随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业逐渐呈现出越来越大的想象空间。

 

然而要做好社区商业并不容易，如何通过差异化运营避开城市级购物中心与区域级购物中心带来的“威胁”；如何平衡小体量与全业态；如何形成对周围居民的粘度等等，都是社区商业在发展过程中面临的难题。

 

为此，笔者采访了全球最大住宅社区服务运营商——花样年集团旗下的花样年商管公司总裁邱志东先生，希望能给国内社区商业从业者带来一些启发与帮助。

 

 

花样年商管公司总裁邱志东先生

 

1、作为大型综合性投资集团，花样年集团业务广泛，涵盖多个领域。请问商业板块在集团整体业务中占据着什么样的位置？

 

整个花样年集团发展的总体战略是围绕着“社区+”进行的，集团八大业务板块比如房地产开发、物业管理、商业运营、以及社区养老、社区旅游等，相互之间的关联、互动、互通，也是围绕着社区智造来开展的。整个花样年集团的战略目标就是以社区为核心，以金融为驱动来打造一个以社区生活形态为主的商业闭环。

 

 

而商业板块承担了整个花样年集团在社区商业的布局、开发以及运营管理的任务，致力于为社区居民打造一个集生活、社交、家庭会客、亲子互动为一体的目的性商业空间，为广大业主提供更美好的生活服务，提升其生活品质和美学享受。总之加强与居民之间的互动和粘度是花样年商业的核心目标及宗旨！

 

 

2、花样年商业旗下四大产品线的布局是什么，2018年除了扩大自持与资产管理输出运营的商业项目以外还有什么新的业务模式吗？

 

首先我们的四大产品线是根据商业规律、选址、体量及定位而研发的。同时，我们的产品线也是基于不同的区域、位置、人口基数、交通、环境氛围而制定和分布的。另外，我们自持开发的商业项目分别有不同的形态、定位、客群、以及不同的城市级别等等因素。因此，针对这些不同因素的产品，我们研发出具有不同项目特性的产品线，也即红唐、花生唐、芝麻唐及花样世界奥特莱斯这四大产品线。

 

 

三唐一世界标准产品体系

 

红唐：定位一、二线城市，面向城市精英阶层的高端城市级购物中心；

 

花生唐：定位区域级商业中心，面向年轻时尚人群和家庭消费的中高端区域级购物中心；

 

芝麻唐：定位社区商业，面向城市中产家庭的社区级商业形态，满足社区居民的生活配套及服务的场所；

 

花样世界奥特莱斯：面向健康时尚家庭的创新城市游憩型商业综合体，以丰富低折扣的国际品牌、各类生活休闲娱乐业态打造的生活中心。

 

 

苏州红唐

 

其次：基于目前新零售的概念，现有的商业模式每天都在更新迭代，且新的商业模式和新业态以及新的跨界合作不断地涌现出来。所以，对于我们来讲，未来在新零售的风口上，我们要努力找到一些新业态和集团的战略相融，在垂直业态方面做到和我们集团的“社区+”、以及规模化的扩张产生紧密的互动。这也是我们未来研究的方向和重点。2018年，我们会有实质性的动作和对外发声。

 

 

贵阳喀斯特城市广场

 

另外，移动互联网时代，人们的消费习惯与互联网有着不可分割的联系。在这个过程中，花样年商业也是不断加强与花样年地产集团及彩生活之间的互动，我们也会进行战略方面的布局和试水，并计划在花样年惠州芝麻唐项目打造一个全新的商业闭环，也就是说让线下的实体商业为线上的商业即彩饭票提供一个终端消费场所。

 

 

惠州芝麻唐

 

如同芝麻唐产品的定位及寓意为芝麻撒豆成兵节节高，随着芝麻唐产品线布局及项目的落地与逐步深化，未来，花样年商业与彩生活的结合会体现在很多方面。通过打通线上线下的消费平台形成一个消费闭环，提供更多的消费及生活体验空间，花样年商业势必将会重新构建社区居民的全新消费场所。

 

 

深圳芝麻唐

 

2017年以前我们做的业务是完全的资产管理输出，是属于完全以轻资产化去拓展各项业务。在开发过程中这些资产管理输出项目可以快速帮我们形成一个产品的布局，所以我们的大部分资产管理项目集中在二、三线城市。未来花样年商管公司会加大在重资产方面的投入，这些重资产将包含收购、参股、整租等多种合作形式，主要集中在轨道交通商业和社区商业，并围绕居民的生活和出行而展开。

 

 

南京喜年花生唐

 

3、社区商业的首要功能是贴近居民的基本生活需求，但是近年来，社区商业又有向全业态发展的趋势，在体量较小的情况下，如何平衡这两者？

 

从某一方面来分析，社区商业跟城市级购物中心及区域级的购物中心还是有很大差别的。但是目前社区商业越来越向全业态去发展，另一方面，消费者又将根据社区商业的发展而逐渐分散，然后这种现象再反过来导致各类商业体之间的差异越来越小。这也是市场发展的一个趋势。在这种背景下，所有社区商业都在围绕居民的衣食住行而展开全业态布局，此外社区商业的经营也会借鉴区域级购物中心的做法，比如包括：业态的比例都大同小异，模仿很多具有成功经验的运营模式等。这是当下市场对所有这些操盘项目买单的结果，而在这种情况下社区商业就没有太多其他的发展空间了。但是，基于整个社区商业发展的趋势，花样年商业是如何去平衡的呢？

 

 

苏州红唐

 

首先，花样年商业认为社区商业如何去打造与社区居民之间的互动和粘度，这是一个很重要的课题！

 

怎么说呢？区域级购物中心所覆盖的半径都是3公里或者5公里范围，所辐射的人群广度较大，接触到的人群面较广。所以，区域级购物中心更注重品牌的经营和营销、注重消费者对其品牌的认可；而社区型购物中心覆盖的是三公里范围的人群，而怎么去与这些居民产生高频度、高密度的互动是主要课题。

 

所以，“社区商业”打造的核心之一，就是如何加强跟周边居民的互动和粘度、打造出居民生活的第三空间这样一个场景。因此，社区商业将围绕与居民的互动来展开，势必要加入更多的社交空间及平台、家庭亲子、聚会场所、以及社区服务及配套等等业态。同时，再主打家庭跟亲子的业态，不断加强社区之间高频度及高密度的互动；另外，在营销活动跟运营管理方面，怎么去加入更多的温情牌及软性服务的升级，我觉得这些是社区商业发展的一个新课题，也是花样年商业未来要去重点关注和研究的新模式。

 

 

成都 花样世界 奥特莱斯

 

4、社区商业如何做到侧重最后一公里经济圈，哪些社区商业产品仍占优势？花样年商业的社区商业有哪些优势？

 

基于整个社区商业来讲，原有的产品和配套其实在区域级购物中心都包含并且已经提供到位；而社区商业的生命力主要体现在社区配套和服务上。基于此，社区商业的业态发展空间和平台，可能是与儿童、亲子相结合的游乐、教育、培训、阅读、才艺、绘画等方面；社区服务及配套的业态则体现在社区生活、社区健康、社区医疗等方面，而这些都是很贴近居民生活及具有生命力和聚客的业态。

 

花样年商业最大的优势就在于能够与花样年中国集团“社区+”及彩生活进行互动并形成我们自己独有的商业闭环。基于集团旗下八大业务板块的整个优势，我们既能够让消费者在一个场所和居住空间之间增强交易频次、又能够在这个过程中让我们的资源形成共享及互动，在降低消费者交易成本的同时，又提升整个交易的体验感；同时，基于大数据的运营、运用，提前去锁定我们的目标客层，并针对这些目标客层，提供更加精准、细致、贴心的服务及产品布局。

 

 

昆明领秀·时代广场

 

5、新业态新零售已成为花样年商业管理公司发展的一个重要课题。盒马鲜生这类新零售物种也是主打社区商业，宣称周围3公里，半小时送达，花样年社区商业项目是否会引进新零售或其他方面的新业态？

 

线上线下的融合在改造传统商业的同时引入“互联网技术+数据”，能够为消费者打造一个更重要的生活场景、或者是缩小整个生活半径；因而线上线下的融合将是未来的大势所趋。在此基础上，和新零售有关的，跟社区间有紧密互动关联的一些业态，也是我们花样年商业正在做重点研究的、未来可能会去重点引进的业态。

 

总之超级物种、盒马鲜生、钱大妈、百果园，还有在这些过程中所诞生的网红奶茶店，或者和儿童类、健康医疗有关的一些新新业态，都可能是未来在我们社区商业项目布局上所要引进的新业态。

 

 

赣州花生唐

 

6、在我国，社区商业项目面临多方面的竞争对手，比如由于开发无序，很可能会被周围冒出来的大型购物中心吃掉，另外随着城市轨道交通不断便利，大型城市商业综合体也给社区商业带来一定压力，未来社区商业在规划发展运营方面如何应对这些挑战？

 

前面我们也提到过有关社区商业的短板，即它所辐射的客层和人群是无法达到区域级或城市级购物中心所辐射的人群数量。比如我们去万象城购物和用餐看电影的频率一年预计是3-4次；但如果去楼下的社区商业消费，基本上每周都可以去。这是关于到达频率之间的差距。另外，在社区商业人口基数少、覆盖范围小的情况下，怎么提升粘度，让其所覆盖的三公里半径内的这些人群、甚至于百分之八十的人群，每周都能到达我们这个消费场所，这样的社区商业就会有很大的活力和生存的空间。

 

因此，在这个过程中，未来居民的消费空间跟半径逐渐缩小的同时，我们能否对消费者做些更有洞察的研究？如果可以在业态配比和布局方面满足社区居民的消费需求，从衣食住行玩等方面着手，在社区服务及配套、亲子教育、家庭聚会、停车服务、科技体验等部分做到一个有温度的社区商业，并使之成为我们的亮点，我想整个社区商业一定大有可为！

 

 

湖南永州春天广场

 

另外，在服务升级、配套升级上我们将提供更多便利化操作，制造更多的亲和力，在营销活动举办上多和居民互动，加强与周边校园互动、加强周边社区居民的沟通频次等等。总之这些方面是社区商业有别于购物中心的错位经营之处，也因此，双方都有一个彼此生存的空间。

 

7、花样年商业在进行资产管理输出业务时，如何选择合作伙伴，更看重对方以及项目的哪些地方？

 

首先看的是这个项目所在地的项目属性以及片区未来的发展前景；其次是评估开发商的实力、以及开发商背后的团队。

 

因此，我们去操作很多资产管理输出的项目时，都是有选择性的，并以我们一线城市的操盘经验去布局二三线城市的商业项目，同时将一些新的理念带到二三线城市，引导他们对传统商业的消费形态和消费观念做升级。在引导和升级的同时，我们引入管理模式、新的战略合作品牌、引入我们的财务体系、以及我们整个运营管理团队等等，这些引入的方方面面都对所在项目在资产增值等方面贡献出我们的专业力量和专业价值。也正是基于这样一些条件，未来彼此的合作才会长远、发展空间才会更壮大，从而在市场上让我们赢得更多的支持及口碑！

 

 

扬州御龙湾商业广场

 

8、随着集团业务的发展和公司规模的日益庞大，花样年商业是如何做到项目管理和人才管理两者输出的？如何轻重并举完成2020年的扩张目标？

 

首先，做资产管理输出项目最大的难点是在团队及人才的输出，其次是看专业能力能否得到业主方的认可，再者就是能否在不同城市、不同区域、不同市场去快速解决属地化问题、适应整个城市的发展。

 

在项目管理上，花样年商业有自己的解决问题的方式和方法，也就是说能力比别人突出、方法比别人多样、结果比别人有成效。这就是我们对所有资产管理输出项目的目标要求。基于这些要求，首先要做的就是人才的管理及管理人才的培养。

 

在人才管理输出方面，花样年商业操盘所有资产管理输出项目的时候首先是将我们已开业的自持项目做为范本，并以这个范本为基点，去寻找下一个资产管理输出项目。在这个过程中，人员的输出非常重要，我们首先是将自持项目基层有经验的岗位人员支援到新的项目上，而自持项目里中层的管理团队不断地去担任更高的职务，这样就会形成更多的发展空间和发展平台。基于此，针对中层管理人员的集训及人才的培养变得尤为重要，随着资产管理输出项目的不断拓展及增加，人才梯队才能够跟上。

 

再者，就是制度和规范化管理问题。

 

在不同城市、不同区域、不同项目上，我们人才去了当地就能快速适应市场变化，同时能够快速解决问题。这些都完全有赖于我们的制度及流程，并不断地优化。这些都是我们做资产管理输出项目所需要的专业力量方面的支持。这些专业的制度都包含了我们的后台管理体系和标准化操作及各项工作的倒排计划等等，同时这些制度也保证了各类工作事项的顺利推进及落地。

 

 

拉萨·花样世界奥特莱斯

 

9、针对2018年整个商业地产的发展趋势，请您分享一下花样年商业2018年的经营有哪些新的策略和目标。

 

首先花样年商业将继续围绕着集团“社区+”的总体战略并从社区商业和轨道交通这两方面去发展，同时这两方面也是我们重点关注的商业形态。

 

其次，在合作形式上，花样年商业将逐渐从单一的资产管理输出过渡到参与、并购、整租、重组、收购等多种合作模式，并将根据需求引入战略性的合作基金，为我们业务的发展拓展更多的空间和合作的可能性。在谋求良好运营的情况下，建立一个资产长久增值的长效机制。

 

 

南京花生唐

 

另外，在大数据应用和科技应用两方面，花样年商业将根据整个花样年集团“社区+”的总体战略，从地产开发到物业管理到商业运营等多方面和其他板块之间强强合作，倒入客流，去打造整个商业生态闭环。

 

最后，基于社区商业新业态及新零售的概念，寻找与线下商业模式相结合的新花样及新变革，并与集团“社区+”战略相融，去做一些新的垂直业态方面的尝试。

 

文章来源：铱星云商