在刚性需求和政策利好的双重作用下，中国住房租赁市场站上了“风口”。伴随各地愈演愈烈的“人才争夺战”，一二线城市住房租赁市场出现全面升温。

日前，来自第三方研究机构58安居房产研究院发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示，多地租房市场3月出现明显升温。对比春节前半个月(1月31日-2月14日)，春节假期结束后的半个月内，北京、上海、广州、深圳的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。近期忙于争抢人才的杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等二线城市租房需求增长也超过了180%。

值得注意的是，随着长租公寓品牌达到1200家，住房租赁正在成为市场的热点。但与此同时，一二线城市的租金价格也出现分化，租赁行业存在的问题仍待解决。

一线城市租金下跌

热点二线城市租金上涨

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，3月多地租房市场行情迅速回暖，这主要与春节前后租房需求的变化有关。春节后大量人口的返城推高了租房需求，市场开始步入今年的首个小高峰。

从租金水平来看，报告显示，今年一季度全国人均月租金为793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。就具体城市而言，今年一季度，杭州以每月1511元的人均租金居于二线城市之首，租房需求同比上涨64%；长沙、南京、重庆、武汉、青岛等城市住房租赁的人均月租金同比也有不同程度上涨。

另一方面，相较于上述热点城市，北京、上海、广州和深圳今年一季度的住房租赁人均月租金环比与同比均有一定的跌幅。目前，一线城市的租金人均月租金水平均为近一年多以来的最低值。

其中，北京一季度的人均月租金为2514元，仍处于领跑的位置。相比于去年四季度，一季度租金跌幅明显，达到10.6%，同比则下滑了1%。广州的人均月租金仍是一线城市中最低的，一季度月租金跌至1202元。

从长期来看，住房市场有巨大的发展空间。我爱我家集团董事长兼CEO谢勇近期表示，根据调研，2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租金总量将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。到2030年，租金总量将达到4.6万亿，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。

张波认为，自2017年各项鼓励住房租赁的政策深化并全面落地以来，中国租赁市场迎来了黄金时代，房地产长效机制也步入快车道。值得关注的是，许多二线城市出台了吸引人才的政策，导致部分城市的租赁需求出现明显增长。放眼2018年，租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。

全国品牌公寓逾千家

行业问题仍待解决

值得注意的是，来自58安居客房产研究院的监测数据显示，截至今年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。全国知名房产企业纷纷进军长租公寓市场。

从地域来说，我国现有的长租公寓布局以北上广深四个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

张波指出，目前我国长租市场发展还处于起步阶段，近年来上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，将推动长租公寓市场未来的加速供应。值得关注的是，近年出让的自持性土地地块不断增多，这部分供应量极有可能转化为长租公寓进入租赁市场。随着越来越多“国家队”“房企”等正规军进入长租领域，未来该行业还有很大发展空间。

不过，张波同时表示，未来租房市场机遇与挑战并存。在机遇方面，随着市场化进程深入、住房租赁市场不断完善，未来租房市场的规模将不断加大。此外，多个城市启动了“租赁优先”卖地模式，能为加大租房房源供应保驾护航，势必进一步助推市场的发展。但租房市场同样面临较大挑战，比如大量中低租金需求短期内难以解决、品牌公寓租市场回报率偏低等问题。

业内普遍认为，中低租金需求大这一问题主要与租房群体有关。在流动人口中，新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员占比较大，这部分人收入普遍较低，房租支付能力较弱。

为了解决上述问题，租赁需求大的城市正在加大租赁住宅用地额的供给。租赁住房用地供应量最大的上海，在前3个月已合计成交10宗租赁住宅用地，规划建设面积52万平方米，至少提供5400套租赁房源，约为去年全年总供应量的32%。

根据各地计划，在未来3-5年内，主要城市的土地供应将继续聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、福建厦门三城租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的30%，北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供了充足的土地储备。