有些开发商觉得，产业地产和常规地产一样，不就是盖了房子卖给企业么?根本不需要考虑产业!有些政府则觉得，产业地产必须有产业，但是究竟是什么产业，却往往是跟着感觉走，他们不顾市场情况，主观臆断地确定了某些园区只能做IT主题、服务外包主题等等。

 

这两种思路往往导致产业地产、尤其是大型产业地产，在销售、运营等各个关键阶段都面临了不必要的问题和挑战，有时这种影响对于项目的发展甚至是致命的。

 

产业地产，作为产业的载体，其实首先必须要研究的，是这个地块的条件可以匹配什么样的产业?只有搞清楚要匹配的“产业”，“地产”的开发、运营才能做到有的放矢，即考虑清楚要匹配的产业，才能提供与之需求相符的硬件设施和软件服务。例如，如果引入的产业是偏向于创意设计的，“地产”就需要花更多功夫研究激发创意、提供沟通场所的公共空间设计等;如果引入的产业是偏向于数据存储、研发试验的，“地产”就需要着重考虑楼板承重、园区安防等。

 

因此，产业地产开发、运营中，“地产”离不开“产业”，更离不开产业落地的硬件、软件“需求”。

 

 

很多原来并未涉猎地产领域的企业，尤其是工业企业，对产业地产跃跃欲试；拥有一定的产业资源优势，是这些企业产生迈入产业大军念头的重要原因之一。将旗下的产业资源直接导入并驱动产业地产，看似理所应当，但试过之后才知道，没那么简单。

一线城市某郊区山清水秀的地方，有一家大设计公司拿了一块地，想把地块开发成创意办公园区。按理说，他们公司有很多设计师，也需要在这种环境优美的地方潜心做设计，把项目作为企业的设计师工作室应该是个可行方案。可是地拿了很久没启动，原因就是那些设计师们不仅需要潜心做设计，还需要与客户频繁沟通设计成果，反复修正，那里离市区太远，往返不便，设计师们纷纷表示不愿意去，于是项目只得搁浅。这个“创意产业地产”，就是典型的有资源，但并没有考虑清楚产业需求导致的失败案例。

 

如何找到适合地块的产业呢?今天我们就分享其中一个思路——发挥“比较优势”。

研究发现，京津等一二线城市有大量服务外包类的产业正受高办公成本、高人工成本的挤压，向三四线城市外溢(例如，携程的电话呼叫中心主要办公地就从上海迁移至南通)。服务外包类企业的选址“需求”包括较低的办公租金和人力成本、近市场(近京津等城市)、交通方便等，这些条件在河北各地都能满足。但是我们为什么认为保定可以承接呢?因为保定的众多院校恰好能为服务外包输送众多中端人才，这是河北其它地市所不具备的。项目的合作方又恰好有一些学校资源，这就是我们所说的项目具备“比较优势”。有了这个比较优势，当服务外包类企业在做出外溢去向的抉择时，定会多看我们一眼。

 

因此，“产业”如何选择，其实核心也是要搞清楚产业的落地“需求”，想清楚产业从哪里来?为何而来?面对产业地产，与其执着于开发创造各种奇招、怪招，不如踏踏实实地梳理清楚项目的核心问题，研究透项目的本体情况、市场竞争情况，以及如何实现项目价值最大化。一切从“需求”出发!——产业地产的策划核心看似简单，但意味深长。

 

 

产业地产的本质是以通过可预期的土地增值和地产销售租赁来平衡现金流，以提供各种增值服务及产业投资的轻资产业务来实现可持续发展，以良性的政企博弈为顶层框架的政治经济学。

虽然属于一个新兴行业，但终归也是行业，由行业内企业组成，回避不了“逐利性”的企业本性，不管是个人利、企业利、政府利，还是区域利，乃至国家利，企业必须要生存下来，成长起来，发展壮大起来，这其中的每一个过程可谓都是如履薄冰，不进则亡。

 

产业地产的核心盈利模式主要包括物业销售、物业租赁、增值服务、产业投资4种类型，是一本浩瀚而又复杂的账，既要算清楚整体大账，又要算清楚各个层次、各个阶段的细账。所以，会算账、算好账绝对是一门技术活，它直接决定着产业地产怎么做、做多久。

 

1、物业销售

 

在目前国家实行房地产去泡沫、去库存、去杠杆的号称史上最严房地产调整政策打击之下，房地产市场似乎已经走到了尽头。尤其是深圳，最近新规明确提出：“限售、限离、限企业买房”的三限政策后，深圳的房地产市场更是增添了一层沉重的阴霾。难道房地产市场真的已经山穷水尽，走到尽头了吗?非也!理由有三。

 

其一，产业地产商既然做产城融合，那么除了研发办公用房之外，自然还要有商业、公寓、酒店及住宅等配套。园区物业不仅仅要满足企业的需求，同时还要满足企业里面人的需求，这些都具备了才是真正的产城融合。

 

其二，产业地产，产业为核心，地产为载体，两者之间相结合就是为了培育产业，促进区域经济发展。大家都知道产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像纯粹的房地产行业那样可以实现资金的高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发进度的深入，很有可能因资金链断裂而功败垂成。所以，通过适当比例的房地产开发及销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的唯一途径(不差钱的开发商除外)。

 

其三，产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。

 

试问一下，在目前国内的产业地产开发商中，像华夏幸福、宏泰发展、亿达中国、联东集团、上海临港、招商蛇口等行业标杆，又有哪一家不是靠着房地产业务来维持生计的呢?所以说，一个真正优质的产城社区，配备适当比例的房地产非但无过，而且还应该是必备品，错的只是那些在房地产市场中随意炒作的投机倒把者而已。

 

2、物业租赁

 

物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至还可以成为重要的盈利端口。物业租赁的价值在于，通过有效的招商和运营，实现租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

 

另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化业务。我们以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流做为基础资产，然后通过一定的结构化设计进行信用增级，从而在此基础上发型资产支持证券进行融资。

 

3、增值服务

 

对于不同定位的园区来说，运营方可提供的服务内容会有所不同;对于相同定位的园区来说，园区企业的需求也不尽相同。运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。总结起来，其实也不外乎金融服务、知识产权服务、产学研服务、海外资源对接服务、基础物业服务、政务服务、法律服务、人力资源服务、财税会计服务、培训辅导服务、员工服务等等。

 

做园区服务，不仅仅要做线下的服务，更应该做好线上的服务，利用互联网、信息化手段，搭建全方位的线上线下服务平台，向平台型公司转型。而转型的成功与否，主要是看运营方的资源掌控及整合能力。

 

通过开发智慧园区平台，把园区内资源、园区外合作伙伴资源、国内外创新及科技资源全部导入到平台之上，分门别类，让服务需求方与服务供给方在平台上可以进行充分的沟通对接，从而完成各种服务交易。平台上面资源越多，服务成交的概率越大。

 

4、产业投资

 

产业投资是最具挑战的一项业务，但同时又是最容易创造惊喜、获取超额收益的一项业务。对于产业地产商来说，可从以下三个方面开展产业投资业务。

 

首先，要搭建全方位、多梯次的金融服务体系，横向可以对接到所需的每一项产业，纵向可以覆盖到企业发展的每一个阶段。如我所在的深投控公司，目前正在搭建从种子基金、天使基金、到风险基金、私募基金、并购基金的千亿级战略基金群，并建立起本部直接投资、产业集团投资及投资基金投资的三层投资架构体系。通过基金群及投资架构的建立，深投控在投资领域合纵连横，投资业务深入到战略性新兴产业及未来产业的方方面面。

 

其次，要组建专业化、市场化、国际化的投资团队。投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理论和实践功底，以专业化的眼光看项目的当下，以市场化的眼光看项目的未来，以国际化的眼光看项目的边界。

 

再次，构建孵化投资一体化体系。利用自身可以提供物理空间的优势，通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合园区定位的初创项目，通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目，成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人，助力创业企业发展壮大，从而实现退出盈利的目的。

 

在国内目前来说，产业投资做的最成功的当属张江高科。根据张江高科2016年报表披露，张江高科实现投资收益7.97亿元，占利润总额的56%，投资收益首次超过地产营业利润。产业培育方面，通过创建895创业营，吸引相关优质创业项目入驻。并通过与国内外科研机构的多样化合作，吸引海外创业者来中国拓展市场、对接资源、落户国内，同时努力尝试把国内的好项目送出去。金融渠道打造上，张江高科针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与多个外部金融平台合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。

 

当然，除了上述四种主要的盈利模式之外，随着金融产品的不断创新，未来会有更多的、更容易实现的盈利模式涌现出来。当盈利不再成为产业地产的痛点时，那个时候才是我们产业地产人真正应该嗨起来的时候。