产业地产的前期研究与策划该如何下手?

来源:互联网 时间:2019-04-04 作者:未知
首先,何为产业地产?
 
产业地产的核心是产业,比之商业地产,其涉及领域更为宽泛,其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。道胜是国内产业地产规划领域的领先企业,擅长产业、地产和金融的融合策划,拥有产业地产开发运营全程服务经验。道胜认为,进军产业地产,首先要理解产业,理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展
 
关于产业地产中的“地产”二字——“地产”到底应该开发成什么样?提供何种服务?
 
有些开发商觉得,产业地产和常规地产一样,不就是盖了房子卖给企业么?根本不需要考虑产业!有些政府则觉得,产业地产必须有产业,但是究竟是什么产业,却往往是跟着感觉走,他们不顾市场情况,主观臆断地确定了某些园区只能做IT主题、服务外包主题等等。
这两种思路往往导致产业地产、尤其是大型产业地产,在销售、运营等各个关键阶段都面临了不必要的问题和挑战,有时这种影响对于项目的发展甚至是致命的。
产业地产,作为产业的载体,其实首先必须要研究的,是这个地块的条件可以匹配什么样的产业?只有搞清楚要匹配的“产业”,“地产”的开发、运营才能做到有的放矢,即考虑清楚要匹配的产业,才能提供与之需求相符的硬件设施和软件服务。例如,如果引入的产业是偏向于创意设计的,“地产”就需要花更多功夫研究激发创意、提供沟通场所的公共空间设计等;如果引入的产业是偏向于数据存储、研发试验的,“地产”就需要着重考虑楼板承重、园区安防等。
因此,产业地产开发、运营中,“地产”离不开“产业”,更离不开产业落地的硬件、软件“需求”。
 
当前诸多项目现行操作方式与不利因素?
 
当前,单纯的房地产开发之路越走越窄,而近一两年所冒出的特色小镇之类项目是传统地产商转型的最佳路径,特色小镇的根本是产业,产业是能够带动或影响区域经济结构的根本,它是由利益相互联系的、具有不同分工的、由各个相关行业所组成,它是一个系统性强、科学性高以及结构性多的一门学科。
我们在以往接触特色小镇、田园综合体、养老地产项目等等,不难发现一些普遍存在的现象:
第一种是发展商直接找规划设计院对项目直接进行规划与定位;
这样的情形下,必然会导致规划会改来改去,无论怎么改,项目缺少灵魂,缺少立足根本,不了解市场声音的方案是没有发言权,也是不能落地,折腾到最后结果就变成了众多良莠不齐,甚至胎死腹中的项目。
第二种是发展商委托专业的策划公司对项目进行前期论证、定位,然后再进行规划设计及操作执行。
项目的产业研究策划,不能生搬硬套,必须因地制宜;不能创新过度,只玩概念,必须能落地,在项目的产业研策过程中若不能深入了解产业的真正产业发展历程、结构与趋势,其做出的产业定位的适应性土壤不够、产业生态化不足、信息化不全面、产业关联性弱、后期执行落地性差。
 
如何做好产业研策?
 
产业规划有其规范方法:首先进行经济发展阶段和产业结构分析,以明确当前产业问题和预测未来发展方向。其次根据全球、区域或周边城市产业转移、区域政策和本地产业特征等,分析产业发展面临的机遇、挑战及优劣势。再次,针对现状和发展条件,提出产业发展的总体战略,如结构升级、集群化、高技术化、区域协调 分工等,并按一定标准确定优势(或主导)产业及其战略。最后提出优势产业布局意向、明确板块的产业类型及规模。
 
产业发展战略与规划
综合运用各种理论分析工具,从当地实际状况出发,充分考虑国际国内及区域经济发展态势,对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出科学计划。
 
那么产业地产中的“产业”二字,一个产业地产,到底应该如何确立产业主题,选择导入的产业呢?
 
近年来,很多原来并未涉猎地产领域的企业,尤其是工业企业,对产业地产跃跃欲试。拥有一定的产业资源优势,是这些企业产生迈入产业大军念头的重要原因之一。将旗下的产业资源直接导入并驱动产业地产,看似理所应当,但试过之后才知道,没那么简单。和大家分享一个案例。
一线城市某郊区山清水秀的地方,有一家大设计公司拿了一块地,想把地块开发成创意办公园区。按理说,他们公司有很多设计师,也需要在这种环境优美的地方潜心做设计,把项目作为企业的设计师工作室应该是个可行方案。可是地拿了很久没启动,原因就是那些设计师们不仅需要潜心做设计,还需要与客户频繁沟通设计成果,反复修正,那里离市区太远,往返不便,设计师们纷纷表示不愿意去,于是项目只得搁浅。这个“创意产业地产”,就是典型的有资源,但并没有考虑清楚产业需求导致的失败案例。
“产业”如何选择,其实核心也是要搞清楚产业的落地“需求”,想清楚产业从哪里来?为何而来?面对产业地产,与其执着于开发创造各种奇招、怪招,不如踏踏实实地梳理清楚项目的核心问题,研究透项目的本体情况、市场竞争情况,以及如何实现项目价值最大化。一切从“需求”出发!——产业地产的策划核心看似简单,但意味深长。
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