商业地产项目市场调查步骤

来源: 时间:2008-04-09 作者:

  商业地产项目市场调查步骤

  市场调查要获得科学的结论就必须遵循严格的程序,步步推进,否则欲速则不达。商业地产调查的程序一般分为七个步骤:

1.确定调查目标:原则和方法

(1)确定目标的原则。明确营销问题所在,即需要市场调查解决什么问题。市场调查在解决营销问题上要恰当,既不扩大调查范围,增加内容,也不为省事缩小调查范围。调查内容主要有市场调查人员确定,保证调查结果的效度。

(2)目标确定常用方法。根据调查目的的不同,可以采用如下三种方法确定调查目的。

  探测性调查——企业对需要研究的问题和范围不明确,无法确定应该调查哪些内容,只能收集一些资料进行分析,找出症结所在,然后再作进一步研究。

  描述性调查——描述性调查只是从外部联系上找出各种相关因素,并不说明何者为因,何者为果,即描述性调查旨在说明什么、何时、如何等问题,并不解释原因。与因果关系调查比较,描述性调查需要有一事先拟定的计划,需要确定收集的资料和收集资料的步骤,需要对某一专门问题提出答案。

  因果关系调查——是为了弄清原因与结果之间的关系。例如关于房价弹性测试,要回答:房屋价格上涨10%,销售额是否会下降,下降多少?位置、环境、配高、品牌、企业实力、形象哪些因素在起主导作用?

2.确定市场调查内容

  确定调查内容的第一步是手机与调查目的有关的信息资料。第二步是分析研究资料,抽取最关键的内容和问题作为市场调查内容。第三步要与房地产专家和委托人研商,对初步调查内容进行筛选,去粗取精,去伪存真。最后对内容进行相关检验,对关联性强的内容要做适当取舍,不必列为全部调查内容。

3.选择调查方法

(1)调查方法的选择原则。根据调查目标和内容选择调查方法,即内容决定方法,方法应满足准确性、及时性和经济性要求,然后根据方法调整内容,商业地产调查的最佳方法就是非概率抽样,基本满足上述条件。

(2)调查方法的选择.调查方法取决于调查对象,也就是说我们计划从那里获得必要的调查数据,普通消费者、购房者、房地产专业人士、楼盘或物业管理都有可能成为调查对象。然后确定样本量、抽样方法、调查区域、调查执行人员等。

4.制定市场调查方案

  市场调查方案是调查之性的指导文件和计划书,有了它就如同行军有了地图,永不会迷路。完整的市场调查方案应包括如下内容:

(1)调查目的:例如为撰写可行性研究报告提供依据或者为销售定价提供支持,或者分析房屋滞销的原因。

(2)调查方法:采取电话访问,还是问卷留置、问卷面访等。

(3)抽样方法:采取何种抽样方法,是随机抽样,还是做重点调查?什么样的样本符合要求?

(4)调查时间安排:要列清楚调查准备、正式调查、数据处理、报告撰写和提交报告的起止时间,如果不能按时完成,能否延期?

(5)调查负责人:如谁负责计划执行统筹工作,谁负责调查培训和实施工作,谁负责调查数据的录入,谁撰写报告等,落实项目责任制,做到任务明确清晰,责、权、利相结合。

(6)调查经费预算:列出完成调查所需要的经费,尽量详细。

5.市场调查执行程序

  一般地,市场调查执行的步骤是:第一,培训市场调查人员;第二,模拟访问、试访、陪访;第三,正式调查访问;第四,问卷复核,调查员完成的问卷必须复核才有效。目的是防止调查员作弊,检验调查质量(如抽样是否符合要求,回答的内容是否前后一致等)。

6.分析并撰写调查报告

  市场调查报告是市场调查的最后文件,是调查结果的集中体现,一方面是对调查过程的总结,另一方面是对调查数据的分析整理得到的结构和建议的详细陈述,所以要认真撰写调查报告工作。

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