盘点2017楼市调控政策那些“神助攻”

来源:中国商报 时间:2018-01-08 作者:xujian

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业内普遍认为,房价的下降从一定程度上还要归功于今年全国各地出台的调控新政。而事实上,为了给楼市降温,调控政策也有不少“神助攻”。

2017年,是房地产行业出台政策调控颇为严厉和频繁的一年。这一年,全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大,都超过了以往。业内人士称,五限政策、因城施策、租售并举等调控系列措施的出台,让楼市逐渐回归理性。

据国家统计局公布的数据显示,2017年1月至11月,商品房销售面积为146568万平方米,同比增长了7.9%,但是增速却比1月至10月回落0.3个百分点。此外,很多热点城市的房价也在不断下跌。

业内普遍认为,房价的下降从一定程度上还要归功于全国各地出台的调控新政。据不完全统计,截至目前,已有超过百城发布了150余次楼市调控政策。而事实上,为了给楼市降温,调控政策也有不少“神助攻”。

土地市场:加供应 多限制

在楼市调控的持续加码下,土地市场也在发生着变化。

国土部、住建部于2017年4月1日印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》给土地市场带来了深刻的影响。在政策的影响下,热点城市土地供应规模加大,这是最主要的变化;另一个变化在于价格的控制。虽然平均拿地价格仍在上升,但由于设置最高限价的做法越来越普遍,所以2017年几乎没有高总价“地王”诞生,高单价地块也很少出现;租赁用地供应增加,也是一个重要特征,具体表现为多个热点城市推出“全自持地块”。这些地块并未受到冷遇,部分反而很受欢迎。

中国指数研究院2018年1月2日发布的2017年全国300个城市土地市场成交数据显示,全年300个城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加了36%。中国指数研究院方面分析认为,2017年年内有300个城市的土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定,促成了成交量及出让金的上涨。

除了加大土地供应外,住宅建设用地出让方式也发生了重大变化。2017年6月2日,南京挂出总面积36.15公顷的11幅地块出售。值得注意的是,此次土地出让方式做出了重大调整:摇号被取消,取而代之的是竞争保障性住房建设面积,所建保障性住房会无偿移交给政府,相应的房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。对于取消摇号,南京多家房企负责人表示赞许,认为这有助于地价的稳定和楼市的发展。

事实上,早在2016年9月30日北京市就出台了新的土地出让方式——当竞买报价达到上限时不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。此外,上海也在收紧地价,对宅地首次尝试招标拍卖复合模式。而广州为了控制地价则实施“一地一策”,组合使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等多种竞价方式……

值得注意的是,2017年被称为住房租赁市场的元年。年内,在多方利好政策的促进下,住房租赁市场在土地方面也同时发力。来自中原地产研究中心的统计数据显示,2017年,全国至少有超过12个省份的50个以上城市发布了与“租房租赁”相关的政策内容,同时还推出了住房租赁市场土地供应规划。

而对于土地市场的改变,中原地产首席分析师张大伟表示,从全国主要城市的土地市场情况来看,2017年土地成交总额刷新了历史纪录。其中,土地供应量明显增加,尤其是限价房与租赁房等供应增加,将对2018年的房地产市场带来明显影响。“通过平稳市场供需结构、增加供应等综合措施,未来房地产市场价格预期将继续降低”。

金融手段:调利率 限资金

在经历了史上最严调控后,贷款利率上浮、额度收紧、放款周期长已成为2017年按揭贷款的年度关键词。

从2016年“9·30”新政到2017年“3·17”新政,北京地区楼市调控持续升级。不仅是北京,在全国范围内都掀起了“涨利率”的浪潮。

数据显示,2017年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率1.09倍,同比2016年11月上升逾20%。如果目下贷款200万买房,要比2016年多支付40多万元利息。其实,市面上几乎没有银行提供首套房贷优惠利率。

而除了房贷利率被上调外,信贷额度的紧张也促使购房者获得银行贷款的审批周期被拉长,从而提高了购房者获得资金的难度。据兴业证券对银行按揭市场的跟踪数据显示,已有不少银行将放款期限提升至45天甚至是60天。

除了对房贷进行量价调整外,此前已有北京、深圳、南京等地连续出手规范消费贷。中国人民银行广州分行和广东银监局也在近期联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,这为消费贷入楼市上了一把“安全锁”——没有资金的支撑,也就意味着再度提升了购房者的购房门槛,有利于楼市的降温。

行业把控:查中介 严要求

伴随着2016年春天的房地产调控,房地产中介也迎来了更为严格的监管。2017年3月29日,住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序,重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等三类违法违规行为。

实际上,自2016年以来,北京数次严查房地产经纪机构,“商住两用”、“学区房”等涉及虚假宣传的房源被要求撤下。截至2017年3月25日,北京已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿,另有91家房地产中介公司已自行关停。

2017年4月11日,北京市住建委、北京市工商局、北京市网信办联合约谈了15家发布房源信息的网站。上述三部门对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范,要求各网站要在次日24时前撤下明显存在违规信息的房源,如包含“升值潜力无限”“商住两用”“学区房”“买一层送一层”“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。

北京的示范效应,火速在全国范围内引发了跟进。

同样是在2017年4月11日,重庆市国土房管局官网发布了《关于从重从快查处一批房地产开发销售中介违法违规案件的紧急通知》,决定开展整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作。

2017年4月13日,长沙市住建委、长沙市发改委和长沙市工商局联合召开了长沙市房地产经纪机构座谈会。会上公布了被抽查的49家房地产经纪机构总店及门店的经营问题普遍为门店无经营执照、无房源委托书、房源信息台账记录不规范、委托合同示范文本缺失、工作人员无经纪人资格证从事经纪活动等。11家违规经营经纪机构门店典型案例被曝光。同日,浙江省杭州市住房保障和房产管理局下发通知称,当地住房、国土、公安等8部门将开展为期10个月的联合专项执法行动。此外,青海省也传出了推进房产中介和从业人员信用等级评定并向社会公示的消息。

事实上,房地产中介对于楼市的发展也起到不小的作用,规范房地产中介的行为,从一定程度上来说也有利于抑制炒房现象,从而为楼市降温。

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