在业界，商业街的成与败、生与死的传奇不断上演，或令人称奇，或让人惊心。但在姜新国先生看来，所有的悲喜都取决于定位：定位准确，则意味着商业街前景无限；定位错误，则注定商业街难以成器。而成功的商业街，却既是本土的又是国际的；既是商业，又是景观；既是消费者喜欢的，又是投资经营各方共赢。 [转自：云南地产－昆明枫桥波特营销策划机构 http://www.fqiao.com]

必须有名店和特色店支撑

　　记者：您认为，特色商业街必须具备哪些基本要素？

　　姜新国：作为有特色的商业街，必须具备这些基本要素：一、要有主流店；二、要有特色店；三、要有名店。所谓主流店就是规模大的店；名店就是影响力很大的店；特色店是指过去名气也许不响，但经过一定时间的发展，形成了自己的特色，在商业市场脱颖而出。作为特色商业街，至少要占据三大要素中的一个，占据的要素越多，商业街就越有名，越有特色。有很多有规模、有影响力、有特色的店才能支撑成一条名街。

　　记者：特色商业街应如何进行市场细分和定位？

　　姜新国：特色商业街必须有名店和特色店支撑。究竟如何对商业街进行市场细分和定位，应该根据不同的消费者和文化倾向来考虑。东方百货在五角场和徐家汇开店是不一样的，因为它周边的消费者不一样，商圈也不一样。

　　记者：商业街究竟是先建成还是先招商？

　　姜新国：招商在先，是一个悖论，没有建成，商家是不会来的。究竟是先建成还是先招商，都需要合理定位，所以比招商更重要的是定位准确，符合商业发展，这样商家才会不招自来。如果没有合理定位，就去招商，这是纸上谈兵，落到实处就很难操作。

　　首先要想清楚为谁服务

　　记者：目前，新兴商业街开发中存在什么通病？

　　姜新国：在新兴的商业街开发中，目前存在的通病是：一、道路功能混杂。把景观道路和功能性道路与商业道路混为一体。一般而言，交通性道路，如果是快车道，只能做大卖场和物流中心。要做零售，属于老百姓休闲的，在交通功能特别发达的道路边就不合适。例如上海梅川路休闲街，过去它把路建得很宽，交通流量很大，缺乏人气，后来在道路两边增加绿化，改变了道路的交通经流量，商业街的氛围就更好了。
其次是商业效益的问题。南京路是历史积淀下来的名街，在全国产生了强大的集聚力，很繁华，但繁华背后有一个隐性问题，即商业建筑的平均效益不高。商业效益是按每平方米计算的，单位平方米里的产出和营业额多少，是衡量商业街的效益高低的标准。南京路人虽多，消费却在下降，为了增加综合消费，现在已经添了很多餐饮店。

　　记者：目前很多商业街处境困难，怎样才能突破生存瓶颈，长远发展？

　　姜新国：开发商业街，首先要想清楚为谁服务。消费对象可按年龄分，可按职业分，也可按教育程度或收入多少分。究竟以谁为主？这点必须考虑清楚。例如北京簋街，它以川菜为主，消费对象为二三十岁的年轻人，生意特别火爆。其实，只要有市场需求，抓准了目标消费者，商业街就会火爆。

　　商业街要突破短期瓶颈，一要优商育商。提供优惠政策，让商家在低成本下启动，对商家让利，形成强大的凝聚力；二是建筑形态要符合商业业态。如果店铺里有很多承重墙，不合适装修成有特色的店，这就是一大硬伤，因此开始规划时就得设计到位、考虑周到；三是宜炒商不宜炒铺。很多商铺都是房产商开发后，通过大做广告将商铺当作商品房售出套现，这样就形成炒铺的局面，但售出之后不利于商业街经营。正确的做法是，应该炒商业，因为经营商业街是长期投资，而不是短期牟利，通过炒商业提升租金，推升房价，催促去化，利润才会日渐可观，销售不是唯一的去路，资产交易也是一条很好的变现路径。

　　本土化是发展趋势

　　记者：新兴商业街怎样提升成品牌街？

　　姜新国：还是定位的问题。商业街是抄袭不来的，每条街都有它独特的消费基础、历史传承和文化倾向。世界上哪一个抄麦迪逊大街、牛津街、香榭丽舍大街抄成功的？商业是本土化的行业，区域的文化倾向和消费能力决定了消费特色。例如新天地，它的特色是旧式弄堂里的石库门，但是它又糅合了时尚的元素，所以看起来既有特色又国际化。北京的前海和后海也是一个成功的案例。前海和后海不但富有北京王府气派，又富有现代气息，这很符合北京人的审美情趣，但在外国人眼中，又非常有特色。

　　记者：新兴商业街怎样提升成品牌街？

　　姜新国：还是定位的问题。商业街是抄袭不来的，每条街都有它独特的消费基础、历史传承和文化倾向。世界上哪一个抄麦迪逊大街、牛津街、香榭丽舍大街抄成功的？商业是本土化的行业，区域的文化倾向和消费能力决定了消费特色。例如新天地，它的特色是旧式弄堂里的石库门，但是它又糅合了时尚的元素，所以看起来既有特色又国际化。北京的前海和后海也是一个成功的案例。前海和后海不但富有北京王府气派，又富有现代气息，这很符合北京人的审美情趣，但在外国人眼中，又非常有特色。

　　记者：商业街的发展趋势是怎样的？

　　姜新国：只要有商圈和市场需求，商业街就可以建设。未来的商业街发展趋势是越来越本土化，与本地消费者的消费倾向结合得更密切，能满足本地人的需求，又能吸引外来人口。

　　记者：上海的吴江路小吃休闲街、虹梅路休闲街、多伦路文化街及罗店北欧风情街，它们的成功和不足之处在哪里？
姜新国：这几条商业街都是步行商业街。虹梅路休闲街，商圈位置好，周边是境外人士、海外华人聚居区，大约有30万台湾人、8万韩国人，另有许多其它国家的居民。小吃和风味餐饮的需求很旺盛。虹梅路休闲街正好迎合了这个区域消费者的需求，所以成功了。

　　吴江路肩挑南京西路和石门一路。两头都没有成规模的餐饮和休闲之处，它填补了市场空白，定位又准确，所以一举成名。吴江路的餐饮时尚性很强，上海生煎、小笼包、湘菜、川菜、广东菜、西北肉夹膜、桂林米粉、匹萨、葡式蛋挞等等，洋的土的都有。满足了体验消费中的“没吃过”、“换口味”的需求，去吴江路消费的人年龄大多在二三十岁左右。

　　吴江路应往情、景、意、趣这个方向提升。有一份调查结果令人吃惊，50%以上的消费者选择的理由是环境。因为现在人们的消费理念发生了很大的变化，过去以实物消费为主，如今已上升到既有实物消费又有文化消费的层面。而未来的消费将会是情趣消费、文化消费、家物消费、感情消费的融合。朝着这个趋势发展，吴江路休闲街才会更风光。