发模式等方面都存在根本性的差异,抱着房地产开发的心态、理念、模式、流程、经验绝对会痛不欲生、万劫不复!

 

回到团队建设,先不说策划能力,即使是后期的服务能力、运营能力、管理能力,就不是小型公司能够驾驭得了的,需要建立完善的公司架构。当然,借助外部资源是最好的捷径,比如说开发养老小镇,需要相关的医疗、专业养老机构、社区养老服务机构、老年教育等配套产业,这些够可以引进合作伙伴。

 

所以说小型开发商,千万不要贸然进入小镇开发。小镇开发周期短则5到8年,长则10年、20年,自身没有长线运营的魄力难以为继。建议小镇开发者寻找专业的合作平台,建立共赢的合作生态关系,以有把握的状态进入小镇开发领域。

 

第五大陷阱:政策寻租型

 

有些开发商,把主要精力放在跑政策、跑立项、为项目挂牌等等,好好的政策,被硬生生的变成了寻租的空间和利益输送的纽带。国家的扶持政策是为了更健康的推动小镇发展,绝不会允许蛀虫钻空子,最近国家发改委已明令清查和摘牌,就是对这些蛀虫的防范。

 

当然,也有些开发商本意是为了项目更好的,能够执行的更顺利,但对开发小镇而言,对项目本身的研究才是前提。项目本身有没有发展前途?消费者会不会买账?什么方向才是更有利于小镇的存活?

 

只有在确立好小镇的“顶层设计”的基础上争取优惠政策支持,才是小镇开发的正途。

 

第六大陷阱:夸大回报型

 

我见过很多所谓开发商,在没有具体运营模式、盈利模式的情况下,夸夸其谈小镇的高额投资回报,这类人,我一向视为骗子。

 

坦诚地说,小镇开发的复杂性、成长培育的长周期性,以及市场风险,决定了不是所有小镇开发参与者都会有回报。

 

同时,小镇开发回报具有高度的不确定性,即使在初期,对小镇开发、盈利、运营模式都进行细致的规划,在执行过程中,市场也会面临诸多的不确定性,这与地产开发卖房子不一样,卖房子,清盘只是时间早晚问题。小镇的盈利很难予以预计,我们只能通过更科学的研究和决策,努力达到预定目标。

 

第七大陷阱:羊头狗肉型

 

很多开发商挂着小镇开发的名头,本质却是房地产开发。

 

就目前来说,房地产还是小镇盈利的核心组成部分,甚至可以说,没有房地产就没有小镇。但是,小镇开发并不等于房地产开发。

 

小镇是生活、生产和生态的结合,具有广泛的人文和社会特征,这不是房地产可以单独解决的。如果仅有房子,而没有文化,没有特色,没有赖以生存的产业,房子就只是一堆钢筋水泥。

 

以小镇开发的名义行房地产开发之实,有违发展的初衷,反过来说,如果认为房地产开发就是小镇开发全部,那终将误入歧途。

 

第八大陷阱:文化放大型

 

很多地方,有些很小的文化遗迹,比如说几间民宅、几口古井,就嚷嚷要开发上万亩的文旅小镇,不可否认,有些文化古迹本身很小,但大有价值,如山西洪桐的大槐树,每年吸引数百万游客参观,因为那凝聚了民族共同的历史记忆。

 

没有文化,不能称之为“文旅小镇”。但是,文化的概念很宽泛,不是所有有文化的地方都可以开发小镇,我们还要看文化的传承和发展脉络是否清晰、对市场是否有足够的吸引力;文化是否有延展性,文化是否具有商业和产业价值…….总之,文化保护与发展,与文化过度包装并不是一回事,绝不是稍有一点儿文化的地方都可以开发小镇。

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