商业地产中购物中心的商业管理理念

来源: 时间:2008-02-25 作者:

  对于购物中心开发商来说,开发商铺是前提,但只有开发是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心,开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。

(一) 购物中心具有“统一管理,分散经营”的特点
 
   购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”,要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”,是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所,但购物中心的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

(二)购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在购物中心
销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。

  另外,某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会(ICSC)的标准格式,在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。

1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

  ①所谓“品牌审核管理”是指:招商对象需经品牌审核后才能进入。

  审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

  ②“完善的租约管理”。

  租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会(ICSC)的标准格式),比如:

(1)承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);

(2)营业时间的确定;

(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;

(4)为整个购物中心促销承担的义务;

(5)承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;

(6)投保范围事宜;

(7)是否统一的收银。

③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。

  一个超级连锁店或超级百货公司的入驻,常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来,购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。

  因为对购物中心来说,其一,连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑,故而其商品销售价格会低于非连锁型店,而低价格也是购物中心
想要吸引消费者购物的“法宝”之一;其二,购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划,但只要商户遵纪守法,购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此,选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业,对购物中心的管理来说,是相当省心和放心的。

   另外对连锁商业企业来说,选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎,多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域,因此进驻购物中心的连锁企业,就等于不费力气找到经营的好地段;其二,购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划,人气上有保证,故连锁商业企业也希望入驻购物中心。

2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

  由于目前购物中心竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”,组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。

3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

  购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证购物中心的高效运转。常见的方式有:

(1)指导项目:培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;

(2)协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;

(3)服务项目:行政事务管理;

(4)监督项目:维护购物中心的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

  购物中心的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

   从房地产的开发类型的收益比较来看,购物中心的开发收益是最高之一(另外是豪华别墅),但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式,购物中心的开发将如无椽之木,无水之鱼,难以为继,只有把握其中的规律,勇于创新,才能笑傲江湖。

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