2月28日，一则新闻“碧桂园联手富士康以20.62亿底价拿下朱村凤岗村A18003地块，折合起拍楼面价为8371元/平，未来将打造科技小镇。”引起笔者注意。顺藤摸瓜，发现早在1月15日，碧桂园与富士康就以39.1亿元竞得朱村凤岗村两宗商住地，将打造8k面板产业为核心的科技小镇。

 

如此算来，短短2个月不到，碧桂园已携手富士康在打造科技小镇的路上猛投了近60亿元。

 

近几年，房地产开发商陆续加入转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。由于传统地产拿地空间的缩减和政策的支持，产业地产成为各路资本和开发商群雄逐鹿的新战场。

 

回顾过去的2017年，无论是万科收购普洛斯、泰禾入股北科建，还是招商蛇口联姻武钢，都显示着房地产开发商将大力布局产业地产的趋势。然而，产城融合的具体运作绝非易事，前期的产业规划、招商引资、后期的产业发展，运营管理等每个环节，都给欲谋转型的开发商带来极大的挑战。

 

 

大背景下地产行业的两大趋势

 

1、住宅供应越来越少。

 

2017年常住人口城镇化率为58.52%，过去四十年，中国城镇化率提高了40个百分点，可谓波澜壮阔。虽离发达国家的城市化率在80%左右还有20个百分点左右，房地产业发展还有很大潜力。然而从目前土地成交情况来看，土地供应将会越来越少，尤其一二线城市的住宅用地。中国指数研究院2017年的数据，也说明了这一大趋势。

 

 

2017年10大重点城市，经营性用地供求同比走高，宅地溢价率下行明显。就一线城市北上广深来看，除了北京在去年3月限购后，政府提出供应紧张地区必须加大土地供应后，供应量有所增长外，其他城市，比如深圳，去年没有供应一块住宅用地，广州和上海的增幅也不明显。

 

2、产城融合是城镇化的趋势。

 

过去四十年中国城镇化取得了很大的成就，但也出现了弊端和问题。例如，人口大量涌入大城市，大城市病久治不愈；城市布局不合理，过度集中在沿海地区，而中西部地区发展落后；农村劳动力进入城市后因户籍制度无法享受到均等的公共服务等等。

 

未来在城镇化道路上必将会出现一系列的创新和转变。城市的功能由过去工作区域和居住区域相互分离改变为向产城融合的方向发展是一大趋势。

 

同时，政策的倒逼也加速着这一趋势的进程。地方政府对于能给地方导入实打实高新产业的运营商持普遍欢迎态度，在土地出让环节，就有相关的“先产业、后住宅”的规定，并对投资强度、招商引资对象、税收回报提出具体要求。

 

我们回到2018年增城朱村凤岗村商住地出让的条款。从出让条件看，地块出让门槛极高，对竞得企业有严格要求：不接受联合竞买及个人竞买，同时要求竞买人必须是广州市行政区域内注册成立的企业，注册资金不得少于50亿元。需要引进不少于两家从事面板驱动与电源管理IC研发、8k硬件系统研发及相关产业的企业，8k影视技术运营及相关产业，未来将以产城模式建设科技小镇。

 

值得一提的是，项目不少于居住用途物业的10%的销售对象须为在本科技小镇注册的入园企业员工。

 

开发商传统的“只盖一片房子，卖完走人”的好日子一去不复返，未来的土地开发必须要有产业，要有就业的机会。

 

科技小镇成为碧桂园的新增长点

 

只会盖房子的开发商迟早要被淘汰，作为国内“五千亿俱乐部”榜首的碧桂园，其在住宅方面的开发和去化能力建筑了深厚的行业护城河。我们在年前一篇文章中曾预测过，碧桂园2018年的销售额将达到8000亿。该文从数据层面分析了碧桂园后续业绩发力点。本文则尝试着从战略层面来解读碧桂园的新增长点。

 

转型产业平台运营商，宣布“产城融合”战略

 

2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，未来五年计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产。彼时对外宣布的目标是：在珠三角、长三角、京津冀等区域迅速布局，2017年完成20个科技小镇的布局。

 

从目前公开信息可查得，除了预计今年上半年将投入运营的标杆作品惠州潼湖科技小镇之外，碧桂园成功将科技小镇扩展到广东省外，在长三角和京津冀等地区完成了多个初步布局。接下来碧桂园的目标是在国内布局100个项目，实现环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈的全布局。

 

碧桂园做科技小镇有何优势？

 

1、丰富的造城经验。

 

创立26年的碧桂园，在运作超大型综合项目方面拥有其他同行无法企及的丰厚经验。截止至 2017 年中，碧桂园在国内有 959 个项目，遍布全国 29 个省，服务逾 300 万业主。从一定层面上看，碧桂园早就甩开了单纯的房地产开发商的蛹壳，化身为城市运营商。旗下拥有全生命周期的产品体系，包括住宅、写字楼、酒店、长租公寓、零售、教育等等。有足够的实力能很快完善科技小镇的基础设施。

 

2、强大的产业资源朋友圈。

 

尽管诸多房企由于自身产业资源有限，都会采用“产业联盟”的方式，与产业方开展战略合作，由房企负责开发建设，产业资源方负责产业资源导入、培育和运营。然而，碧桂园所搭建的产业圈层，无论是数量还是质量，以及落地能力方面，都非一般房企所匹敌。

 

目前，碧桂园已集聚产业资源超过1500家，其中世界500强企业52家，龙头企业194家，覆盖电子信息类、智能创造类、新能源类多个领域。

 

碧桂园的产业联盟朋友圈可谓遍布各行业。

 

 

3、优异的融资能力。

 

作为上市公司，碧桂园极强的融资能力，能真正推动小镇在建设中的资金需求。2017年中期财报显示，截至於2017年6月30日，碧桂园有息负债规模至为1557.9亿人民币，加权平均借贷成本为5.32%。

 

高速扩张需要大量稳定的资金支持，在境内融资渠道较窄的形势下，开发商开始将目光转向海外融资，以及资产证券化，碧桂园也不例外。

 

碧桂园（2007.HK)于1月公布30亿股权融资计划，包括配售10亿美元新股和发行156亿港币的可转股债券。为今年以来港股市场的最大一单融资。交易体量大，定价对公司有利，反映了公司及交易本身备受资本市场追捧。

 

碧桂园怎么做科技小镇？

 

要理解碧桂园科技小镇的打法，我们需要回顾一下碧桂园强大的产业资源朋友圈，来具体看他们是如何合作的。

 

1、联合产业龙头，产城融合拿地。

 

“我们建设科技小镇就是为中国制造企业、中国创造企业搭建平台，让实体经济生机勃勃”，2017年5月碧桂园副总裁在一次发布会上如是表示。

 

科技小镇完全颠覆了碧桂园此前的快速周转和现金回笼的开发模式。他十分清楚自己作为房企有着良好的开发能力，聚集了大量的社会资源，包括土地、资金和人才的优势，但有限的产业资源以及空白的产业运营经验也是其不可忽视的弱势。所以在开发科技小镇的过程，碧桂园对自己的定位十分清晰，那就是自己只承担一个载体的功能，为企业创造更理想、成本更低的创新发展环境和平台。

 

联合外部产业龙头，通过产城融合的模式拿地是碧桂园的做法。除了为拿地扩张提供便利，降低拿地成本，在这种模式里，碧桂园和产业龙头通过股权合作的形式能够帮助碧桂园整合更多行业资源，为拿地后的运营也提供了很大的帮助。

 

比如，增城朱村凤岗村商住地块的拍得公司碧城科技背后股东之一——碧发科技则是超视堺国际科技（广州）有限公司（富士康科技集团旗下公司）以及广州市碧桂园地产有限公司合资成立。

 

2、引入产业龙头企业形成核心产业群。

 

碧桂园在打造科技小镇产业的逻辑是：因地制宜地突出主导产业，引进一到两家世界级或者至少是国内龙头企业的入驻，打造一个平台，一起来做，再带动关联企业的招商，使资本等要素聚集。

 

比如潼湖科技小镇的核心产业即物联网、移动互联及大数据。通过与思科、欧洲微电子研究中心、创新工场、中城新产业（深圳）等一批产业领军机构合作，小镇将被打造成为物联网产业基地。据了解，目前潼湖科技小镇已与100余家企业签署战略合作。小镇的产业地块计划于2018年上半年投入营运，并安排第一批科技创新企业入驻。

 

无论是思科、海昌控股、中集产城，博世还是富士康，碧桂园在发展科技小镇的道路上不断的扩展自己的产业联盟圈。在与产业合作的形式上也不拘一格：比如潼湖科技小镇，思科负责构建物联网产业，并与碧桂园成立百亿元规模基金以孵化新项目；中城新产业则拟与碧桂园成立合资公司，参与运营科技小镇的其他功能运营。

 

3、与产业运营商合作，深耕各自擅长的领域。

 

招商和运营是产业开发最重要的两大环节，碧桂园并不擅长。与华夏幸福自己组建庞大的招商队伍不同，碧桂园的做法是“桃园结义”式的合作模式。

 

2016年碧桂园与深圳百富东方分别出资6000万元和4000万元合作成立的平台公司——碧桂园百富产城发展公司，其中碧桂园负责硬件建设、开发和运营，百富东方负责产业引入和运营。

 

资料显示，百富东方是一家全国性的产业地产运营商，总部位于深圳。在全国十余个城市开发运营了2000万平米产业综合体，可聚集上万家中小型科技企业以及200家配套服务机构资源，有丰富的园区招商和运营经验。

 

同样的例子还有碧桂园与顺德招商服务公司签订战略合作协议，顺德招商将为碧桂园新能源汽车小镇提供招商服务。

 

4、严格选址，锁定城镇化发展红利。

 

碧桂园对科技小镇的选址有着严苛的规定。一般选址在一线城市的周边和二线城市的周边重要区域。距离城市核心距离不超过60公里，一般有高速公路直达，目的是能够享受一二线城市发展效益的外溢，同时在最具发展潜力的区域，可提前锁定城镇化发展红利。碧桂园科技小镇的最终蓝图是打造成为产城融合、宜居宜业的智慧型枢纽型双创新城镇。

 

以如上的规定，再来看位于广东惠州的潼湖科技小镇的区位。这个小镇位于潼湖生态智慧区，处于粤港澳大湾区的重要支点，深、惠、莞交界的中心位置，距离深圳市市中心60公里，距离惠州市中心20公里，距离东莞市中心40公里，周边100公里内有4座国际国内枢纽机场，高快速公路和轨道交通发达。所在的仲恺高新区，是上一轮深圳制造业转移的重点区域。

 

 

5、为科技企业做平台，让企业的创新成本降到最低。

 

碧桂园科技小镇的愿景是可以以较低价格提供物业，甚至可以在企业上市过程中，提供多样化的资产组合，助力企业走向资本市场。碧桂园坚信留住企业的唯一办法是坚持做好所有降低成本的工作。

 

1）做好配套，吸引企业聚集

 

办公物业、人才公寓、入学就医、商业配套……这都是碧桂园的强项，科技小镇可以以较低的价格提供物业，甚至可以把办公用品都配备好，让科技企业实现全部“轻资产”，直接拎包入住。

 

2）做产业引导基金，解决企业资金短缺问题

 

碧桂园牵头成立科技小镇产业基金，参与的知名投资机构有凯雷投资、红杉资本、南方资本等，将投入不低于20亿元，为小镇企业定向提供全周期金融服务和成长辅导，对接产业资源和金融服务，商业服务，政务服务，技术服务等。

 

碧桂园的第二大股东——平安银行，为科技小镇企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等金融服务。

 

3）把庞大的产业链带进小镇，帮助企业扩大市场

 

去年8月，碧桂园牵手领先的互联网产业投资机构中美创投，携手20多家科技企业成立“体验未来”产业联盟，联盟将参与碧桂园科技小镇等产城融合项目的拓展布局、产业资源导入。

 

碧桂园科技小镇探索中的商业模式

 

在科技小镇的建设配比中，碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%、30%、40%。“经过测算，不足三成的住宅开发比重，即使前期销售部分物业，回笼资金也不足以支撑小镇建设。”碧桂园产城事业部向俊波直言。

 

创新的盈利模式，是所有经历转型期的房地产商都在探索的课题。那碧桂园的资金平衡术是什么？

 

1、平衡开发尺度，短期物业收入需覆盖投资金额的利息成本。

 

科技小镇短期内销售物业的收入；租金收入；园区营运收入（如物业管理、增值服务等）需覆盖投资金额的利息成本。

 

因此，碧桂园在开发尺度上是有着精准的考量的。就目前碧桂园签约的特色小镇项目，差不多都在2~10平方公里，首期启动区约占项目25%。

 

科技小镇的开发也是组团式的发展，按照分期的建设思路开发。以潼湖科技小镇为例，目前规划的面积是5—7平方公里，分为东中西3个组团，其中东部组团为智慧+科技服务人核心，打造多功能的智慧产业基地。中部组团以智能制造和智能控制为核心，打造智能制造平台。西部组团主要是以大数据和互联网为中心，形成高新技术研发的制造产业基地。

 

2、成立产业基金，孵化扶持全产业链发展。

 

碧桂园在与思科等产业龙头一同探索科技创新孵化的可行性及方式，设立科技创新基金，定向投资一些小镇里比较有成长性的企业。

 

据了解，潼湖科技小镇将设立一个100亿元的产业基金，由碧桂园帕拉丁基金牵头，引入红杉资本、天图资本等投资机构；思科科技园也将成立100亿元的基金，由碧桂园和思科合作设立。

 

同时，碧桂园设立“清华大学—碧桂园教育基金”。支持清华大学在科技创新、生命科学、建筑科学和大数据科学等领域的科研工作及成果的孵化和转化 。两者还共同出资1.7亿元，在惠州着手搭建科技成果转化平台，首批入驻企业包括碧桂园住宅产业化研发中心、博士后科研流动站及智慧城市产业群，重点建设数据中心、智能家居研发中心、生物医药研发总部、无人机研发中心、绿色能源大厦等新兴科技研发项目。

 

据碧桂园方面预测，未来科技小镇或将创造出不少于600亿元的年产出和60亿元的税收。

 

3、资本证券化。

 

碧桂园做科技小镇是自持物业，重资产的模式。虽然科技小镇有碧桂园自有资金支持，但小镇的建设不能仅仅依靠碧桂园的输血，自身还需具备造血能力。资产证券化是自持物业“变现”途径之一，据悉目前有多家机构表示兴趣。当然，资本化的前提是，科技小镇产业运营良好，带动区域价值和物业价值提升，且回报率要达到投资者预期。

 

据说杨国强对科技小镇有着很完美的愿景。整个地面都是公园，但是国际城市的元素一样都不会少。这是一个生活质量完全可以媲美硅谷，生活成本却智能一线城市1/3的水平。这里是未来城市的榜样，是一座将生产、工作、休闲、生活、深度融合的生态智慧之城。这里不仅宜业， 更是一座智慧型宜居之城。

 

打造科技小镇是个长久之战，与碧桂园历来的“快”文化截然不同。碧桂园100个科技小镇的宏伟蓝图，何时实现，我们拭目以待。

 

文章来源：房地产观察家