当房地产风光不在 产业地产仍旧未来可期

来源:互联网 时间:2019-04-12 作者:未知
为什么说房地产风光不再?
首先,是以共有产权房为主体的保障房体系分流商品房。北京、上海、广州等一线城市的保障房建设正在大踏步的向前走。在北京,未来5年内的供地计划中就有将近30万套保障房面世,在这种情况下,分流商品房带来的压力已成必然。
其次,房贷利率有所变化。房贷利率的上浮,虽然浮动系数不大,但是仍然在无形中增加了购房者的负担,在一定程度上影响购房者的购买欲望。最后,租赁市场的建设大规模展开。租购并举下的住房租赁市场如今风风火火,如此之多的租赁产品,在丰富我们选择的同时,也在不知不觉中改变着我们居住思维。
产业地产拥有更好的土地资源和看上去更低的风险,正在成为地产行业的新宠。未来随着沿海产业向中西部转移,中国产业地产行业在继续沿袭一往无前的发势头的同时,也呈现出一幅中国产业地产的“浮世绘”:喧嚣繁华、千姿百态,既充满着魅力和惶惑,也承载着变革与魄力。
产业地产虽然是房企转型的重点方向,但国内产业地产领域目前仍处于起步发展阶段,产业地产商和地产项目良莠不齐,以产业之名行地产之实的现象普遍存在。
目前产业地产主要分为几大类:一是政府平台公司,主要以上海张江高科、上海临港为代表。二是民营产业地产商,在2012年前后进入,主要以联东、华夏幸福、亿达等为代表,这类企业现在已经形成比较成熟的运营模式,近年来作为产业地产市场的主力持续发力,在全国范围内积极布局,推动产业地产不断升温。三是传统的开发商,如碧桂园、恒大、绿地、万科等,最近两年正在快速布局产业地产。据赛迪统计,现在全国房地产百强企业中,约有四成的企业不同程度涉足产业地产业务,希望能够打造新的企业增长点。
此外,制造业、互联网企业以及金融资本也在涉足产业地产,如以新松机器人、富士康、京东方、东旭集团为主要代表的制造业企业,以腾讯、阿里为代表的互联网企业,都在积极进入产业地产。其中,互联网企业主要凭借其巨额的资本和庞大的用户流量涉足产业地产,典型项目如腾讯的双创小镇、阿里的智慧物流中心、百度的大数据产业园等。
在《中国产业地产项目TOP30》中,得分超过80分的园区只有8个:中关村软件园、中关村生命科学园、张江药谷、松江高科技园、蛇口网谷、中关村东升科技园,苏州生物医药产业园和大连软件园。大部分园区得分集中在60~80分之间,占比超过70%,这说明大部分园区在产业地产的运营方面,仍然是在摸索中前行,未来的运营任重而道远。特别是在产业分布上,目前所有运营的产业地产项目中,有40%的园区产业定位并不明确,而是以综合类园区为主。
一个好的产业园区,其运营商须具备四大基因:策划基因、运营基因、产业基因和金融基因。其中,策划基因就是产业地产商如何策划拿地,研究地区核心产业需求以及产业定位;运营基因就是如何打造服务平台,打造高质量的园区配套;产业基因就是如何招商引资,打造上下游的生态圈和企业的发展环境;金融基因就是企业如何实现多渠道融资、低成本融资,以及如何盘活固定资产。
总体来说,产业地产并没有达到发展的顶点,未来仍然有很大的发展空间,关键在于自身如何定位,如何精耕细作,更重要的是如何在金融和资本领域进行创新,提升自身未来的发展潜能。
 
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