1.定地址

　　商业有两句名言。一是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边没生气。另一句是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。正确选址靠的是真功夫，主要靠：

（1）经验。即零售人员、物管人员与开发设计人员智慧结合起来，脑力激荡，利用经验，用检验检验。

（2）在选址上，无论如何不能一次确定。有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。

（3）看城市规划，区域发展前景。

2.定规模

　　购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果。

3.定主力店

　　确定主力店和次主力店大有学问，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。关于购物中心的功能国际上有“四大功能”理论，即购物、休闲、运动和交际。现代生活节奏快，邻里疏于来往，到购物中心不仅可以休闲、健身，还可以交友。购物中心之所以发展文化娱乐功能，是因为可以增加人们的滞留时间。