飙马中国何其琛主持2015中国商业地产行业发展论坛主题对话:行业

来源:飙马(中国) 时间:2015-04-13 作者:P.M

商业地产开始迈入运营为王的时代,专业化才是生产力,两极化将是必然趋势。

中国商业地产行业发展论坛2015(第十二届)年会于410日至11日在上海元一希尔顿酒店举行。该论坛由中国商业地产联盟发起,并联合相关权威机构共同举办,是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会,自2004年以来迄今已成功举办了十二届。

在中国商业地产行业发展论坛2015(第十二届)论坛上,飙马中国商业地产顾问机构总策划师何其琛应邀主持关于行业洗牌转型与资本机会的主题对话。三胞集团高级副总祝惇若、印力商用置业有限公司商置资本副总经理兼投资并购部总经理林东豪、北京同世飞天投资管理有限公司总经理张璋、开创资本创始合伙人施纪鸿、北京富基融通科技有限公司董事长颜艳春、复华置地商业运营总裁刘博文等六位大咖参与主题对话。六位企业代表就企业行业转型和资本机会这一主题,结合企业自身发展情况进行探讨。

运营为王时代商业地产升级转型势在必行

    1、从商业地产思维重新审视地产发展途径

    施纪鸿:我是从资本往产业地产发展,商业地产论坛我参加了几次,也做了演讲,但是参与度比较低,我本人叫施纪鸿,新秀集团的创始人,中国旅行箱包的产业集团,在浙江平湖。因为在产业发展过程中觉得我们行业中小企业需要更多的产业圈子,平湖搭建了一个平湖箱包城,把全球的旅行箱包资源吸引到上海地区交易平台。围绕这个交易平台,刚才讲的我们不光光收人家的租金,我们还希望给交易平台上的几十万家中小企业几千万从业人员,这个交易平台不光光是线下的还有线上的,给他们提供发展的机会,给他们提供资金,培育少而精的企业,这是我做产业地产的背景和诉求。

    何其琛表示,我们过去仅仅停留在传统对房地产的理解,已经从传统的住宅地产跳到现今商业地产再到产业地产,这条线衔接起来有一个新的发现,我们过去房地产所谓洗牌所谓泡沫全都是基于只看到住宅地产的一面,而没看到它的成长性,商业地产经历青春期后黄金时代才刚刚开始,还没有发现。刚才施总提到产业地产发展方向我们刚刚在政策的摸索阶段,还在找政策的空档当中发现商业机会,如果我们把这个衔接起来,从产业地产回溯,把房地产分为三个板块,住宅产业、商用产业商务产业、产业地产,住宅地产找到更多的机会刚才陈总讲的一样由原来的宽众向窄众转移。商业地产千人一面这条路走不通了,我们用产业地产反思的话我们再来思考我们零售地产的产业出现一个根本性的问题结构性的矛盾,并不是说商业地产,举个例子购物中心多了,其实是同样的购物中心太多了,特色化、分级的购物中心没有,甚至聚集区是空白的。当你县城里看到一个商场只有两千平米的时候,地产行业有泡沫吗?要洗牌吗?纯粹是胡说。我们从商业地产思维重新审视地产发展途径。

    2、未来商业地产将面临一个行业洗牌的过程

林东豪:我是来自印力商用置业有限公司的林东豪。之前跟很多合作伙伴,包括谢总合作过沃尔玛零售商,凯德也产生密切的合作。对于目前商业地产过剩的东西实际上大家已经有一个共识,15年中国购物中心地产达到三亿平方米,这是很惊人的数据。在供给过剩的时候我认为供给是有泡沫,因为住宅通过市场公平交易把住宅卖出去,商业价值评估更多是从它经营程度、租赁的业绩体现的。所以我们觉得商业地产实际上市场价格是没办法炒作能炒起来的,未来我们觉得商业地产面临着一个行业洗牌的过程,这个过程更多专业化的公司,资本市场更加盈利更强的公司会脱颖而出。

 

何其琛表示,印力背景是亚洲最大的凯德置地,洗牌转型过程中我们应该有转型的支撑,他开窗户是两扇,一扇未来行业的转型也好洗牌也好,实际上我们在青春期过后一种全新的面貌升级原来传统的产业形象、行业形象。印力地产过去一直打造区域性的购物中心,体系里面自己形成了包括印像城一系列,它不仅仅在金融地产成为行业的领导,在支撑上做出一些有益的探索。最主要在后边的产品线研发上也付出更多产品提升空间,而不是过去单纯的做一个再去复制一个,中间不仅仅是业务上直线的观念,而没有垂直、升级的观念。我们在产品结构上进一步优化和调整才有更大的空间。

 

3、复华置地的轻资产的模式

 

刘博文:复华现在做的就是轻资本。轻资本有两个问题,做了轻资产开发商还是开发商吗?你还是老板吗?这是第一个问题。第二个问题,轻资产这个模式是不是企业的战略需要?行业洗牌,是不是真的进入行业洗牌呢?我认为进入到行业洗牌。商业地产现在是饱和的状态,全国有五千个购物中心,在建有三千个购物中心,到今天为止还有大量的开发商又进入到商业地产,商业地产已经饱和了,你怎么做?首先你要有创新、有规划、有运营的团队、有资金。如果说这个行业饱和,往哪走?复华母公司是金融公司,银行、保险、基金、信托、公募、私募、信用评级、P2P、艺术品交易中心整个产业链在国内经营牌照全部拿到了。黑石就是我们的样板。金融池需要投资,需要创意给到我的投资人。金融池怎么办呢?需要有出口,所以我们做文旅,文旅又是像商业资源非常紧缺的东西,不能说一天就建成的,住宅小区成片开发,但是商业小区不是这样的,交通、人文、地理环境,文旅也是强占资源,我们必须强占紧缺的景观资源,被其他的开发商拿走之后建坏了没办法再建了。我如何保证我资金池运行下去呢?我们建了子叶业态公司,酒店管理公司、餐饮管理公司、智能家居,每一个自营业态公司都是现金流公司,每一个现金流公司都给我提供资金池。我用大家的钱为大家做事,这个是轻资产模式。复华在全国布局7个城市,这里面有非常多的创新。我不想在这儿做广告,大家有兴趣可以搜一下复华,我们做了非常多的创新。只有轻资产才能支持这样的开发。靠银行贷款和自有资金不足以,万达也必须走复华这样的路才能解决轻资产的模式。

 

何其琛表示,实际上他研发所谓复华世界也好度假世界也好是成体系有计划全国布局,后边有更大的财团支持,是中国版的商业地产资本化的模板,打造的是这样的模板。这就是未来转型或者是寻找资本机会他们首先在探索,有一个突破口。业界有一个评论,针对万达有它的模式,复华未来在他的特色当中有一些新的发现。我们希望无论是哪一种模式或者是哪个模式走到哪个阶段我们都要给他一个支持,我觉得探索是难免的。

 

4、在转型中学会整合资源

 

张璋:在中国当前商业地产过剩,大量制造商业物业的时期,同质化的东西过剩了,我们就要寻找差异化。我认为突围就是差异化的东西,这就是未来商业地产发展的方向我们认为商业地产今后转型的过程中一定是专业分工分的很细,并且经营分布也分的很细,有专门人做物业,专门人做餐饮休闲管理,有人做百货的管理,也有人做他的客户入住这种。

 

在转型过程中我们要做蛋糕,我们要自己做一块蛋糕。在转型过程中我们要学会整合资源,借专业的能力来做,只有做蛋糕只有整合的能力我们这个专业才能越做越大、越做越强、越做越规范,我们在这个岗位里找到成功的方法。

 

5、用互联网思维构建新的平台

 

颜艳春我看到一个新的词,称之为互联网+商业地产的一种战略思维,这是两会克强总理提出互联网+战略,应该说这是对于全中国各个行业战略总动员。商业地产里面各个声音业态的元素,真正生态圈各个元素聚集在一起,大家现在各自为政,其实都是一个多元化,商业地产有没有可能把我们庞大商圈到我们店里到我们购物中心所有的存量进行一个交换。

 

用传统的方法不太可能战胜你的对手,我们需要团结一切可以团结的,就像当年秦国能统一秦国最重要的原因是远郊进攻,互联网+能把商圈的客流这个城市客流吸引到商业地产来,实际上我们就有机会在五年后或者是十年后活的更好。

 

何其琛表示,整个时代发展到2015年的时候我们可以看到互联网思维不仅仅是过去一个加号所能代表的,新的平台上互联网思维构建我们新的平台。有一本书叫做《从零到一》,零售地产也好还是零售物业也好还是商业物业也好还是商服也好,所有产业思维地产基础设施开发都是1,如果没有互联网它同样可以存在,有了互联网有一个飞跃的发展,这是互联网带来的乘法效应,我们要关注这个乘法效应,更多在这个乘法效应发挥我们原有就是我们内生动力挖掘出来,这是我们应该做也是下一步必须要做的。

 

6、立体化并购构建产业链模型

 

祝惇若去年三胞集团有一个很大的动作,花了大概四到五亿英镑收购了英国第三大百货公司,这家百货公司在英国有167年历史,英国皇家指定三家为皇家供应商品的百货店之一。传统百货非常难经营,这是去年中国海外并购在商业领域最大的一个并购。我们认为传统百货模式,越走越窄我们买这家公司是引进买手制和自由品牌。传统百货玩的最大的,用今天的话来说玩的最大的叫信息不对称我们认为百货这个问题其实不是出在商品,百货问题出在供应链上面我们会去买这么一家百货公司,最大的目的是引进它的供应链,用它的先进方式来改变中国百货的经营状况。

 

何其琛表示,我们看到产业化思维在三胞里实现了落地化,从并购几个大的并购事件上我们看得出来它的落地完全围绕着它的产业链构建的,所以它的产业链分工包括产业链的构建到最后产业链构成、价值链完全是一环套一环,从最初的买美国销售电子店,又买了英国的传统百货店。首先是同业并购,接着异业联盟南京新百纳入他的旗下。再进一步介入到新的行业,团购的拉手网一直到最近商圈网的并购,立体化并购行为,完全构建产业链了。这跟我们前面复华商业地产资本化模型不一样,它是产业链的模型,所以每个人都在走不同的路,世界上不是只有万达一个模型,每个人可以根据自己企业的实际情况,根据他所在城市发展状况,根据他当地的客流和人均消费者的行为习惯重新构建你的企业发展模型或者是产品模型或者是开发模型,我们有更多的选择更多的思考,拿出我们更多拳头性商业地差的项目类型。所以说世界是变化的,但是有很多东西是相通的。

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