这样做特色小镇死的最快!

来源:小镇探索 时间:2018-03-06 作者:xujian

当下,文旅小镇是一个非常火的话题,不少政府将其视为新的经济增长点。政府坐镇指导,企业积极投入,媒体卖力宣传.....一时间,全国各地冒出非常多非常多小镇,让人想起大跃进时期“村村点火、户户冒烟”时的情景。

  

毋庸置疑,特色小镇建设是一件利国利民的好事,它在推动经济增长、增加就业岗位、改善人居环境、统筹城乡发展等方面起到举足轻重的作用。但一个令人担忧的现象是,有不少地方政府或者企业,都把小镇想得太简单了。

 

 

一、特色小镇建设的误区。

 

结合近段时间对全国40多个小镇考察和诊断,将各种乱象整理如下,希望引起大家的重视:

 

1、认为小镇申报成功就万事大吉。

 

小镇申报成功就是最重要的事情。申报成功后再找一家规划单位画个图就可以开始了。

 

小镇建设并非朝夕之功。即使一个普通房地产项目,从拿地到建成,最少也需要三五年;何况一个特色小镇项目?基础好、条件成熟少说也需要7、8年,新建的则需要十几年甚至二十年。

 

申报之前,你需要做好顶层设计,需要拿好地,设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式。申报成功后,你能得到一笔政府扶持的资金,但后续的运营、IP打造、社区管理等工作也纷至沓来,各种难关需要你去突破。特别是在这个竞争激烈、各地皆小镇的时代,你稍不留意,就可能被KO。

 

比如,浙江的某小镇,由于后期管理不善,就被连续降格,最后变成一个普通的小乡村;又比如,某地的丹麦小镇,建得非常漂亮,但由于产业无法导入、人口无法聚集,最后沦为旅游景点。

 

一个小镇能申报成功,说明它有成功的基础,就好像一个学生获得“三好学生”的奖状一样,能证明他有一定的能力,但不等于他以后就一定非常优秀,就一定是个顶天立地的汉子。

 

 

2、小镇圈地无非就是搞房地产。

 

小镇,无非就是取个好名字,实际还是搞房地产开发,这个我懂。

 

有些中小房企在大城市已被大型企业挤压得毫无生存缝隙 ,被迫转移阵地,但是,三四线城市的存库量又太大,市场风险无法预估,恰逢特色小镇风起云涌,他们自然不会错失这个机会。可以说,他们是被迫到“特色小镇”这条道上的。但是,因为他们并不清楚特色小镇是什么东西,就只能继续沿用过去房地产积累的知识、经验、理念去做小镇。

 

我们经常发现,有些项目本来是房地产开发,特色小镇政策出来后,都纷纷“改名换姓”,晋升为科技小镇、文创小镇、基金小镇。但你到里面去看看,除了房子还是房子。

 

不可否认,以特色小镇的名义拿地,地价确实很便宜,但是你做的房子没有市场需求,再便宜的房子也会乏人问津。何况国家现在严厉打击这种挂羊头卖狗肉的行为。没有房地产,怎么留得住人?如何理解中央关于特色小镇“宜居、宜业、宜游”的精神。“居”是什么?产业和城镇以及人如何实现良性互动?光讲产业,那和过去的工业园、产业园、开发新区有什么区别?现在有几个工业园还活着的?

 

所以,文旅小镇不必忌讳房地产,只是房地产开发的模式、盈利模式和过去单纯的地产开发有很大的区别!而房地产可以解决“生活”这一问题。

 

3、认为有产业就能建小镇。

 

我有产业我怕谁,不是说产业是灵魂吗?有产业就可以搞小镇了!

   

4、重视规划忽视策划。

 

小镇最重要的准备工作就是画个好图,策划又是什么东东?

 

没有策划,哪来的规划?没有前期策划,你怎么知道当地的哪些资源可以加以利用?你怎么知道市场的消费特征?你怎么知道同类竞争产品做得如何,又有什么短板?没有策划,你如何定位小镇,设计好相关的运营模式、开发模式、盈利模式?

 

俗话说,知己知彼,百战百胜。你连自己、连对手都不知道,怎么在市场冲出重围?我不敢否认,国内很多规划院的画图水平非常高,看了图纸让人热血沸腾,但能落地的又有几个?规划图纸改了又改,项目推倒重来的成本有多高?你算过没有。

 

策划绝对不是一块抹布,也不是可有可无的鸡肋。先策划后规划,做好小镇的定位和顶层设计才能确保小镇的开发的有序和不跑偏。

 

 

5、上行下效,简单地画框框。

 

按照政府的框框来,政府要什么我就做什么,多简单省事。

 

在考察中,我发现,很多地方政府几乎照搬中央关于特色小镇的参考意见,急急忙忙地定时间、定数量、定范围、定人数、定投资规模。

 

在时间方面,一般规定为“3年”;小镇范围则定为“3平方公里”,人数则要求一个小镇容纳“3万人”,投资规模则要达到“3年30亿”。 我总结为“4个3”。

 

这个框框首先由国家某部委圈定,然后从省到市,从市到县,从县到镇,一级一级地下派任务。一旦没有完成任务,就要问责。于是乎,有条件的地方报几个,没有条件的,创造条件也要报几个。我甚至发现,一个非常贫穷落后的县城居然报了十几个,很多都是“生拉硬扯”的。

 

好像照着中央的规定画圈圈,特色小镇就一定能建成。但他们不明白,每个地方的经济发展水平、自然禀赋、交通条件都不尽相同,为什么要“一刀切”出一个个小镇呢?如果再继续下去,我相信5年之内肯定有一批小镇烂尾。还记得当年产业园遍地开花的情景吗?如今不少产业园已成为鬼城,黑灯瞎火、野狗乱串、野草疯长。小镇不能再重蹈覆辙了!

 

6、以为背靠旅游风景区就能成功。

 

风景区有美景还有人气,背靠风景区的小镇还担心什么?

 

最近很多人拿着项目来找我,很多项目还是依托国家4A、5A景区。在他们看来,只要在风景区建几个酒店,搞一些房地产开发就成为小镇了!

 

至于盈利模式,他们想得更简单:“卖房子、收门票、餐饮消费”,陈向宏的三大招。但其实并非这么简单。国家对小镇的要求是“宜居宜业宜游”。旅游风景区最多就是宜游,还会宜居宜业吗?

 

何况旅游风景区与小镇是两个概念,它们至少在4个方面存在不同:

 

一是体验不同。景区只是表层地玩、看、吃,追求的是感官的享受和刺激,时间短、过程短,而文旅小镇一般以自我融入后的内心体验为主,是一种身心的愉悦,没有尖叫、没有疯狂、没有一闪而过的快感。有的只是慢慢的体味和感受。

 

二是盈利模式不同。景区是以收取门票为手段,而小镇除了地产开发外,二次消费(包括吃、住、玩、购、行等)、产业的发展、产品的销售才是最大的赢利点。

 

三是开发模式不同。景区相对简单,只有肯投入,设施都有现成的出售,安装即可。而小镇却更为复杂,要经过一系列非常专业的策划、规划和开发,因为地域、文化、消费观念不同,没有可以复制的模式。

 

四是氛围不同。景区游乐园人越多越好,所以热闹和喧嚣不可避免。而小镇营造的却是一种氛围,需要人慢慢的安静的体会。而一旦人满为患,小镇的生命也就开始走向枯萎。

 

正因为它们之间存在巨大的差异,我们就更不能简单地处理。确实,依托景区的特色小镇有先天的优势:一是无需担心人气,二是无需花大力气打造自然景观。但要联动景区一起开发变成小镇,还要清楚理解景区与小镇的关系,这个还要从长计议。不是任何背靠旅游风景区的小镇都能成功。不是往风景区乱塞东西就可以做成小镇。

 

 

7、好高骛远,一味追求国家级、国际化。

 

梦有多大,小镇就有多大。要么不做,要做就做国家级、国际化。

 

每个小镇的自然禀赋、人文条件、经济发展水平都不一样,有些资源独特的地方可以面向全国乃至全世界的游客;而有些只能做区域市场。为什么原本只能做区域市场的小镇非得要往国家层面上去靠呢?就好比你明明是一株小草,为什么非得要长成参天大树?何况小草有小草的美,参天大树有参天大树的光环,两者没有可比性。

 

8、喜欢照搬照抄,克隆成功的案例。

 

天下文章一大抄,天下小镇一样可以抄。复制的成本低、风险小,为什么不复制?

 

乌镇更是成为文旅小镇必学的样板。陈向宏的开发经验甚至成为很多人的圣经。自然复制、模仿乌镇就成为很多人的必然。但是,到如今,又有谁知道哪一种复制品成功了的?

 

文旅无圣经,乌镇之所以成功,除了江南山水的自然资源得天独厚外,陈向宏用了近20年的时间策划、规划,又岂是随便能够复制的?

 

因此,我想强调:不要去照搬照抄别人的做法,走好自己的路,这样才能形成独一无二的竞争力。

 

9、以为有文旅资源就可以做小镇。

 

我有最美丽的山水,我的小镇一定是独一无二的。

 

文旅小镇的基础是文旅资源,但并非有文旅资源就一定可以做小镇,因为有些可能适合做风景区。

 

文旅小镇选址有三要素:一是文旅资源必须“特”、二是交通条件必须“顺”、三是人气源必须“近”。可以说,三者缺一不可。

 

文旅小镇开发的基础是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败。而定位、产业都需要花很多时间和精力进行策划。

 

 

10、混淆特色小镇和文旅小镇的概念。

 

管他是特色小镇还是文旅小镇,反正都是小镇。

 

特色小镇与文旅小镇是完全不一样的事物,但有人理解错了。根据浙江省的定义,特色小镇是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。但对文旅小镇却没有定义。

 

文旅特色小镇是依托文化资源和旅游资源,用于休闲度假的小城镇。由定义可以得知,特色小镇对特色产业的要求甚严,不一定具有旅游功能,而文旅小镇更注重文旅资源,突出它的旅游价值。

 

比如,美国格林尼治的对冲基金小镇就是一个特色小镇,这个镇上聚集了五百多家对冲基金,其对冲基金规模就占了全美国的差不多三分之一。但这个小镇却不具备旅游功能,因为集中在对冲基金小镇的都是全美最高级的人才,他们不希望自己被打扰,他们对安全有更高的要求,因此一些旅游元素并没有在这个小镇上得以体现。

 

11、千镇一面,缺乏创新。

 

不是说创新有风险吗?创新成本高吗?那我为什么还要创新?

 

我们国内,无论是川贵高原还是东海之滨、无论是华北大平原还是西北黄土高坡,除了东北因受俄罗斯建筑文化影响,尚有一些异国风情外,神州大地无不都是灰砖青瓦,黑乎乎一片。徽派、岭南派、四合院、吊脚楼、甚至客家围屋,除了灰就是黑。

 

可能有人会说:这就是中国文化,沉稳、内敛、低调。我不反对这正是中国文化的最直接表现,我不敢说这种文化几百年上千年对中国人的影响是好是坏,但至少我看到了事物的两面:沉稳的背面是呆板、内敛的背面是怯弱、低调的背面是保守。

 

 

12、“等靠要”思想严重,小镇发展依赖政府扶持。

 

空手套白狼是最高的境界,政府扶持有多大,我就做多大!

 

政府在小镇建设中扮演着引导开发、制定政策的作用,企业才是小镇建设的主角。偏偏有些企业反其道行之,“等靠要”思想严重,想向政府要资金、要支持。在这样的环境下,政府也有意无意地参与了小镇建设的太多事务,搞得精疲力尽。

 

我可以很负责任地说,天下没有哪个小镇是靠政府扶持起来的,“市场的手”永远起着关键的作用。想想,一个县要建10个特色小镇,每个要投资30个亿,加起来就是300亿的投入,哪个县级政府有这样的能耐?

 

所以,最好的结果是:政府做好引导和服务,企业找好资本,做好规划,搞好运营,两者相互联系但互不干涉过多。上帝的归上帝,凯撒的归凯撒,就是这个道理。

 

二、小镇到底该怎么做?

 

说到这里,我们现在进入一个比较核心的议题——小镇到底该怎么做呢?

 

1、了解文旅小镇的定义。

 

文旅特色小镇是依托文化资源和旅游资源,用于休闲度假的小城镇。文旅小镇开发的基础是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败。

 

文旅小镇要避免4大误区:一是做成游乐园,二是做成旅游景点,三是做成大盘开发,四是做成休闲农业。文旅小镇与这四类存在比较大的区别。

 

2、明确拿地的8大风险。

 

不是任何地方都可以做文旅小镇。文旅小镇选址有三要素:一是文旅资源必须“特”、二是交通条件必须“顺”、三是人气源必须“近”。这三要素相互依赖,缺一不可。如果你想拿地,请参照这个标准,我不再赘述。

 

另外,拿地也存在8大风险,开发者、投资者要注意识别。这8大风险包括资源风险、规划风险、交通风险、时间风险、承诺风险、政策风险、换届风险、环境风险。

 

 

3、抓住产业这个核心。

 

没有产业,文旅小镇最终会昙花一现!产业是小镇能否持续发展的基础和条件,是小镇保持永续动力的前提。

 

因此,我们在做小镇产业规划时,不能局限于眼前的繁荣和热闹,而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼,并形成可进入更广阔市场的产品、商品,而且能迅速建立强大的品牌优势,这才是关键。一般来说,文旅小镇产业需要经历四个阶段:发现、规划、引导、培育。

 

一些没有产业的小镇可以通过引入新的产业来实现,但要注意避开污染型产业,同时要有培育产业的决心。因为一个新产业的成熟需要10年甚至是30年的时间,不可能通过3年的努力就成型。

 

4、搞清楚小镇的定位。

 

定位就是要告诉我们,要做一个什么样的小镇。比如:乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇;东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。

 

那你到底要做一个什么样的小镇?安静的、激情的、浪漫的、还是深度旅游的小镇?

 

那么小镇定位的依据是什么呢?一是依托的资源,二是依托的市场,三是地块的价值,四是消费者。由于篇幅所限。

 

5、做好顶层设计。

 

在文旅小镇建设过程中,顶层设计扮演着重要的角色。顶层设计包括战略定位、开发模式、盈利模式、战略规划、文旅小镇的生存与发展、运营管理、服务体系、品牌建设等8大板块。这8大板块之间相互依赖、相互促进,缺一不可。

 

没有考虑好小镇的定位,你怎么安排开发的顺序?没有确定好开发模式,你怎么知道盈利点在哪里?做不好小镇的品牌建设,你的人气源怎么会上去?

 

 

三、总结。

 

从地方政府到文旅小镇开发者,一定要理解清楚什么是特色小镇。

 

千万不要抱着一蹴而就的心态,要做好十年、二十年的开发准备。

 

不要被3平方米、3万人等条条框框所限制。

 

小镇的生存、发展有自身的规律,行政不要过度干预,市场主导才是正道。

 

做特色小镇千万不要一哄而上,要冷静。不是什么地方都可以做特色小镇,不是谁都可以做特色小镇。

 

让小镇的色彩更加丰富,不要千镇一面、千城一面,不要到处都是青砖黑瓦白墙。

 

文旅小镇开发的基础是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败。

 

请重视品牌的建立,在各地小镇一哄而上的情况下,没有品牌的小镇将自然走向死亡。

 

先策划后规划。小镇不是画出来的,是运营培育出来。要做好策划,确定好小镇的顶层设计,才能确保有序开发。

 

总而言之,一个小镇,不是靠画出来的,也不能定框框、一蹴而就,更不能一哄而上!我们要在乱象之中保持冷静,既要有高瞻远瞩的高度,也要有滴水穿石的韧度。只有情怀和责任培育出来的小镇,才能惠及百姓、利在千秋。

 

 

文章来源:小镇探索

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